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1、2015年年3月月1日，中國日，中國 北京北京 產業園區管理公司產業園區管理公司 組織與管理（修訂）組織與管理（修訂） 主要內容主要內容 戰略定位戰略定位 組織架構組織架構 管理流程管理流程 產業園區的類型和管理公司的關注重點產業園區的類型和管理公司的關注重點 產業涵蓋面產業涵蓋面 單一產業單一產業 綜合產業綜合產業 開發主體開發主體 政府政府 企業企業 高新技術開發區 沿海經濟開發區 軟件園 空港物流園 創意產業園 研發基地 制造基地 普洛斯物流園 津通工業園 （創業園） 注：開發主體中的企業既包括純粹進行園區經營的企業，也包括大型企業集團根據 自身規模擴張而建設的新產業基地 圖中灰色部分的2、園圖中灰色部分的園 區類型為產業園區區類型為產業園區 管理公司所重點關管理公司所重點關 注的業務對象注的業務對象 管理公司的經營本質是構建并合理平衡園區內的產業生態管理公司的經營本質是構建并合理平衡園區內的產業生態 產產 業業 體體 系系 服服 務務 機機 構構 產業園區內的產業生產業園區內的產業生 態可以分為縱向的上態可以分為縱向的上 下游產業和橫向的支下游產業和橫向的支 持性產業兩個方面持性產業兩個方面 產業園區管理公司通產業園區管理公司通 過經營園區構建并維過經營園區構建并維 持產園區內的產業生持產園區內的產業生 態的平衡，促使園區態的平衡，促使園區 內產業健康發展內產業健康發展 主導產3、業主導產業 下游產業下游產業 上游產業上游產業 支支 持持 性性 產產 業業 支支 持持 性性 產產 業業 產業園區的三種管理模式分析產業園區的三種管理模式分析 企業得到的政府支 持較少 企業的壓力較大 市場化運作，有較大 的抗風險能力 行政機構簡化，大大 縮短了決策和執行的 時間 企業可提供的支持 有限 難有一個較完整的 規劃 簡化了關系，避免了 一些繁瑣的協調工作 增強企業提高經營效 益的積極性，避免吃 大鍋飯現象 由于參與的政府部 門較多，可能造成 建設周期長、決策 緩慢 政策上有較大的優惠 入駐的企業一般技術、 經營管理等方面較為 成熟 缺點缺點 優點優點 類型類型 政府主導型政府主導4、型 政企合一型政企合一型 企業主導型企業主導型 描述描述 一般由省市領導組成的領導小組 負責重大決策，所在地市政府成 立園區管理委員會，管理公司以 輔助者角色出現，甚至不成立。 園區管委會與園區管理公司實行 兩塊牌子，一套人馬，主要職能 機構合署辦公，既具有行政職能 又具有經濟職能，管委會行使市 級管理權限。 主要以園區的管理公司來管理， 在沿海開放城市的產業園區較多 采用這一模式。 產業園區管理公司的定位產業園區管理公司的定位 政府介入政府介入 程度程度 LOW HIGH 提供資源整合服務的提供資源整合服務的 管理公司管理公司 提供某一專業服務的提供某一專業服務的 專業機構專業機構 政府主導5、型政府主導型 政企合一型政企合一型 企業主導型企業主導型 集成各類相關專業公司， 確保園區開發建設以及后 期運營的順利進行 協作園區政府管理部門， 完成上級政府下達的園區 建設指標 接受園區政府管理部門/企 業委托承擔園區開發建設 及運營階段中某一功能 根據協議滿足園區政府管 理部門/企業的需求 產業園區管理產業園區管理 公司的定位主公司的定位主 要立足園區內要立足園區內 外的資源整合，外的資源整合， 代替園區管委代替園區管委 會行使經濟職會行使經濟職 能能 產業園區發展過程中包括四個重要角色（經營主體）產業園區發展過程中包括四個重要角色（經營主體） 管委會管委會 已入園服務已入園服務 機構機6、構 管理公司管理公司 入園企業入園企業 掌握園區發展的節奏和節點，并控制資源投入； 對于園區發展過程中出現的，其它層面難以解決的問題，給予資源支持； 協調政府各機構關系，推動政務和園區發展模式創新。 提出整個園區發展的策略與計劃，并就相關問題進行專項研究； 與社會各類機構建立關聯，吸引入園并構建合作模式； 動態把握入園企業的需求，監督已有園區服務運行質量，提出完善建議； 向管委會傳遞企業需求信息，并將自身難以解決的問題及時向管委會反饋。 依照自身業務定位，以及合作模式的要求和委托合同的約定，向入園企業提供專 業服務； 向園區服務委托方（管理公司或管委會）反饋企業的需求信息。 通過建議和投訴等手7、段，幫助園區改善服務體系運作質量； 積極配合園區管理方進行企業需求的整理； 積極參與各項平臺和載體的建設并協助監督。 產業園區管理公司在園區經營發展中與其他角色的關系產業園區管理公司在園區經營發展中與其他角色的關系 管委會管委會 已入園服務已入園服務 機構機構 管理公司管理公司 入園企業入園企業 提出專業需求 提出需求 改 進 建 議 建 立 合 作 需 求 反 饋 提供解決方案或服務 提供解決方案 行使政府管理職能 提出政務需求 接受政府管理 提出發展策略 反饋難點問題 產業園區管理公司與 管委會是委托管理關 系 已入園服務機構以第 三方服務機構的身份 承接管理公司（管委 會）的外包服務業務8、 入園企業以客戶（業 主）的身份在享受園 區服務的同時，通過 自身創造的價值增加 產業園區價值 產業園區管理公司在園區發展過程中充當產業園區管理公司在園區發展過程中充當“牽頭人牽頭人”的角色，在能力和權力范圍內解決入園企業的問題，協的角色，在能力和權力范圍內解決入園企業的問題，協 調安排已入園服務機構對入園企業的服務，同時把超越自身權限的問題向管委會反映并尋求其資源支持。調安排已入園服務機構對入園企業的服務，同時把超越自身權限的問題向管委會反映并尋求其資源支持。 產業園區業務鏈構成的四個主要業務模塊產業園區業務鏈構成的四個主要業務模塊 園區定位園區定位 研究城市產業與居民生態 的平衡，尋找園區9、的產業定位與功能和空 間規劃。 園區建設園區建設 細化空間規劃，展開區內規 劃設計和建筑設計，并在隨后組織實施工 程建設。 園區招商園區招商 依據產業規劃，制定招商 策略，宣傳推廣園區，并吸引重點企業入 園。 園區運營園區運營 提升園區品牌，為入園企業 提供物業服務、產業引導、政府支持、資 源整合等服務。 園園 區區 定定 位位 園區招商園區招商 園區運營園區運營 園區建設園區建設 從業務鏈來看，從業務鏈來看， 產業園區的發展產業園區的發展 可以分為園區定可以分為園區定 位、園區招商、位、園區招商、 園區建設、園區園區建設、園區 運營四個模塊運營四個模塊 產業園區管理公產業園區管理公 司則涉及10、了除園司則涉及了除園 區建設外其他三區建設外其他三 個模塊的經營活個模塊的經營活 動，基本上全程動，基本上全程 參與了園區發展參與了園區發展 與經營與經營 產業園區管理公司主要業務模塊和核心能力淺析產業園區管理公司主要業務模塊和核心能力淺析 業務模塊業務模塊 盈利模式盈利模式 運營方式運營方式 管控難度管控難度 經營風險經營風險 當前特征當前特征 園區定位園區定位 通過智力投入獲 取咨詢策劃價值 回報 34人左右精英項目 團隊創意策劃 精英團隊人員職業 素養高，易于管理 參謀的角色決定了 不必為決策風險負 責 園區定位目前土地 規劃、空間規劃在 前，產業規劃在后， 與理論邏輯要求剛 好相反 園11、區招商園區招商 獲取物業銷售傭 金提成 建立招商團隊分區域 直接運作為主，結合 渠道等其他方式 招商團隊規模大， 分散廣以及人員素 質差異大都增加了 管理難度 招商結果的不可控， 當前市場的激烈競 爭環境都大大增加 了風險 招商賦于載體與內 容，運營賦于載體 于活力，二者應當 緊密相連，但是當 下前后脫節現象嚴 重，招商承諾與運 營的實際兌現存在 較大差異 園區運營園區運營 獲取物業管理和 經營價值回報 傳統物業管理服務外 包，園區企業政務、 人力資源等經營服務 建立團隊直營 人員素質一般，團 隊規模適中，管理 難度亦適中 運營的效果直接影 響園區的形象 愿景、使命、目標和商業模式愿景、使命、12、目標和商業模式 愿景愿景: （領導填寫領導填寫） 使命使命: （領導填寫領導填寫） 目標目標: （領導填寫領導填寫） 商業模式：輕資產運營模式商業模式：輕資產運營模式 產業園區重要角色構成和管理公司定位產業園區重要角色構成和管理公司定位 業務模塊與核心能力業務模塊與核心能力 愿景、使命、目標和商業模式愿景、使命、目標和商業模式 主要內容主要內容 戰略定位戰略定位 組織架構組織架構 管理流程管理流程 成熟的產業園區管理公司組織結構成熟的產業園區管理公司組織結構 總經理總經理 行政部行政部 運營部運營部 發展部發展部 策劃部策劃部 招商部招商部 財務部財務部 市場調研 園區定位研究 空間布局研究 13、營銷活動策劃 客戶研究 招商支持 信息平臺運作 目標客戶挖掘 商務談判 節點資源拓展 客戶關系維護 政務服務 商務服務 物業服務 資產經營 行政管理 人力資源管理 預算管理 核算管理 資金管理 稅務管理 發展部發展部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協助單位外部協助單位 市場調研市場調研 收集城市基本資料，收集產業發展資料， 收集其他園區資料 匯總并分類收集資料 合作單位 園區定位研究園區定位研究 研究城市產業布局 研究產業發展前景和發展環境 研究園區產業發展策略和規劃 測算園區發展經濟指標 策劃部 招商部 發改委 管委會 行業協會 空間布局研究空間布14、局研究 園區土地規劃 園區空間總體規劃設計 園區內各產業區布局規劃 地標性建筑規劃和重要配套設施規劃 運營部 規劃局 國土局 策劃部策劃部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協助單位外部協助單位 營銷活動策劃營銷活動策劃 行業/協會等會展沙龍策劃 園區參觀訪問團隊接待 園區活動策劃 海外/全國路演 招商部 行政部 合作單位 管委會 客戶研究客戶研究 行業/地區動態研究 重點企業/重點城市研究 發展部 招商部 政府主管部門 行業協會 招商支持招商支持 CIS設計與監督執行 招商物料制作 媒體策劃與發布 招商部 管委會 信息平臺運作信息平臺運作 園區網站建設15、推廣和維護 園區刊物策劃與發布 招商部 運營部 管委會 招商部招商部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協助單位外部協助單位 目標客戶挖掘目標客戶挖掘 通過網絡和渠道搜集目標企業名錄 采用掃樓掃園，電話營銷等方式搜集客戶 基本資料 參與會展沙龍活動接觸目標客戶 策劃部 合作單位 管委會 商務談判商務談判 沙盤講解與園區參觀 合同條款商討 優惠政策商討 策劃部 行政部 管委會 節點資源拓展節點資源拓展 搜尋節點資源信息 建立與節點資源合同關聯 招商部 管委會 客戶關系維護客戶關系維護 園區活動邀請 節日問候與拜訪 客戶資料收集整理 招商部 運營部 管委會16、 運營部運營部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協助單位外部協助單位 政務服務政務服務 企業工商注冊辦理 企業稅務變更辦理 國家不同部門產業基地/基金資質申報 企業資質申報指導 項目申報信息發布與 材料寫作指導 招商部 管委會 政府主管部門 商務服務商務服務 會展服務、辦公配套服務和人力資源服務 產業資源整合和技術平臺建設 管委會 物業服務物業服務 入住服務和裝修服務 物業管理 管委會 物業公司 資產經營資產經營 信息平臺建設 園區內商業物業經營 園區內商務空間出租、委托轉讓服務 招商部 管委會 行政部行政部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述17、職能描述 支持部門支持部門 外部協助單位外部協助單位 行政管理行政管理 辦公用品和固定資產管理 車輛管理 檔案管理 印章管理 收發文管理 會務和接待管理 各部門 管委會 合作單位 車管所等政府部 門 人力資源人力資源 招聘管理 培訓管理 薪酬管理 績效管理 基本人事管理 各部門 人才機構 勞動保障局 財務部財務部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協助單位外部協助單位 預算管理預算管理 預算編制與分解 預算執行監督 預算調整 各部門 核算管理核算管理 日常費用報銷 資產核算 各部門 審計事務所 資金管理資金管理 資金流入流出監控 銀行賬戶管理 現金管理 18、管委會 稅務管理稅務管理 政府稅務關系處理 報稅事務辦理 稅收籌劃 政府稅務部門 產業園區管理公司的崗位設置產業園區管理公司的崗位設置 總經理總經理 行政部經理行政部經理 運營部經理運營部經理 發展部經理發展部經理 策劃部經理策劃部經理 招商部經理招商部經理 財務部經理財務部經理 研究專員研究專員 助理研究員助理研究員 策劃專員策劃專員 策劃助理策劃助理 招商主管招商主管 運營主管運營主管 運營專員運營專員 行政專員行政專員 人力資源人力資源 專員專員 會計會計 出納出納 招商專員招商專員 招商助理招商助理 運營助理運營助理 主要內容主要內容 戰略定位戰略定位 組織架構組織架構 管理流程管理流19、程 產業園區管理公司的崗位設置產業園區管理公司的崗位設置 產業規劃產業規劃 與定位與定位 園區建設園區建設 園區招商園區招商 產業升級產業升級 與調整與調整 園區運營園區運營 產業園區管理公司的管理流程將以其業務價值鏈為基礎，劃分為產業規劃與定位、園區招產業園區管理公司的管理流程將以其業務價值鏈為基礎，劃分為產業規劃與定位、園區招 商、園區運營三個子流程商、園區運營三個子流程 產業規劃與定位流程產業規劃與定位流程 前期準備階段 規劃編制階段 滾動更新階段 階段階段 發展部發展部 明確規劃任務明確規劃任務 評審報批定案評審報批定案 編制內部方案編制內部方案 實地調研訪談實地調研訪談 擬定工作計劃擬定工作計劃 基礎資料收集基礎資料收集 組織規劃團隊組織規劃團隊 END 園區招商流程園區招商流程 招商管理流程招商管理流程 主導部門主導部門 招商準備階段招商準備階段 策劃部策劃部 招商部招商部 招商實施階段招商實施階段 策劃管理流程策劃管理流程 園區運營流程園區運營流程 代辦入園工商注冊和裝修手續代辦入園工商注冊和裝修手續 行政服務行政服務（工商服務工商服務） 物業服務物業服務（裝修服務裝修服務、入住服務入住服務） 投訴處理投訴處理 整合資源提供服務整合資源提供服務（班車班車、食堂食堂） 附：管理流程文件鏈接（雙擊）附：管理流程文件鏈接（雙擊）