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1、柳州爾海山莊柳州爾海山莊項目可行性研究報告項目可行性研究報告廣西廣西柳州柳州項目可行性研究報告項目可行性研究報告目目錄錄章號名稱頁碼第一章總論4一、項目由來4二、開發組織以及服務機構4三、項目開發模式5四、項目主要經濟技術指標5第二章項目概況8一、項目的名稱8二、項目位置8三、項目主要經濟指標8四、項目地形地貌8五、項目四至8六、項目周邊交通9第三章柳州概況及整體經濟運行分析10一、柳州概況10二、柳州市經濟現狀與發展研究12三、柳州高尚住宅市場整體情況：18第四章項目開發研究和預測：23一、項目環境分析23二、項目 SWOT 分析24三、項目市場定位25四、項目市場預測28第五章項目規劃設計2、方案及開發計劃29一、規劃設計目標29二、項目規劃設計要點30三、具體規劃方案31四、項目開發計劃35第六章市場與營銷方案37一、項目的整體開發理念37二、關于項目整體推廣的原則37三、營銷概念的導入38四、營銷策略39第七章項目投資估算43一、項目開發成本估算43二、開發費用估算45三、項目總成本45第八章項目投資計劃及融資方案46一、分期投資計劃46二、融資方案46第九章財務分析47一、項目總收入分析47二、項目總成本和產品單位成本49三、銷售稅金及附加、土地增值稅49四、利潤及靜態贏利能力分析49五、項目現金流量表與動態分析50六、不確定性分析51第十章風險規避及控制措施53一、風險類型3、和防范措施53二、風險控制53第十一章研究結論和建議55一、研究結論55二、建議55附件：爾海山莊項目可行性研究報告爾海山莊項目可行性研究報告第一章第一章總論總論一、項目由來：一、項目由來：本項目由柳州市爾海房地產開發有限公司于 2002 年 3 月 28 日通過公開拍賣獲得土地開發使用權（土地證號：柳國用（2003）第 100447 號） ，并于 2002 年 7月 24 日正式立項， 2002 年 12 月 19 日通過建設用地規劃許可審批。 項目已經進入規劃設計階段，由于資金運作的原因，項目暫時擱淺。本項目地處柳州市魚峰區柳石路，位于南環路和柳石路交界處，緊鄰柳州市長途汽車站（蓮花車站）和國家重點工業區陽和工業區。項目紅線內建筑面積為144.72 畝（合 95291.16 平方米） ，背山臨江，地塊平整，現在已經實現了“五通一平” （上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整） ，