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1、物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 CB Richard Ellis | Page 2 培 訓(xùn) 大 綱 一、接管的準備工作一、接管的準備工作 二、正式接管二、正式接管 三、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別三、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 四、接管驗收的主要項目四、接管驗收的主要項目 五、遺留問題的確認五、遺留問題的確認 六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準 七、接管驗收應(yīng)遵循的原則七、接管驗收應(yīng)遵循的原則 八、接管驗收時應(yīng)準備的工具八、接管驗收時應(yīng)準備的工具 九、存在的常見質(zhì)量問題分析九、存在的常見質(zhì)量問題分析 CB Richard Ellis | Page 3 接管驗收的作用接管驗收的作用 通過接管有關(guān)物 業(yè)文件2、資料，可 以摸清物業(yè)的性 能與特點，預(yù)防 管理中可能出現(xiàn) 的問題，計劃安 排好各項管理， 充分發(fā)揮社會化 、專業(yè)化、現(xiàn)代 化的管理優(yōu)勢。 促使開發(fā)企業(yè) 按標準進行設(shè) 計和建設(shè)，達 到工程質(zhì)量要 求，減少日常 管理過程維修 養(yǎng)護工作量。 通過接管驗收 和接管合同的 簽訂，實現(xiàn)權(quán) 利和義務(wù)的轉(zhuǎn) 移，在法律上 界定清楚各自 的義務(wù)和權(quán)利。 CB Richard Ellis | Page 4 一、接管驗收的準備工作一、接管驗收的準備工作 1. 派出專業(yè)技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場了解情況，制定好接管驗收計 劃。 2. 定期對施工現(xiàn)場進行檢查，認真填寫現(xiàn)場檢查記錄表現(xiàn)場檢查記錄表，及 時進行總結(jié)歸納，并向開發(fā)商3、及相關(guān)單位反映發(fā)現(xiàn)問題并協(xié)商解 決辦法。 3. 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工 作，做到心中有數(shù)。 CB Richard Ellis | Page 5 一、接管驗收的準備工作一、接管驗收的準備工作 4. 準備好接管驗收記錄表格 5. 事先協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包，制定關(guān)于接管驗收后遺留問題的處理方 法及進場整改須遵守的管理規(guī)定，并簽訂遺留問題處理協(xié)議。 6. 成立物業(yè)接管小組 7. 前期資料的提供 8. 安全接管 CB Richard Ellis | Page 6 二、正式接管工作二、正式接管工作 1. 待四方驗收合格后開發(fā)商、物業(yè)公司、總包及監(jiān)理公司開始正式進 行接管工作。 4、2. 接管工作主要分設(shè)備、鑰匙的實物接管及資料的接管。 3. 在正式接管前三天請開發(fā)商通知物業(yè)公司進行預(yù)檢，待物業(yè)公司預(yù) 檢完成后，再正式進行三方接管驗收工作，屆時物業(yè)公司將出詳細 接管計劃及時間安排。 4. 設(shè)備、鑰匙的實物接管逐層進行，驗收完項目馬上封閉，物業(yè)公司 負責(zé)管理（整體接管驗收結(jié)束前，現(xiàn)場的成品保護責(zé)任及安全責(zé)任 由總包負責(zé)），資料的接管同步進行。 CB Richard Ellis | Page 7 二、正式接管工作二、正式接管工作 5. . 設(shè)備試運行設(shè)備試運行 物業(yè)公司協(xié)同安裝公司對設(shè)備進行試運行測試。 6. 6. 遺漏問題及缺損項目的整改遺漏問題及缺損項目的整改 總包負責(zé)對5、遺漏問題及缺損項目的整改， 并會同各方與物業(yè)公司 進行復(fù)驗。 7. . 物業(yè)材料的接管驗收物業(yè)材料的接管驗收 發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司 移交相關(guān)資料 CB Richard Ellis | Page 8 7.1 7.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a) 項目開發(fā)批準資料； b) 規(guī)劃許可證； c) 投資許可證； d) 土地使用合同； e) 建筑開工許可證； f ) 用地紅線圖； CB Richard Ellis | Page 9 7.2 7.2 綜合竣工驗收資料：綜合竣工驗收資料： a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工 程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜6、合布置竣工圖）； b) 建設(shè)工程竣工驗收證書； c) 建設(shè)消防驗收合格證； d) 公共配套設(shè)施綜合驗收合格證； e) 供水合同； f) 供電協(xié)議書、許可證； g) 供氣協(xié)議書、許可證； h) 有線電視合格證； i) 通信設(shè)施合格證； j) 電梯準用證； CB Richard Ellis | Page 10 錄用面談程序與內(nèi)容 7.3 7.3 施工設(shè)計資料：施工設(shè)計資料： a) 地質(zhì)報告書； b) 全套設(shè)計圖紙； c) 圖紙會審記錄； d) 設(shè)計變更通知單； e) 工程預(yù)決算報告書； f) 重要的施工會議紀要； g) 隱蔽工程驗收記錄； h) 沉降觀測記錄； i) 其他可能會影響將來管理的原始記7、錄。 CB Richard Ellis | Page 11 7.4 7.4 機電設(shè)備資料機電設(shè)備資料 a) 機電設(shè)備出廠合格證； b) 機電設(shè)備使用說明書（要求有中文）； c) 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； d) 設(shè)備報修卡、保修協(xié)議。 CB Richard Ellis | Page 12 1 1、接管驗收接管驗收 是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理委托 合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委 托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。 2 2、竣工驗收、竣工驗收 是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項目和任何建設(shè)工程的竣工驗收由 政府建設(shè)、行政主管部門負責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)8、計質(zhì) 量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。 三、接管驗收三、接管驗收 CB Richard Ellis | Page 13 1.1.樓宇本體硬件設(shè)施：樓宇本體硬件設(shè)施： 主體結(jié)構(gòu)、樓地面面層及基層、內(nèi)墻面、頂 棚、衛(wèi)生間及陽臺地面、門及窗、樓梯及扶 手、木裝修工程、飾面及油漆、電器插座、 有線電視、開關(guān)、燈具、水表、電表、燃氣 表、衛(wèi)生潔具、給排水設(shè)備設(shè)施、門鈴及對 講電話等。 四、驗收接管的主要項目四、驗收接管的主要項目 CB Richard Ellis | Page 14 2. 2. 公共配套設(shè)施：公共配套設(shè)施： 天臺、散水坡、避雷設(shè)施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、 室外消火栓、樓宇標志、垃圾站、停車9、場、溝井、護 坡及擋土墻、臺階及踏步、水池及水箱、招牌及廣告 牌等。 四、驗收接管的主要項目四、驗收接管的主要項目 CB Richard Ellis | Page 15 3. 3. 機電設(shè)備：機電設(shè)備： 電梯設(shè)備 變配電設(shè)備 中央空調(diào)設(shè)備 消防監(jiān)控設(shè)備 給排水設(shè)備 保安監(jiān)控設(shè)備（同消防監(jiān)控設(shè)備） 四、驗收接管的主要項目四、驗收接管的主要項目 CB Richard Ellis | Page 16 1. 對驗收資料中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管 驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄接管驗收資料遺留問題登記表 中，并交發(fā)展商及施工單位相關(guān)人員簽字確認。 2. 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格10、等問題，接管驗收小 組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表中， 請發(fā)展商及施工單位相關(guān)人員簽字確認。 五、遺留問題的確認五、遺留問題的確認 CB Richard Ellis | Page 17 五、遺留問題的確認五、遺留問題的確認 3. 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊。 4. 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)發(fā)展 商及施工單位明確解決時間，并跟進解決。 5. 未能按時解決而影響物業(yè)管理的問題，按遺留問題處理協(xié)議 處理,和備忘錄交總辦歸檔長期保存。 CB Richard Ellis | Page 18 六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準 土建11、結(jié)構(gòu)檢驗土建結(jié)構(gòu)檢驗 （1）主體結(jié)構(gòu) （2）外墻不得滲水 （3）屋面 （4）樓地面 （5）裝修 CB Richard Ellis | Page 19 六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準 水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收 （1）供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收 （2）中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收 （3）消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收 （4）運輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收 （5）管道燃氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收 （6）電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收 （7）有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場驗收 （8）閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收 （9）給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收 CB Richard Ellis | Page 20 市政設(shè)施驗收市政設(shè)施驗收 （1）道路 （2）砂12、井 （3）供水管道 （4）化糞池 （5）紅線內(nèi) 六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準 CB Richard Ellis | Page 21 七、接管驗收應(yīng)遵循的原則七、接管驗收應(yīng)遵循的原則 1.1.從細從嚴原則從細從嚴原則 2.2.在處理驗收中的質(zhì)量問題應(yīng)把握的原則在處理驗收中的質(zhì)量問題應(yīng)把握的原則 2.1 原則性與靈活性相結(jié)合 2.2 細致入微與整體把握相結(jié)合 CB Richard Ellis | Page 22 八、驗收時準備的工具八、驗收時準備的工具 （1） 試電筆、帶二相三相插頭和電源顯示開關(guān)的插座（插入屋內(nèi) 各個電源插座檢查電源是否已全部接通） （2）鋼卷尺 （3）小錘子 （4） 電13、筒 （5） 抹布 （6） 盛水器具 （7） 計算器 （8） 筆 、紙 CB Richard Ellis | Page 23 八、驗收時準備的工具八、驗收時準備的工具 （9）易貼便條一疊 （寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人 員查找） （10）小鏡子: 觀察難以看到的地方，如門底是否上油漆 。 （11）紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管是否滲水 （12）鋁梯 （13）報紙，塑料袋: 做閉水試驗。 CB Richard Ellis | Page 24 九、存在的常見質(zhì)量問題九、存在的常見質(zhì)量問題 1. 1. 給排水系列給排水系列： 包括水管、水龍頭、水表是否完好；下水道是否有建筑垃14、圾堵塞；馬桶、 地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。 2. 2. 門窗系列：門窗系列： 包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密縫、貼合；門鎖、窗鉤有 無質(zhì)量問題；玻璃是否防水密封等。 3. 3. 墻面、屋頂、地板系列：墻面、屋頂、地板系列： 包括是否平整、起殼、起砂、剝落；有否裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚 貼面的平整、間隙、虛實等。 CB Richard Ellis | Page 25 九、存在的常見質(zhì)量問題九、存在的常見質(zhì)量問題 4. 4. 墻面、屋頂、地板系列：墻面、屋頂、地板系列： 包括是否平整、起殼、起砂、剝落；有無裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地 磚貼面的平整、間隙、虛實等。 5 515、. . 公共設(shè)施及其他：公共設(shè)施及其他： 包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天 線、信箱等。 CB Richard Ellis | Page 26 現(xiàn)現(xiàn) 場場 檢檢 查查 記記 錄錄 表表 CB Richard Ellis | Page 27 資料名稱問題簡述備注 接管驗收資料遺留問題登記表接管驗收資料遺留問題登記表 驗收人： 確認人： NO： 接接 管管 驗驗 收收 資資 料料 遺遺 留留 問問 題題 登登 記記 表表 CB Richard Ellis | Page 28 答問環(huán)節(jié)答問環(huán)節(jié) Thank you for your participation!Thank you for your participation!