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1、上海物業(yè)酒店管理有限責任公司哈爾濱分公司頤和家園接管驗收管理方案二00五年十一月目 錄接管驗收方案 02物業(yè)接管驗收程序 06物業(yè)接管驗收標準及方法 08產(chǎn)權和技術資料交接單 14資料接管驗收遺留問題登記表 16資料接管驗收遺留問題整改表 17機電設備/設施移交單18接管驗收機電設施/設備遺留問題登記表19接管驗收機電設施/設備遺留問題整改表20房屋本體現(xiàn)狀接管驗收單21房屋本體接管驗收問題登記表22房屋本體接管驗收問題整改表23接 管 驗 收 方 案（一）、成立物業(yè)接管小組組 長：張虹；副組長：于春淼；下設三個分小組：1、文件資料接管小組 責任人：管理處經(jīng)理、客戶服務組經(jīng)理職責：負責接管物業(yè)2、的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作；業(yè)戶資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；2、現(xiàn)場驗收接管小組 責任部門：工程部、保安部； 責任人：冉令海、陳碩； 職責：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交和鑰匙接管工作。3、財務接管小組 責任部門：財務部； 責任人：劉坤； 職責：財務資料的交接。（二）、接管驗收前的準備1、與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。 責任人：張虹、于春淼；2、派出先頭技術人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。 責任人：冉令海、陳碩；3、提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作。 責任人：楊明、陳碩。（三）、接管驗收內(nèi)容一、資料的接3、管驗收A、物業(yè)產(chǎn)權資料；1、項目開發(fā)批準報告；2、規(guī)劃許可證；3、投資許可證；4、土地使用合同；5、建筑開工許可證；6、用地紅線圖。B、綜合竣工驗收資料：1、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2、建設工程竣工驗收證書；3、建設消防驗收合格證；4、公共配套設施綜合驗收合格書；5、供水合同；6、供電協(xié)議書、許可證；7、供氣協(xié)議書、許可證；8、有線電視合格證；9、通信設施合格證；10、施工設計資料：11、地質(zhì)報告書；12、全套設計圖紙；13、圖紙會審記錄；14、設計變更通知單；15、工程預決算報告書；16、重要的施工會議紀要；4、17、隱蔽工程驗收記錄；18、沉降觀測記錄；19、其他可能會影響將來管理的原始記錄。20、機電設備資料：21、機電設備出廠合格證；22、機電使用說明書（要求中文）；23、機電設備安裝、調(diào)試報告；24、設備保修卡、保修協(xié)議。C、業(yè)主資料：1、已購房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；2、已購房業(yè)戶的付款情況或付款方式；3、其他相關資料。二、房屋主體接管驗收1、驗收標準為建設部房屋接管驗收標準。（見附件）2、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。三、財務資料的交接（略）（四）、工程接管驗收流程1、資料的接管驗收（附表）按頤和家園產(chǎn)權和技術資料交接單進行交接，確認簽字。2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收（附表） 5、按房屋本體現(xiàn)狀驗收標準進行接管驗收，確認簽字，接管鑰匙。把不合格項目記錄到接管驗收遺留問題登記表中。3、機電設備的接管驗收（附表） 按照機電設備的接管驗收標準進行接管驗收，確認簽字。把不合格項目記錄到接管驗收遺留問題登記表中。4、對接管驗收遺留問題進行登記（附表） 對所有不合格項目分類整理，登記，存檔。5、把接管驗收遺留問題提交給開發(fā)商，在規(guī)定時間內(nèi)進行整改（附表） 將所有不合格項目分類整理出的資料提交給開發(fā)商，整改后再進行接管驗收，確認簽字。（五）、接管驗收遺留問題的處理1、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交開發(fā)6、商相關人員簽字確認；2、對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題登記表中并請開發(fā)商相關人員簽字確認。對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補充。3、對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。4、對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備案。5、接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。物業(yè)接管驗收程序一、工作程序（1）開發(fā)商擬定移交接管工作進度計劃，成立移交小組，任命專職移交并送達接管驗收通知書，由物業(yè)7、公司備案；（2）物業(yè)公司的“驗收小組”，按物業(yè)接管資料的移交核對所接收的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗收回復函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設備、配件清冊，逐項清查驗收；（3）物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設施/設備等進行接管驗收；（4）對未按設計要求配套到位，和不能正常運轉(zhuǎn)的設備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負責落實，直至合格；（5）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；（6）對單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。（7）業(yè)主入住時，由業(yè)主對其進行全面細致的質(zhì)量檢查。8、對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整改后報告開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后清項；（8）在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。二、注意事項（1）接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成。（2）應選派素質(zhì)好、對工作負責的技術人員參與驗收；（3）物業(yè)公司應首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護廣大業(yè)主的合法權益，同時也應從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進行驗收；（4）驗收中出現(xiàn)的問題應明確記錄在案，督促開發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改進；（5）移交工作應辦理9、書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權。附件一 物業(yè)接管驗收標準及方法一、梁柱、板主體按圖紙設計逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露。二、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。三、墻面抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬；塊料（如瓷磚）面層：（）粘貼牢固，無缺棱掉角；（）面層裂紋、損傷、色澤一致；（）對縫砂漿、飽滿、線條須直；（）外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。四、地（樓）面毛地面：平整、無裂紋。塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條須直10、；對縫砂漿飽滿，線條須直。水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：用小桶、塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水，倒泛水。第二天到樓下檢查樓面無滲漏。五、門窗開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形。從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。電子對講門：開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；不銹鋼門無刮花痕。防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。窗臺泛水正常11、，無向室內(nèi)倒流缺陷。六、樓梯、扶手 1. 混凝土結(jié)構的樓梯：裂縫，面層剝落，鋼筋無外露。鋼木結(jié)構的樓梯：用力輕搖晃動，無彎曲。鋼筋銹蝕，無彎曲。木塊表面無龜裂，油漆脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。七、插座電器插座，單指輕擊，檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求。試電筆檢查，每個插座電源接通是否正常。天線插座，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（收視效果由業(yè)主入住后檢查）。電話插座，只進行外觀驗收，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。八、接線盒單指輕擊，蓋板安裝牢固，目視蓋板損壞；用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭。九、開關安裝牢固，目視12、蓋板損壞；開關靈活，開啟接觸效果良好。十、照明燈具、用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損。、打開所有燈具，檢查電源接通是否正常燈具發(fā)光是否正常。產(chǎn)品合格，使用壽命達到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。十一、供水系統(tǒng)安裝牢固搖晃，打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內(nèi)的水閥），管道完好無損，無滲漏水、無銹跡；管道接頭無滲水；水龍頭（花灑和水閥）：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水。十二、排污管道（含塑料管）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無阻。十三、地漏地濾的金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、13、管道密實、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。十四、衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污跡和刮花痕跡；灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。十五、室內(nèi)配電箱安裝牢固，配件齊全，試驗操作一次空氣開關等控制是否正常。開關符合型號規(guī)定。導線與設計相符，布線規(guī)范。目視配電箱蓋無損壞，操作一次開關靈活。十六、其他 晾衣鉤，室內(nèi)吊扇掛鉤。用軟線等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面裂紋，彎處無裂縫。水表、電表和煤氣表。安裝牢固，無搖晃，打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷。 十七、機電設備的接管驗收1、機電設14、備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運行準運證；機房設置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。2、變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷。3、消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損傷，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 4、給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。附件二：產(chǎn)權和技術資料交接單 物業(yè)地址：開發(fā)商資料名稱數(shù)量移交日期接收人備注產(chǎn)權資料1.項目15、批準文件2.建設用地批準文件3.建筑執(zhí)照4.拆遷文件5.哈爾濱市房地產(chǎn)權證（復印件）6.住宅使用許可證7.住宅使用說明書8.哈爾濱市新建住宅質(zhì)量保證書9.業(yè)主檔案（按單元）技術資料1.竣工工程項目一覽表2.各類設備清單（隨機資料、合格證、操作維護說明書、備品備件）例如：水泵、監(jiān)控設備、電子對講門等3.竣工圖總平面、各類房型平面、建筑（包含地面地下）、結(jié)構、裝飾、設備、管線、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙4.綠化設計施工圖及綠化植物種類清單5.地質(zhì)勘察報告6.工程合同及開工報告7.工程竣工驗收證書（報告）8. 用電批準文件9.工程預決算10.圖紙會審記錄11.工程設計變更通知及技術核定單位，包括質(zhì)16、量事故處理記錄12.隱蔽工程驗收記錄13.土建施工記錄14.設備安裝調(diào)試記錄15.建筑物各項指標的測試記錄、沉降觀察記錄16.工程質(zhì)量事故和處理記錄17.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書18.新材料、構配件的鑒定合格證書19.砂漿、混凝土試塊試壓報告20.供水、管道煤氣的試壓報告21.供水、供電、監(jiān)控、消防及其他各類設備的檢驗合格證22.第一次水池清洗、檢驗報告23.其它重要技術決定和文件附件三：資料接管驗收遺留問題登記表資料名稱問題簡述備注 施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司：附件四：資料接管驗收遺留問題整改表資料名稱問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注 施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司：附件五：頤和17、家園一期（A塊）機電設備/設施移交單 NO.設備名稱：型號/規(guī)格：數(shù)量：安裝地點：安裝時間：單價：供貨商名稱：供貨商聯(lián)系人：供貨商聯(lián)系電話安裝單位名稱：安裝單位聯(lián)系人：安裝單位聯(lián)系電話設備保修年限設備使用壽命/運行年限：采購合同中是否有隨設備奉送備品/備件：設備外觀描述：設備運行功能狀況描述：采購合同/安裝合同復印件是否齊全？其它問題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接收日期：說明：接受方在接受該設備/設施后，僅對該設備/設施進行日常運作及日常/定期維護保養(yǎng)，不代表對該設備/設施擁有所有權。附件六：接管驗收機電設施/設備遺留問題登記表設施、設備名稱位置遺留問題簡述備注施工單位： 開發(fā)單位： 18、物業(yè)公司： 附件七：接管驗收機電設施/設備遺留問題整改表設施、設備名稱位置遺留問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司：附件八：頤和家園一期（A塊）房屋本體現(xiàn)狀接管驗收單編號位置/地點現(xiàn)狀描述備注土建設施照明給排水門窗安防通訊、網(wǎng)絡、有線電視水、電、煤（表）其它施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司： 附件九：頤和家園一期（A塊）房屋本體接管驗收問題登記表編號位置/地點存在問題簡述備注土建設施照明給排水門窗安防通訊、網(wǎng)絡、有線電視水、電、煤（表）其它施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司：附件十：頤和家園一期（A塊）房屋本體接管驗收整改表 棟 號 年 月 日編號位置/地點存在問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司：