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1、1 目的規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)驗(yàn)收程序，確保物業(yè)對發(fā)展商提供的樓宇及其設(shè)施的驗(yàn)收得到有效控制。2 適用范圍本程序適用于公司所承接的每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的驗(yàn)收。3 定義無4 職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)成立、組織驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收工作，簽發(fā)與開發(fā)商的驗(yàn)收往來文件。指定專人負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）竣工資料，設(shè)備技術(shù)資料的移交、驗(yàn)收、歸檔。管理處工程部負(fù)責(zé)驗(yàn)收小組現(xiàn)場按照“物業(yè)接管驗(yàn)收流程及標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，及時(shí)提出合理化建議，確保驗(yàn)收工作的順利完成。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)，協(xié)助房屋移交驗(yàn)收工作。5 方法及過程控制5.1 驗(yàn)收準(zhǔn)備5.1.1 物業(yè)公司接到開發(fā)商的接管驗(yàn)收通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，確定驗(yàn)收小組成員2、。5.1.2 由驗(yàn)收小組成員編制物業(yè)接管驗(yàn)收流程報(bào)品質(zhì)管理部審批，并與開發(fā)商進(jìn)行對接具體事項(xiàng)。5.1.3 管理處負(fù)責(zé)在驗(yàn)收前7日將驗(yàn)收所需專用工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全。5.2 驗(yàn)收實(shí)施驗(yàn)收小組成員根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收表(包括：綠化環(huán)境單工程項(xiàng)驗(yàn)收表、土建工程單項(xiàng)驗(yàn)收表、水暖工程單項(xiàng)驗(yàn)收表、電氣工程單項(xiàng)驗(yàn)收表以下同)/物業(yè)驗(yàn)收匯總單分專業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。5.2.1 驗(yàn)收小組按各專業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收房屋使用功能、機(jī)電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗(yàn)收情況詳細(xì)記錄在單項(xiàng)驗(yàn)收表/物業(yè)驗(yàn)收匯總單中。5.2.2 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)分組進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收，在單項(xiàng)驗(yàn)收表上記錄，同時(shí)進(jìn)行匯總。5.2.3 物業(yè)驗(yàn)收匯總單由開發(fā)商代表與物業(yè)代表共同3、簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。5.2.4 管理處將全部相關(guān)資料整理存檔，并在品質(zhì)管理部備案。5.3 驗(yàn)收接管流程首先由開發(fā)商按照接管資料移交清單（包括：工程技術(shù)類接管資料移交清單、規(guī)劃檔案類接管資料移交清單、入住管理類接管資料移交清單、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單）物業(yè)公司組織專業(yè)人員實(shí)施驗(yàn)收（資料、現(xiàn)場），驗(yàn)收結(jié)果提交項(xiàng)目工程部組織施工單位對不合格部位進(jìn)行返修，復(fù)驗(yàn)合格后簽定物業(yè)移交書。5.4 驗(yàn)收重點(diǎn)5.4.1 建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面。（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話） 5.4.2 工程圖紙是否與實(shí)際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運(yùn)行，水暖電各項(xiàng)功能能否安全使用。5.4.3 對于4、檢查出來的設(shè)計(jì)及施工問題，應(yīng)在單項(xiàng)驗(yàn)收表/物業(yè)驗(yàn)收匯總單中作詳細(xì)記錄，書面反饋開發(fā)商。5.5 驗(yàn)收依據(jù)5.5.1 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例5.5.2 建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收ZBP30001-905.5.3 根據(jù)各管理處反饋的業(yè)主較為關(guān)心的項(xiàng)目。5.6 驗(yàn)收原則5.6.1如實(shí)反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。5.7 驗(yàn)收要求5.7.1依據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和單項(xiàng)驗(yàn)收表/物業(yè)驗(yàn)收匯總單逐項(xiàng)檢驗(yàn)。5.8 驗(yàn)收方法外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試5.9 驗(yàn)收時(shí)間及期限在接到開發(fā)商驗(yàn)收通知單及相關(guān)資料后，以書面形式回復(fù)開發(fā)商驗(yàn)收時(shí)間及相關(guān)資料，一般一周內(nèi)開始實(shí)施驗(yàn)收，一個(gè)組團(tuán)初、終評(píng)為期15天。5.10 驗(yàn)收說明及相關(guān)表格根據(jù)5、待驗(yàn)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際房型進(jìn)行調(diào)整。5.11 施工單位應(yīng)提交的資料5.11.1 產(chǎn)權(quán)資料a） 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件b） 用地批準(zhǔn)文件c） 建筑執(zhí)照d） 拆遷安置資料e） 建筑單位的有關(guān)資料5.11.2 技術(shù)資料a） 竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。b） 地質(zhì)勘探報(bào)告c） 工程合同及開、竣工報(bào)告d） 工程預(yù)決算e） 圖紙會(huì)審記錄f） 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）g） 隱蔽工程竣工驗(yàn)收合格證明h） 沉降觀察記錄i） 竣工驗(yàn)收證明書j） 鋼材、水泥等主要建材的合格證及質(zhì)量保證書k） 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的產(chǎn)品合格證書l） 砂漿、混凝土試塊試6、壓報(bào)告m） 供水、供暖的試壓報(bào)告n） 監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料o） 消防部門的審批文件 5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。5.12 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)5.12.1 主體結(jié)構(gòu)a） 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。b） 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規(guī)定值（GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范）。c） 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件的選材必須符合GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。d） 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。e） 抗震設(shè)7、防必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。5.12.2 外墻a） 外墻不得滲水b） 涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現(xiàn)象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。c） 鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。5.12.3 屋面a） 屋面工程必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）4.0.6條的規(guī)定。b） 排水通暢，設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。5.12.4 樓地面a） 面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。b） 衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)8、要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。衛(wèi)生間地面應(yīng)做閉水試驗(yàn)。c） 地磚地面應(yīng)平整牢固，接縫均勻密合。5.12.5 裝修a） 鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。b） 木裝修工程應(yīng)表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。c） 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。d） 扶灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。e） 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。f） 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。g） 外墻、窗戶淋水試驗(yàn)應(yīng)無滲漏。5.9、12.6 電氣a） 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采用鐵管配線，必須整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。b） 照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。c） 動(dòng)力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準(zhǔn)確，電器安裝及導(dǎo)線連接必須牢固，接地保護(hù)必須良好，要有明顯的相序及柜號(hào)標(biāo)識(shí)，電器件齊全、無損壞，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。漏電保護(hù)試驗(yàn)反應(yīng)正常。d） 電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號(hào)標(biāo)識(shí)。e） 避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工10、及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。f） 除上述要求外須符合“低壓電器安裝驗(yàn)收規(guī)范”的有關(guān)要求。5.12.7 水、衛(wèi)、消防a） 管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗(yàn)及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。b） 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。c） 衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。d） 水泵應(yīng)啟停可靠，安裝牢固、平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。e） 消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）的要求，并且有消11、防部門檢驗(yàn)合格證。5.12.8 采暖a） 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。b） 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。5.12.9 附屬工程及其它a） 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置，管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范）第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。b） 化糞池排污量設(shè)置合理，池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應(yīng)超過2個(gè)彎。c） 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d） 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。電井、管井12、整潔干凈，隔層封閉應(yīng)牢固，無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。5.13 為維護(hù)業(yè)主利益，保證投資效益，施工單位應(yīng)按接管驗(yàn)收具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交驗(yàn)準(zhǔn)備工作。接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按本提綱執(zhí)行，驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法、接管驗(yàn)收后，對整改未達(dá)標(biāo)的質(zhì)量等問題，根據(jù)實(shí)際情況（建議由發(fā)展商）扣除部分工程款做為保修抵壓金，以保證后期管理的代修費(fèi)用。待整改全部完成后，按實(shí)際情況予以結(jié)算。6. 支持性文件 無7. 質(zhì)量記錄表格TJVKWY7.5.4-G01-F1 驗(yàn)收通知單TJVKWY7.5.4-G01-F2 物業(yè)驗(yàn)收匯總單TJVKWY7.5.4-G01-F3 綠化環(huán)境單工程項(xiàng)驗(yàn)收表TJVKWY7.5.4-G01-F4 土建工程單項(xiàng)驗(yàn)收表TJVKWY7.5.4-G01-F5 水暖工程單項(xiàng)驗(yàn)收表TJVKWY7.5.4-G01-F6 電氣工程單項(xiàng)驗(yàn)收表TJVKWY7.5.4-G01-F7 工程技術(shù)類接管資料移交清單TJVKWY7.5.4-G01-F8 規(guī)劃檔案類接管資料移交清單TJVKWY7.5.4-G01-F9 入住管理類接管資料移交清單TJVKWY7.5.4-G01-F10 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單