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1、鄭汴路項目建議書鄭汴路項目建議書2目目錄錄一、宗地概況-3二、區域環境描述-4三、區域房地產市場特征-6四、區域商業環境及區域性商業中心研究結論-10五、項目產品方向判斷-14六、結論及建議-23附表一：方案一投資估算收益表附表二：方案二投資估算收益表附表三：方案二大賣場投資估算收益及經營收益現金流量表附圖一：宗地平面圖3一、宗地概況一、宗地概況1 1、宗地位置、宗地位置宗地位于鄭州市管城區內。宗地西臨東明路、南臨鄭汴路，東臨未來大道，北側毗鄰東明花園住宅小區，地塊呈規則長方形，總占地面積 86.63 畝。 （宗地平面圖宗地平面圖見附圖一）見附圖一）2 2、場地概況、場地概況目前地面附著物為多2、層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中臨鄭汴路有三棟多層住宅（約 17000 平方米，住戶約170 余戶）占據了大量的臨街面。其它區域地面附著物均不超過 3 層 。另只需對水電等設施適當增容就能達到項目開發建設的“三通一平”要求。3 3、相關拆遷事宜、相關拆遷事宜目前拆遷分為三塊：I、原廠區內建筑物，公司作為資產所有者，拆遷容易；II、地塊東部出租給國林公司，如果近期拆遷預計需要補償 223 萬元，其中補償原市場商戶 28 萬元，補償國林公司 195 萬元；III、臨鄭汴路有三棟多層住宅，由于拆遷成本較高（預計超過 3000 萬元） ，本方案未考慮拆遷事宜。44 4、宗地特征描述、宗地特征描述（1）3、處在中心城區，旺盛人氣有保證；（2）地塊三面臨城市干道，商業價值凸顯；（3）項目地塊面積不大，成長性不強，適合選擇高附加值類產品進行集中性開發；（4）地價較高（約 120 萬/畝） 。二、區域環境描述二、區域環境描述1 1、區域界定、區域界定根據宗地位置，界定本項目所處區域為鄭汴路與東明路交叉點為中心向外輻射 2-3 公里的區域。2 2、區域配套區域配套（1）教育：東關小學、城東路一小、城東路二小、三十九中、鄭州國棟外語學校、電子技術學院。（2）道路交通：南臨城市主干道鄭汴路，西臨城市主干道東明路。公交車有 2、27、206、208、603 等多條線路，緊鄰鄭汴路長途汽車站，距離火車站約 3 公里，交通可達性非常強。向西有東西大街連通商業中心，向東連通 107 國道和京珠高速。（3）政府機構：管城區委、鄭汴路派出所、東明路派出所、居委會等政府機構分布四周，為項目的治安和管理提5供了完備的社