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1、成就樓盤的物業(yè)管控- 張志東 2010 張志東 Jerry zhang 13911526345 QQ：437552241 工作室創(chuàng)始人工作室創(chuàng)始人 中國人力和社會(huì)保障部中國人力和社會(huì)保障部 房地產(chǎn)策劃師房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證專家職業(yè)資格認(rèn)證專家 清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力 房地產(chǎn)總裁班房地產(chǎn)總裁班 特邀講師特邀講師 北大縱橫商業(yè)院北大縱橫商業(yè)院高級(jí)講師高級(jí)講師 課程目標(biāo) 掌握成就樓盤的關(guān)鍵要素 了解物業(yè)管理的本質(zhì) 清楚物業(yè)策劃的作用 property prpti 財(cái)產(chǎn); 資產(chǎn); 所有物 That car is my property; you mustnt use it without m2、y permission. 這輛車是我的財(cái)產(chǎn), 你必須得到我的允許才 能使用。 房地產(chǎn), 不動(dòng)產(chǎn); (一處)房地產(chǎn) 物業(yè)管理的的定義 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企 業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配 套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維 修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 摘自中華人民共和國國務(wù)院令第379 號(hào) 物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的定義 物業(yè)管理的起源、發(fā)展 物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國，奧克維 婭希爾（OCTAVIAHILL）。 octavia hill, housing and social reform Octavia Hi3、ll (1838-1912) made a defining contribution to the development of a more enlightened approach to the provision and management of housing for working people. Her championship of playgrounds, the army cadet corps and access to common lands and the countryside more broadly were also important. In this 4、piece we assess her contribution. 國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 發(fā)展商品牌的助推劑 業(yè)主資產(chǎn)保值、增值的操盤手 業(yè)主生活品質(zhì)提升的服務(wù)商 案例案例 今年以來全國都普遍經(jīng)歷了一輪火熱今年以來全國都普遍經(jīng)歷了一輪火熱 的房價(jià)上漲，但地處北京中央商務(wù)區(qū)的房價(jià)上漲，但地處北京中央商務(wù)區(qū) 寸土寸金的核心地帶，建外寸土寸金的核心地帶，建外SOHOSOHO業(yè)主業(yè)主 們卻告訴記者，他們正面臨著一個(gè)最們卻告訴記者，他們正面臨著一個(gè)最 冷的物業(yè)投資寒冬。冷的物業(yè)投資寒冬。 業(yè)主：“我們房價(jià)半年前還三萬業(yè)主：“我們房價(jià)半年前還三萬 塊錢，現(xiàn)在掉到塊錢，現(xiàn)在掉到2 2萬萬2 5、2，掉了八千塊錢，掉了八千塊錢 。”。” 北京建外北京建外SOHOSOHO業(yè)主業(yè)主 張明偉：“張明偉：“ 五年前不是這個(gè)樣子，原來我的房子五年前不是這個(gè)樣子，原來我的房子 租三萬塊錢，今天租兩萬塊錢，還得租三萬塊錢，今天租兩萬塊錢，還得 天天給租客去鞠躬道歉，你可別走這天天給租客去鞠躬道歉，你可別走這 是暫時(shí)的停電，這只是一種假象，因是暫時(shí)的停電，這只是一種假象，因 為停電是通知，而不是為停電是通知，而不是拉閘拉閘 成就樓盤關(guān)鍵 發(fā)展商應(yīng)重視物業(yè)管理全程 介入必要性 對(duì)自己負(fù)責(zé)任 管控模式：管控模式： 房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型VAC房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn) 內(nèi)部立項(xiàng)內(nèi)部立項(xiàng) 項(xiàng)目論6、證階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目項(xiàng)目取得取得 項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目策劃階段 項(xiàng)目策劃會(huì)項(xiàng)目策劃會(huì) 設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段 方案評(píng)審會(huì)方案評(píng)審會(huì) 采購階段采購階段 主體結(jié)構(gòu)開工主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售開盤銷售竣工竣工入伙入伙 工程管理階段工程管理階段產(chǎn)品交付階段產(chǎn)品交付階段 銷售管理階段銷售管理階段 組織項(xiàng)目論證組織項(xiàng)目論證 項(xiàng)目項(xiàng)目 取得取得 用地規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證國有土地使用證 規(guī)劃許可證開工許可證（基規(guī)劃許可證開工許可證（基 礎(chǔ)提前施工報(bào)建）礎(chǔ)提前施工報(bào)建） 辦理房地產(chǎn)辦理房地產(chǎn) 預(yù)售許可證預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)初始產(chǎn)權(quán)初始 登記登記 項(xiàng)目項(xiàng)目 發(fā)展發(fā)展 市場(chǎng)調(diào)研初步市場(chǎng)調(diào)研初步 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定7、位 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目營銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃項(xiàng)目營銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃 銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累） 銷售事務(wù)管理銷售事務(wù)管理 營銷營銷 規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 景觀景觀/精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃 工程施工配合、銷售配合及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 工程條件評(píng)估工程條件評(píng)估 設(shè)計(jì)配合采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七設(shè)計(jì)配合采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七 通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施8、工 主體結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)施工 至至 具備預(yù)售條件具備預(yù)售條件 工程施工工程施工 至至 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合銷售及入伙配合 工程工程 物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、 物業(yè)公司選聘物業(yè)公司選聘 工程施工配合工程施工配合銷售配合銷售配合 產(chǎn)品交付管理產(chǎn)品交付管理 入住事務(wù)管理入住事務(wù)管理 客服客服 前期成本估算前期成本估算測(cè)算測(cè)算 設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形 成控制性目標(biāo)成本確定成控制性目標(biāo)成本確定 合約框架合約框架 動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理工程工程 實(shí)施階段的成本管理實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算結(jié)算后評(píng)估后評(píng)估 成本成本 投資估算投資估算資金籌劃9、資金籌劃資金營運(yùn)資金營運(yùn)投資評(píng)估投資評(píng)估 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 管理目標(biāo)管理目標(biāo) 管理理念管理理念 管理實(shí)施管理實(shí)施 管理出發(fā)管理出發(fā) 科學(xué)科學(xué) 化化 服務(wù)服務(wù) 人性人性 化化 服務(wù)服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 化化 服務(wù)服務(wù) 信息信息 化化 服務(wù)服務(wù) 物業(yè)物業(yè) 增值增值 社會(huì)社會(huì) 效益效益 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 效益效益 環(huán)境環(huán)境 效益效益 服務(wù)理念服務(wù)理念 全程介入的意義全程介入的意義 如何選擇介入的最佳時(shí)機(jī)如何選擇介入的最佳時(shí)機(jī) 前期介入的操作目標(biāo)前期介入的操作目標(biāo) 發(fā)展商與物管公司的“階段角色”發(fā)展商與物管公司的“階段角色” 應(yīng)對(duì)策劃應(yīng)對(duì)策劃 策劃超前介入的價(jià)值策劃超前介入的價(jià)值 全程介入的意義全程介入的意義 意義a、 最10、大限度地減少物業(yè)投入使用后的遺留問題 意義b、 能夠全面掌握有關(guān)物業(yè)的信息 意義c、 為后期管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 案例 相關(guān)案例圖片 相關(guān)案例 流程 業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)范圍 物業(yè)管理服務(wù)流程圖物業(yè)管理服務(wù)流程圖 簽訂前期物業(yè)管理簽訂前期物業(yè)管理g g顧問合同顧問合同 物業(yè)服務(wù)建議物業(yè)服務(wù)建議 管理籌備管理籌備 招聘與培訓(xùn)招聘與培訓(xùn) 接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收 交付使用交付使用 人員配置及預(yù)算人員配置及預(yù)算 設(shè)備設(shè)施的選型設(shè)備設(shè)施的選型 園林綠化園林綠化 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)外判設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)外判 清潔綠化保養(yǎng)外判清潔綠化保養(yǎng)外判 物業(yè)用房裝飾裝修物業(yè)用房裝飾裝修 開辦用品用具采購開辦用品用具采購 相關(guān)證照手續(xù)辦理相關(guān)證照11、手續(xù)辦理 物業(yè)查驗(yàn)物業(yè)查驗(yàn) 鑰匙接管鑰匙接管 標(biāo)識(shí)設(shè)置標(biāo)識(shí)設(shè)置 資料歸檔資料歸檔 房屋查驗(yàn)房屋查驗(yàn) 設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)設(shè)施設(shè)備查驗(yàn) 空房檢查空房檢查未使用房未使用房 已使用房已使用房 常規(guī)性公共服務(wù)常規(guī)性公共服務(wù)針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù) 委托性特約服務(wù)委托性特約服務(wù) 物業(yè)公司的銜接及配合物業(yè)公司的銜接及配合 室 內(nèi) 查室 內(nèi) 查 驗(yàn)驗(yàn) 辦 理 收辦 理 收 房房 交 接 查交 接 查 驗(yàn)驗(yàn) 遷 入 安遷 入 安 排排 裝 修 管裝 修 管 理理 開荒工程開荒工程 物業(yè)管理創(chuàng)示范與進(jìn)階物業(yè)管理創(chuàng)示范與進(jìn)階 前期設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì) 第二目標(biāo)第二目標(biāo) 介入的最佳時(shí)機(jī)選擇介入的最佳時(shí)機(jī)選擇 目標(biāo)a、 早中晚介12、入的特性 早期介入：是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可 行性研究階段即開始介入； 中期介入：則是在項(xiàng)目施工階段開始； 晚期介入：在工程基本結(jié)束準(zhǔn)備竣工 驗(yàn)收和接管時(shí)介入被看做為。 前期介入階段工程提供服務(wù)前期介入階段工程提供服務(wù) 機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施圖紙審核建議。機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施圖紙審核建議。 樓宇設(shè)施設(shè)備選型建議。樓宇設(shè)施設(shè)備選型建議。 工程設(shè)備用房合理布局建議。工程設(shè)備用房合理布局建議。 暖通給排水建議。暖通給排水建議。 物業(yè)智能自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)置建議。物業(yè)智能自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)置建議。 能源收繳與計(jì)量控制建議。能源收繳與計(jì)量控制建議。 公共區(qū)域裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)建議。公共區(qū)域裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)建議。 工程設(shè)施設(shè)備施工與安裝13、建議。工程設(shè)施設(shè)備施工與安裝建議。 物業(yè)廣告標(biāo)示系統(tǒng)建議。物業(yè)廣告標(biāo)示系統(tǒng)建議。 物業(yè)管理辦公用房建議。物業(yè)管理辦公用房建議。 物業(yè)單元接管與驗(yàn)收建議。物業(yè)單元接管與驗(yàn)收建議。 前期介入階段工程提供服務(wù)前期介入階段工程提供服務(wù) 工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)建議。工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)建議。 針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目提供消防及保安監(jiān)控設(shè)備方面的建議。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目提供消防及保安監(jiān)控設(shè)備方面的建議。 針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合樓宇自控系統(tǒng)提供工程空調(diào)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合樓宇自控系統(tǒng)提供工程空調(diào) 及新風(fēng)設(shè)備及新風(fēng)設(shè)備 方面的建議。方面的建議。 針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目供電系統(tǒng)提供建議。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目14、供電系統(tǒng)提供建議。 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)置宿舍及餐廳提供建議。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)置宿舍及餐廳提供建議。 針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的門禁及電梯系統(tǒng)。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的門禁及電梯系統(tǒng)。 工程設(shè)備標(biāo)識(shí)方面的建議。工程設(shè)備標(biāo)識(shí)方面的建議。 對(duì)項(xiàng)目的垃圾房及卸貨區(qū)提供建議。對(duì)項(xiàng)目的垃圾房及卸貨區(qū)提供建議。 對(duì)工程設(shè)備集成控制方面的建議。對(duì)工程設(shè)備集成控制方面的建議。 結(jié)合會(huì)所布局工程設(shè)備設(shè)施及能源計(jì)量方面的建議。結(jié)合會(huì)所布局工程設(shè)備設(shè)施及能源計(jì)量方面的建議。 物業(yè)介入 制定客戶服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 檢討物業(yè)之基本設(shè)計(jì)及設(shè)施，確保達(dá)至滿足目 前及未來可能的多種功能的物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn) 制定分界15、劃分管理方案及管理支出成本的測(cè)算 制定整體內(nèi)、外部動(dòng)線規(guī)劃方案 編制涉及后期運(yùn)行管理的約定 制定項(xiàng)目整體導(dǎo)向系統(tǒng)的引導(dǎo)及商業(yè)廣告牌匾 的規(guī)劃 制定地上、地下車位的配比劃分及導(dǎo)向動(dòng)線 制定公共區(qū)域劃分管理方案 制定特殊行業(yè)商戶的解決方案 制定交接驗(yàn)收、入住程序方案 配套功能設(shè)計(jì)和配置介入 樓體標(biāo)識(shí) 從物業(yè)角度出發(fā)，提出所 需配備之標(biāo)識(shí)、LOGO 根據(jù)貴司標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)提出 合理化建議 配套功能的設(shè)置提供建議 前期介入階段（提前解決后期運(yùn)作的難點(diǎn)）前期介入階段（提前解決后期運(yùn)作的難點(diǎn)） 財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 非財(cái)務(wù)人員之財(cái) 務(wù)管理 采購流程建議 物業(yè)管理費(fèi)用收 繳流程 物管處財(cái)務(wù)預(yù)算 審核、建議 16、財(cái)務(wù)人員培訓(xùn) 財(cái)務(wù)人員安全防 范培訓(xùn) 人事行政管理 制訂整個(gè)項(xiàng)目管理員工編制 制訂各級(jí)職員薪酬、津貼、 福利之標(biāo)準(zhǔn) 制定各級(jí)管理員工之崗位職 責(zé)及權(quán)限 安排員工招聘及錄用 制訂人事制度、員工守則及 協(xié)助編制員工之勞動(dòng)合同 整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì) 管理處人員的編制及培訓(xùn)之 建議 人力資源規(guī)劃之建議 安防管理 保安布崗方案 中監(jiān)控室管理系統(tǒng)設(shè)施 建議及管理規(guī)范 安防控制設(shè)計(jì)與管理建 議 制定安防、消防管理運(yùn) 作手冊(cè) 制定物業(yè)應(yīng)急預(yù)案 制定安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)功 能 前期介入階段（提前制定運(yùn)作系統(tǒng)規(guī)范流程）前期介入階段（提前制定運(yùn)作系統(tǒng)規(guī)范流程） 接管驗(yàn)收 前的準(zhǔn)備 工作 組建 驗(yàn)收 小組 必要的項(xiàng)目 圖17、文資料 接管 驗(yàn)收 程序 物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收 調(diào)試 遺漏 工程 跟進(jìn) 收房 入住后， 二次裝修 的管理 物業(yè)管理物業(yè)管理交接驗(yàn)收交接驗(yàn)收階段服務(wù)階段服務(wù) 前期物業(yè)介入前期物業(yè)介入 物業(yè)交接物業(yè)交接 客戶入住客戶入住 正式運(yùn)營正式運(yùn)營 管管理理 專專 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn) 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)的建筑提 出意見和建議 建筑結(jié)構(gòu)及功 能設(shè)計(jì) 人流和車流導(dǎo) 向 停車場(chǎng) 監(jiān)控和消防中 心 管理用房適合 位置和配備 垃圾房設(shè)置 信報(bào)箱設(shè)立方 便使用和管理 對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施 提出意見和建議 強(qiáng)電系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 暖通、空調(diào)系 統(tǒng) 環(huán)保系統(tǒng) 對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提 出意見和建議 紅外報(bào)警系統(tǒng) 消防報(bào)警系18、統(tǒng) 防盜監(jiān)控系統(tǒng) 應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng) 區(qū)域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 等 跟進(jìn)物業(yè)建筑施工 和設(shè)備安裝過程 檢討施工進(jìn)度 了解隱蔽工程 協(xié)助檢查施工 質(zhì)量 前期介入階段（完善后期運(yùn)行的硬件條件）前期介入階段（完善后期運(yùn)行的硬件條件） 指導(dǎo)指導(dǎo)業(yè)戶手冊(cè)業(yè)戶手冊(cè)等文件編制、印刷等文件編制、印刷 協(xié)助完成入住儀式協(xié)助完成入住儀式 指導(dǎo)交房服務(wù)流程指導(dǎo)交房服務(wù)流程 業(yè)主業(yè)主 入住入住 項(xiàng)目辦理入住服務(wù)階段項(xiàng)目辦理入住服務(wù)階段 客戶接待 處理投訴 日常巡視 客戶回訪 客戶服務(wù)工作 公共環(huán)境 園林綠化 消殺蟲控 特殊天氣 垃圾清運(yùn) 日常保潔工作 保安監(jiān)控 交通管理 消防系統(tǒng) 門衛(wèi)和巡邏 保安消防工作 機(jī)電系統(tǒng) 生活19、水系統(tǒng) 公共設(shè)施 正常維修 二次裝修管理 制定保養(yǎng)計(jì)劃 工程設(shè)備管理 工作 項(xiàng)目正式運(yùn)行服務(wù)介入階段項(xiàng)目正式運(yùn)行服務(wù)介入階段 盜竊和搶劫 水管爆裂 發(fā)現(xiàn)可疑人員和物品 拾獲財(cái)物和遺棄廢物 發(fā)生人員受傷和意外 外來車輛進(jìn)出管理 意外事件防 范 員工手冊(cè) 員工操手 人事檔案管理制度 員工再培訓(xùn)計(jì)劃 制服管理制度 員工考核管理制度 薪金和福利管理制度 招聘、錄用和辭退管理 制度 物品領(lǐng)用和借用制度 物品管理和報(bào)廢制度 行政人事制 度管理 財(cái)務(wù)部工作流程 物業(yè)會(huì)計(jì)制度 核數(shù)審計(jì)制度 現(xiàn)金及支票管理制度 管理費(fèi)打單和發(fā)單程式 管理費(fèi)催討程序 收支損益報(bào)告 物業(yè)管理預(yù)算方法 各種財(cái)務(wù)表格 物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告制度20、 財(cái)務(wù)管理制 度 項(xiàng)目正式運(yùn)行服務(wù)介入階段項(xiàng)目正式運(yùn)行服務(wù)介入階段 物業(yè)專業(yè)培訓(xùn)物業(yè)專業(yè)培訓(xùn)思路思路 入伙程序及二裝管理入伙程序及二裝管理 緊急事件的處理及報(bào)告程序緊急事件的處理及報(bào)告程序 物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收 工工 程程 服服 務(wù)務(wù) 部部 客 戶 服 務(wù) 類 溝通的方法與技巧溝通的方法與技巧 客服部的職責(zé)與工作要點(diǎn)分析及服務(wù)規(guī)范客服部的職責(zé)與工作要點(diǎn)分析及服務(wù)規(guī)范 物業(yè)管理常用文書基本寫作知識(shí)與檔案管理物業(yè)管理常用文書基本寫作知識(shí)與檔案管理 客戶投訴的處理技巧與流程及相關(guān)案例客戶投訴的處理技巧與流程及相關(guān)案例 工程部職責(zé)及工作要點(diǎn)分析工程部職責(zé)及工作要點(diǎn)分析 工程部員工服務(wù)規(guī)范工程部21、員工服務(wù)規(guī)范 設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的構(gòu)成與分類、保養(yǎng)規(guī)程設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的構(gòu)成與分類、保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施的一般維修知識(shí)與安設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施的一般維修知識(shí)與安 全操作規(guī)程全操作規(guī)程 設(shè)備設(shè)施緊急故障的一般處理程序及工作要點(diǎn)設(shè)備設(shè)施緊急故障的一般處理程序及工作要點(diǎn) 維修材料和公用工具管理維修材料和公用工具管理 物業(yè)設(shè)施接管驗(yàn)收程序和內(nèi)容、設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)施接管驗(yàn)收程序和內(nèi)容、設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)設(shè)施、節(jié)能降費(fèi)、工程工作實(shí)例分析物業(yè)設(shè)施、節(jié)能降費(fèi)、工程工作實(shí)例分析 保保 安安 消消 防防 類類 保安部職責(zé)及工作要點(diǎn)分析保安部職責(zé)及工作要點(diǎn)分析 保安部員工服務(wù)規(guī)范及行為準(zhǔn)則保安部員工服務(wù)規(guī)范及22、行為準(zhǔn)則 保安各崗位工作要點(diǎn)、安全管理、現(xiàn)行消防法規(guī)分析保安各崗位工作要點(diǎn)、安全管理、現(xiàn)行消防法規(guī)分析 保安部工作權(quán)限、車輛保安部工作權(quán)限、車輛/ /道路道路/ /交通管理規(guī)定交通管理規(guī)定 停車場(chǎng)管理規(guī)定、保安工作實(shí)例分析停車場(chǎng)管理規(guī)定、保安工作實(shí)例分析 保保 潔潔 綠綠 化化 類類 清潔重點(diǎn)、清潔設(shè)備重點(diǎn)清潔重點(diǎn)、清潔設(shè)備重點(diǎn) 清潔員職責(zé)、清潔員工作規(guī)范清潔員職責(zé)、清潔員工作規(guī)范 清潔員工作要求、清潔員工作流程清潔員工作要求、清潔員工作流程 清潔設(shè)備操作和藥品性能清潔設(shè)備操作和藥品性能 保潔工作的監(jiān)管要點(diǎn)保潔工作的監(jiān)管要點(diǎn) 物業(yè)管理基本概念物業(yè)管理基本概念 培訓(xùn)分類培訓(xùn)分類 培訓(xùn)方式：內(nèi)部培23、訓(xùn)、培訓(xùn)方式：內(nèi)部培訓(xùn)、 外送培訓(xùn)。外送培訓(xùn)。 培訓(xùn)內(nèi)容：基礎(chǔ)類、專培訓(xùn)內(nèi)容：基礎(chǔ)類、專 業(yè)類、應(yīng)用類。業(yè)類、應(yīng)用類。 介入介入的最佳時(shí)機(jī)的最佳時(shí)機(jī) 1、從物業(yè)管理角度就各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)進(jìn) 行調(diào)整、修正； 2、從物業(yè)管理角度，對(duì)小區(qū)之規(guī)劃及 建設(shè)（包括土建、給排水、電力、消防、 景觀、公共配套以及智能化系統(tǒng)）分期 提交物業(yè)管理規(guī)劃建議書； 3、設(shè)計(jì)利于物業(yè)管理有關(guān)的營銷推廣 計(jì)劃。它包括：物業(yè)管理費(fèi)用、物業(yè)管 理賣點(diǎn)、服務(wù)差異化賣點(diǎn)、服務(wù)促銷計(jì) 劃、營銷人員的物業(yè)管理培訓(xùn)計(jì)劃等。 案例分享 發(fā)展商打造物業(yè)樓盤的模式 模式一：1+12 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 模式二：借力強(qiáng)己 模式三：維我獨(dú)尊 模式四：過河拆橋 24、發(fā)展商選擇物業(yè)公司的發(fā)展商選擇物業(yè)公司的3 3大寶典大寶典 物業(yè)公司的文化物業(yè)公司的文化 物業(yè)公司的資質(zhì)物業(yè)公司的資質(zhì) 物業(yè)公司的項(xiàng)目操盤手物業(yè)公司的項(xiàng)目操盤手 樓盤成功的穴道 樓盤主題的執(zhí)行力 精彩案例分享 方案1 方案2 我們相信，成功屬于有準(zhǔn)備的團(tuán)體，憑借我我們相信，成功屬于有準(zhǔn)備的團(tuán)體，憑借我 司深入細(xì)致的策略執(zhí)行以及司深入細(xì)致的策略執(zhí)行以及 貴司強(qiáng)力的支貴司強(qiáng)力的支 持與配合，一定會(huì)共創(chuàng)輝煌。持與配合，一定會(huì)共創(chuàng)輝煌。 聯(lián)系方式：聯(lián)系方式： 公司地址：北京市東城區(qū)香河園路公司地址：北京市東城區(qū)香河園路1號(hào)當(dāng)代號(hào)當(dāng)代MOMA18號(hào)樓郵編：號(hào)樓郵編：100028 Beijing Office address : Grand MOMA Builbing18, Noxiangheyuan road, Dongcheng district，Beijing china 100028 Tel: +86 10 6466 8485 Fax: +86 10 6466 8487