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1、項目市場調研項目市場調研項目市場調研項目市場調研一區(qū)域總體環(huán)境分析一區(qū)域總體環(huán)境分析.3 31、望京區(qū)域規(guī)劃.32、望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢.43、望京產業(yè)發(fā)展布局.44、望京區(qū)域寫字樓物業(yè)狀況及分布.55、望京地區(qū)交通狀況總體分析.96.人口狀況分析.15二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析.25251、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程.252、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析.253、區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢.28三、本項目周邊的狀況分析三、本項目周邊的狀況分析.36361、項目區(qū)位及研究范圍.362、本案交通狀況分析.373、本案周邊住宅狀況分析.39四、市場初步定位四、市場初步定位.53531業(yè)態(tài)定位2、.532租售價格定位.563終端客戶定位.63五、項目操作性分析五、項目操作性分析.67671市場面分析.672技術面分析.693經濟面分析.71六、經濟模型部分六、經濟模型部分.74741.成本部分核算.742.額度比例核算.753.租賃現(xiàn)金流分析（靜態(tài)）.784.租賃現(xiàn)金流分析（動態(tài)）.785.項目租售同步操作現(xiàn)金流狀況.79七、可行性分析結論七、可行性分析結論.8585項目市場調研項目市場調研項目市場調研項目市場調研一區(qū)域總體環(huán)境分析一區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務設施和市級大型公3、建的綜合性區(qū)域。按照北京市政府對望京地區(qū)“城市副中心城市副中心”的定位，以及 2003 年北京市政府數次對望京區(qū)域進行規(guī)劃調整， 望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。 產業(yè)、 交通、配套等各個方面設施條件得到完善，伴隨區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展，國外高新企業(yè)進駐望京區(qū)域的數量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化望京的方向發(fā)展。1 1 1 1、望京區(qū)域規(guī)劃、望京區(qū)域規(guī)劃、望京區(qū)域規(guī)劃、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為 17.8 平方公里(其中西側綠化隔離帶用地約為 1 平方公里)，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口近 15 萬人。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統(tǒng)構成，包括 1 個地區(qū)級主商業(yè)中心、5 個次商業(yè)中心、8 個社區(qū)商業(yè)中心和 6 個文化娛樂中心； 8 個區(qū)間公園、38 個社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色