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1、集團(tuán)商管系統(tǒng)“新航線”入職培訓(xùn)集團(tuán)商管系統(tǒng)“新航線”入職培訓(xùn) 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述 2 目目 錄錄 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 物業(yè)管理組織架構(gòu)物業(yè)管理組織架構(gòu) 物業(yè)管理主要工作內(nèi)容物業(yè)管理主要工作內(nèi)容 3 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 本章節(jié)重點本章節(jié)重點 一、“物業(yè)管理”概念一、“物業(yè)管理”概念 二、物業(yè)管理工作基本內(nèi)容二、物業(yè)管理工作基本內(nèi)容 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 四、物業(yè)管理工作主要階段四、物業(yè)管理工作主要階段 4 什么是“物業(yè)管理”？什么是“物業(yè)管理”？ 是指是指業(yè)主自行業(yè)主自行或者或者通過他人通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑 物、構(gòu)筑物2、及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、 管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 自自北京市物業(yè)管理辦法北京市物業(yè)管理辦法（2010年年10月月1日）日） 5 什么是“物業(yè)”？什么是“物業(yè)”？ 定義定義：建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。 類別：類別： （1 1）居住物業(yè)：住宅小區(qū)、公寓、別墅等）居住物業(yè)：住宅小區(qū)、公寓、別墅等 （2 2）商業(yè)物業(yè)：寫字樓、商業(yè)中心、酒店等）商業(yè)物業(yè)：寫字樓、商業(yè)中心、酒店等 （3 3）工業(yè)物業(yè)：工廠、倉庫等）工業(yè)物業(yè)：工廠、倉3、庫等 （4 4）其它用途物業(yè)：車站、機場、醫(yī)院等）其它用途物業(yè)：車站、機場、醫(yī)院等 6 物業(yè)管理工作內(nèi)容物業(yè)管理工作內(nèi)容 公共服務(wù)公共服務(wù) 有償服務(wù)有償服務(wù) 7 公共服務(wù)內(nèi)容公共服務(wù)內(nèi)容 1 1、房屋共用部位的維護(hù)與管理。、房屋共用部位的維護(hù)與管理。 2 2、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理。、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理。 3 3、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。 4 4、交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項服務(wù)。、交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項服務(wù)。 5 5、物業(yè)管理裝飾裝修管理服務(wù)。、物業(yè)管理裝飾裝修管理服務(wù)。 6 6、物業(yè)檔案資料的管理工作。、物業(yè)檔案資4、料的管理工作。 7 7、代收代繳收費服務(wù)。、代收代繳收費服務(wù)。 8 有償服務(wù)說明有償服務(wù)說明 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分用戶需求而提供的一種特指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分用戶需求而提供的一種特 約服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)可在合同中約定或另行公示、約服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)可在合同中約定或另行公示、 簽署相關(guān)服務(wù)協(xié)議。簽署相關(guān)服務(wù)協(xié)議。 9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 定義：定義： 依法成立，具有專門依法成立，具有專門 資質(zhì)并具有獨立法人地位，資質(zhì)并具有獨立法人地位， 依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物 業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實 體。體。 企業(yè)設(shè)立：企業(yè)設(shè)立： 工商登記工商5、登記 資質(zhì)資質(zhì) 10 物業(yè)管理工作主要階段物業(yè)管理工作主要階段 物業(yè)開發(fā)項目物業(yè)開發(fā)項目 的可行性研究的可行性研究 階段階段（立項階立項階 段段） 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計計 階階 段段 建 設(shè)建 設(shè) 階段階段 竣 工竣 工 驗 收驗 收 階階 段段 物業(yè)物業(yè) 承接承接 查驗查驗 階階 段段 物 業(yè)物 業(yè) 入 住入 住 階階 段段 業(yè)主大會選業(yè)主大會選 聘物業(yè)管理聘物業(yè)管理 企業(yè)企業(yè) 早期介入早期介入 后期管理后期管理 前期管理前期管理 11 本章節(jié)重點本章節(jié)重點 一、一、 城市綜合體概述城市綜合體概述 二、二、 商管總部物業(yè)管理架構(gòu)商管總部物業(yè)管理架構(gòu) 三、三、 各地商管公司物業(yè)管理架構(gòu)各地商管6、公司物業(yè)管理架構(gòu) 四、四、 城市綜合體物管公司物業(yè)管理架構(gòu)城市綜合體物管公司物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理組織架構(gòu)物業(yè)管理組織架構(gòu) 12 某項目效果圖 13 某項目總平圖 室外步行街室外步行街 寫字樓寫字樓 甲級寫字樓甲級寫字樓 寫字樓寫字樓 室外步行街室外步行街 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 酒樓酒樓 五星酒店五星酒店 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街 住宅住宅 住宅住宅 14 城市綜合體概述城市綜合體概述 一、主要業(yè)態(tài)一、主要業(yè)態(tài) 1 1、自持物業(yè)：主力店、室內(nèi)步行街、高端酒店、寫字樓；、自持物業(yè)：主力店、室內(nèi)步行街、高端酒店、寫字樓； 2 2、銷售物業(yè)：室外步行街、寫字樓、住宅、公寓等。、銷售物業(yè)7、：室外步行街、寫字樓、住宅、公寓等。 二、物業(yè)公司模式二、物業(yè)公司模式 1 1、自持物業(yè)物管工作由各地、自持物業(yè)物管工作由各地商業(yè)管理公司商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；負(fù)責(zé)； 2 2、銷售物業(yè)物管工作由城市綜合體、銷售物業(yè)物管工作由城市綜合體物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)。 15 商管總部物業(yè)管理架構(gòu)商管總部物業(yè)管理架構(gòu) 商管總部分管領(lǐng)導(dǎo)商管總部分管領(lǐng)導(dǎo) 高端物業(yè)管理部高端物業(yè)管理部 物業(yè)管理部物業(yè)管理部 住宅物業(yè)部住宅物業(yè)部 16 各地商管公司物業(yè)管理架構(gòu)各地商管公司物業(yè)管理架構(gòu) 主管物業(yè)副總主管物業(yè)副總 環(huán)境主管環(huán)境主管 安全主管安全主管 消防主管消防主管 車場主管車場主管 物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理 8、17 城市綜合體物管公司物業(yè)管理架構(gòu)城市綜合體物管公司物業(yè)管理架構(gòu) 主管物業(yè)副總主管物業(yè)副總 安全管理部安全管理部 客服部（含環(huán)境）客服部（含環(huán)境） 工程部工程部 管理處主任管理處主任 18 本章節(jié)重點本章節(jié)重點 一、一、 城市綜合體大商業(yè)物管主要工作內(nèi)容城市綜合體大商業(yè)物管主要工作內(nèi)容 二、二、 城市綜合體銷售物業(yè)物管主要工作內(nèi)容城市綜合體銷售物業(yè)物管主要工作內(nèi)容 物業(yè)管理主要工作內(nèi)容物業(yè)管理主要工作內(nèi)容 19 大商業(yè)物管工作大商業(yè)物管工作 一、籌備期物業(yè)管理一、籌備期物業(yè)管理 1 1、物業(yè)管理市場調(diào)研；、物業(yè)管理市場調(diào)研； 2 2、主力店、室內(nèi)步行街物業(yè)管理合同擬定、簽署；、主力店、室內(nèi)步9、行街物業(yè)管理合同擬定、簽署； 3 3、物管團(tuán)隊組建；、物管團(tuán)隊組建； 4 4、參與前期規(guī)劃、參與前期規(guī)劃（關(guān)注：人、車導(dǎo)向系統(tǒng)和交通動線， 物管用房，垃圾房，景觀等）。 20 二、開業(yè)保障二、開業(yè)保障 1 1、保潔拓荒；、保潔拓荒； 2 2、制定保衛(wèi)方案；、制定保衛(wèi)方案； 3 3、消防管控；、消防管控； 4 4、環(huán)境美陳；、環(huán)境美陳； 5 5、交通組織。、交通組織。 21 三、運營期管理 三、運營期管理 1 1、安全管理、安全管理 安全評估機制； 總值機制； 應(yīng)急預(yù)案演練、評估、更新。 22 2 2、消防管理、消防管理 一切的經(jīng)營管理工作以安全為首，安全工一切的經(jīng)營管理工作以安全為首，安全工 10、作消防為首！作消防為首！ 監(jiān)管分離； 工作常態(tài)化； 宣傳、演練多樣化。 23 3 3、停車場管理、停車場管理 合理劃分停車區(qū)； 人、車導(dǎo)向系統(tǒng)； 高峰車輛疏導(dǎo)； 收費稽核。 24 4 4、環(huán)境管理、環(huán)境管理 專項服務(wù)外包專項服務(wù)外包 保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、垃圾清運、蟲控消殺、幕墻清洗等業(yè)務(wù) 委托給專業(yè)服務(wù)公司。 外包服務(wù)質(zhì)量管控：側(cè)重日常檢查及考核評估外包服務(wù)質(zhì)量管控：側(cè)重日常檢查及考核評估 主管日檢、經(jīng)理周檢、主管副總月檢三級檢查； 每日評價、付款前評價及合同續(xù)簽前評價三級考核評估。 25 綜合體銷售物業(yè)物管工作模式綜合體銷售物業(yè)物管工作模式 一、前期介入管理一、前期介入管理 1 1、市場調(diào)查：、11、市場調(diào)查：形成物業(yè)管理市場調(diào)研報告 2 2、物業(yè)管理費確定；、物業(yè)管理費確定； 3 3、物業(yè)管理權(quán)獲取、物業(yè)管理權(quán)獲取（關(guān)注：配合臨時管理規(guī)約、 前期物業(yè)服務(wù)合同編制、管理權(quán)招投標(biāo)）； 4 4、規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)介入。、規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)介入。 26 二、入伙管理二、入伙管理 1 1、接管驗收、接管驗收 （關(guān)注：入伙前2個月著手制定方案、籌建驗收小組）； 2 2、入伙工作、入伙工作 （關(guān)注：制定方案、籌建入伙小組、準(zhǔn)備物資）； 3 3、協(xié)調(diào)項目公司工程質(zhì)量返修。、協(xié)調(diào)項目公司工程質(zhì)量返修。 27 三、日常管理三、日常管理 1 1、物管團(tuán)隊建設(shè)；、物管團(tuán)隊建設(shè)； 2 2、對客服務(wù)開展；、對客服務(wù)開展； 3 3、現(xiàn)場品質(zhì)管理；、現(xiàn)場品質(zhì)管理； 4 4、消防工作管控；、消防工作管控； 5 5、費用收取；、費用收取； 6 6、緊急突發(fā)事件處理。、緊急突發(fā)事件處理。