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1、1吳江中山南路項目可研報告 六合項目公司營銷部2010.7.62目錄第一部分 項目背景研究1第二部分 項目土地價值分析2第三部分 初步市場定位3第四部分 經(jīng)濟測算及可行性結(jié)論4第五部分 風(fēng)險規(guī)避及建議53第一部分 項目背景一、城市概況 上有天堂下有蘇杭，蘇杭之間有吳江。吳江地處江蘇、浙江和上海交匯的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。距離蘇州16公里；距離上海53公里，距虹橋機場45公里；全市總面積為1176.68平方公里，總?cè)丝?50多萬，外來暫住人口75萬。2008年GDP總值858.5億元，人均生產(chǎn)總值94446元，全國百強縣排名第9位。 吳江市的產(chǎn)業(yè)布局：已形成在中國舉足輕重的絲綢紡織業(yè)、光電2、纜業(yè)、電子資訊業(yè)3大支柱，以及精密機械、服裝加工、日化、食品等11個特色成長型產(chǎn)業(yè)群。4 二、城市未來發(fā)展空間及利好 1、經(jīng)政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)確認，項目所在的松陵鎮(zhèn)將在2011年6月前完成劃入蘇州濱湖區(qū)的所有相關(guān)手續(xù)及工作，吳江市政府將遷至盛澤鎮(zhèn)。 2、蘇州市在建地鐵4號線南延線（經(jīng)過吳江市）將在2016年以前通車，吳江市政府出資130億元援建該地鐵南延線，預(yù)計今年年底動工，屆時將有一站點位于項目邊。第一部分 項目背景5第一部分 項目背景 三、土地市場情況 1、近三年的土地供應(yīng)量 2007年為2700畝，2008年為3100畝，2009年為3700畝，2010年預(yù)計為3100畝左右； 2、2013、0年土地供應(yīng) 2010年以來，受國家相關(guān)政策的影響，預(yù)計土地供應(yīng)總量約為3100-3200畝，其中住宅用地占比約為67%。截止2010年5月底，已成交621.39畝，其中住宅用地393.76畝 ； 3、周邊地塊價格對比 2009年12月28日，本地塊對面的住宅用地（瑞景國際項目580畝）成交價達到367.33萬元/畝，2009年12月21日成交的松陵鎮(zhèn)蘇州河岸邊149畝成交價為405.33萬元/畝，是目前吳江最高地價； 因此本地塊底價：386.67萬元/畝的價格具有直接成交可能性； 另外，本項目地塊可以按先付50%的土地款，其余按分宗地付款、分宗地辦證的方式在后期最長一年半內(nèi)完成土地款支付。 6第一部分 項目背景四、房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀1、吳江20062008主要指標走勢2、20072008全市房地產(chǎn)供求情況73、吳江市2008年10月2009年9月房地產(chǎn)供求走勢圖第一部分 項目背景五、房