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1、柳州爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廣西柳州項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄章號(hào)名稱頁碼第一章總論4 一、項(xiàng)目由來4 二、開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu)4 三、項(xiàng)目開發(fā)模式5 四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5 第二章項(xiàng)目概況8 一、項(xiàng)目的名稱8 二、項(xiàng)目位置8 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 四、項(xiàng)目地形地貌8 五、項(xiàng)目四至8 六、項(xiàng)目周邊交通9 第三章柳州概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析10 一、柳州概況10 二、柳州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究12 三、柳州高尚住宅市場整體情況：18 第四章項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測：23 一、項(xiàng)目環(huán)境分析23 二、項(xiàng)目 SWOT 分析24 三、項(xiàng)目市場定位25 四、項(xiàng)目市場預(yù)測28 第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開發(fā)計(jì)劃292、 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)29 二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)30 三、具體規(guī)劃方案31 四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃35 第六章市場與營銷方案37 一、項(xiàng)目的整體開發(fā)理念37 二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的原則37 三、營銷概念的導(dǎo)入38 四、營銷策略39 第七章項(xiàng)目投資估算43 一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算43 二、開發(fā)費(fèi)用估算45 三、項(xiàng)目總成本45 第八章項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案46 一、分期投資計(jì)劃46 二、融資方案46 第九章財(cái)務(wù)分析47 一、項(xiàng)目總收入分析47 二、項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本49 三、銷售稅金及附加、土地增值稅49 四、利潤及靜態(tài)贏利能力分析49 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析50 六、不確定性分析51 第十章風(fēng)險(xiǎn)3、規(guī)避及控制措施53 一、風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施53 二、風(fēng)險(xiǎn)控制53 第十一章研究結(jié)論和建議55 一、研究結(jié)論55 二、建議55 附件：爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論一、項(xiàng)目由來：本項(xiàng)目由柳州市爾海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002 年 3 月 28 日通過公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號(hào)：柳國用（2003 ）第 100447號(hào)） ，并于2002年 7 月 24 日正式立項(xiàng)， 2002 年 12 月 19 日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于資金運(yùn)作的原因，項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。本項(xiàng)目地處柳州市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰柳州市長途汽車站（蓮花車站）和國家重點(diǎn)工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。項(xiàng)目紅線內(nèi)建筑面積為144.72畝（合 95291.16平方米），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“五通一平” （上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。二、開