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1、Gavin. Huang Apr 1, 2011 大型購物中心大型購物中心主力店主力店 物業管理服務專題培訓物業管理服務專題培訓 北京仲量聯行物業管理服務有限公司北京仲量聯行物業管理服務有限公司 Directory content 主力店的定義及類型 主力店的規劃設計 主力店的入場手續 主力店的二裝管理 主力店的物業服務（合同摘要、排 他條款、特殊服務、消防管理、風險 管理、統一又獨立人流物流的管理 主力店的定義及類型 主力商店在購物中心（shopping mall）中占有較大規模，并自身 統一經營管理的品牌商業企業； 主力商店除其內部運營外，必須納入整個購物中心運營管理，所 以主力商店最好是2、向購物中心租賃商業物業； 主力商店從品牌上、規模上、功能上能帶動購物中心的人流，因 而主力商店所提供的商品或服務市場需求彈性較大； 主力商店的市場功能在購物中心所處的區域內一般短時間內無法 取代； 主力商店因購物中心所處的區域、規模的不同，可設立一間或多 間。 主力店的定義及類型 超市 百貨商場 影院 KTV、電子娛樂 家居中心 電器賣場 大型餐飲 名品折扣店 主力店的規劃設計 高低壓配電的會審主要關注配電容量是否足夠，雙路供電中任 何一路斷電下物業能否正常運營等； 主力店的租用設備、公共區域照明供電是否接入主力店自用回 路； 計量方式關注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代 墊情況； 3、空調系統要根據業態的分布，合理進行系統組合劃分和機組制 冷量的選擇； 是否有獨立的人流及物流通道； 主力店的入場手續 主力店收鋪通知書 租賃合同中的租區平面位置圖 租賃合同中與物業服務相關的條款復印件 商鋪承租條件確認單 交鋪現場交鋪確認書 水電能源確認表 租戶資料（公司名稱、聯系人、聯系電話等） 營業執照及法人身份證復印件（加蓋公章） 代理收鋪法人授權委托書（加蓋公章）【如有】 代理收鋪負責人身份證復印件（加蓋公章）【如有】 商戶治安、消防責任書 租戶手冊/二裝手冊承諾書 緊急聯絡表 出門條授權函 主力店的二裝管理 1、成立裝修管理小組 開業前3-4個月，成立由招商、工程、物管等相關業務 部4、門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區商戶裝修實 施統一管理。 2、編制裝修管理工作流程和管理制度 1）編制裝修手冊，為商戶及施工單位提供便利及指 引，該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發。 2）制定裝修管理制度，明確裝修管理中各部門工作 職責及工作流程。 主力店的二裝管理 3、裝修管理控制環節 商戶進場裝修前，應辦理交接手續，必須對房屋現場的 重要設備設施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照，并 在交接記錄中簽字確認。 要求商戶在開業前90天60天提交裝修圖紙，以保證留 有充足的時間進行裝修。在管理公司招商部(營運部)收到 商戶提交的裝修設計方案的5個有效工作日之內，管理公 司應對這些初步方案、5、設計圖紙進行審閱和簽署意見。 如果初步方案設計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無 條件認可，則商戶應當立即按照管理公司的意見修改初 步方案設計圖，并重新提交給管理公司進行審核。商戶 裝修方案中涉及拆改結構的，如不影響整體外觀布局和 統一管理的，應上報項目開發商審核其可行性，否則， 管理公司可直接否決商戶裝修方案。 商戶須自行向消防、衛生、防疫等政府有關部門申請審 批，并應獲得以上部門的批準。租戶須承擔各項費用。 主力店的二裝管理 3、裝修管理控制環節 現場材料進場通道、工具運輸、退場 所有運進及運出施工場所的施工設備必須經過管理 公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按管理公司指定 的路線與時間進行6、。進入地下室裝卸貨物區的運輸車輛 不能超過物業地下停車場的入口限高。在裝修過程中， 應做到嚴格避免損壞物業電梯、樓梯、公共區域、通道 、墻或隔板、出口、大門以及其它商業物業內外設施。 在施工中造成上述設施的損壞應由商戶承擔一切相關修 復費用。管理公司有權要求商戶對商場公共區域及貨梯 做出保護裝置方能使用。 內裝交叉施工 內裝過程中難免會有交叉施工現象發生，著重控制 施工安全和成品保護。 主力店的二裝管理 工期管理 根據商業開業時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商 戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進 度，協調商業物業的相關方面，為商戶完成裝修工作，按時開業 提供服務。 7、工期管理重點關注以下可能延誤工期的相關問題： a) 裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材； b) 天地墻是否有特殊造型和結構； c) 拆改建筑結構或樓板是否開洞或加建樓梯； d) 訂購有特殊家具和廚房用具； e) 空調和消防的重新布局。 施工檢查 商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向管理公司 通報工程進度和施工狀況，由管理公司組織專業人員對商戶裝修 區域的隱蔽工程進行查驗，并提出整改意見。 主力店的二裝管理 驗收 a) 裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。管理公司 根據裝修圖紙進行檢查，或聘請監理公司對裝修過程及 裝修結果檢查、驗收。監理費用由商戶負責，檢查項目 包括但不限于以下項8、目： - 與設計圖紙是否吻合； - 消防設施的完好情況； - 裝修材料與消防要求的一致性； - 電器線路施工情況； - 設備設施完好情況 b) 如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權要求商戶立 即更改裝修，以符合認可后的施工圖。管理公司不負責 因此導致的商戶開業日期的延期。租戶在完成修改工作 后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。 c) 商戶須于開業前獲得政府有關部門的報審通過的意見書 (消防、衛生等)。 主力店的二裝管理 為確保所有商戶在開業時同 時開放，為了避免出現不利情 況，應當盡早控制裝修工程進 度，制定嚴格的開業計劃和裝 修進度時間表，并在招商談判 時和商戶協商解決。即使不可 能9、同時開業，未完成部分也需 要進行美化遮擋，并標明預定 的開業吉日。 主力店的物業服務 一前期管理階段主力店物業服務的主要內容： 1.協助招商部門與主力店的租賃談判，重點協助審核租賃合 同中涉及商業物業管理的相關條款，如：主力店工程設施設 備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）； 2.進行物業管理合同談判，重點確定雙方物業服務界面和管 理費標準； 3.協助招商、項目開發公司與主力店的進場技術對接，保證 主力店順利進場裝修施工； 4.對主力店裝修施工進行監管，保證現場施工秩序，并符合 有關技術規范和管理規定。 主力店的物業服務 二正常經營階段主力店物業服務的主要內容： 1、按照合同約定對主力店提供10、物業服務，收取管理費用； 2、對主力店物業管理情況進行監督，尤其是消防管理及設施 設備的維護保養，以消除各類安全隱患； 3、協調主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關系，維 護其良好的經營秩序和經營環境； 4、與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴； 5、當主力店中止租賃協議時，協助各部門簽訂撤場協議，進 行各類費用清算；并按照相關約定接收主力店經營場地。 主力店的物業服務 三不同業態主力店物業服務界面要點 主力店在大型商業物業內所占面積比率高，客流量大，涉及 業態廣，是大型商業物業內重要的客戶。各商業物業對主力店的 管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。 1 1、超市、超市 1）、中央11、空調、水、電、氣、供暖、扶梯各系統相對獨立，一 般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任（包括各管井內 部的設備設施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業部門繳 納； 2）、租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租 賃區域外由管理公司負責； 3）、部分共用的消防、排水、貨梯或扶梯等設施，一般按照租 賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關運行及維護保養費 用； 主力店的物業服務 2 2、餐飲、餐飲 1）除個別廣場的KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調外，中央 空調為廣場主系統的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式 向各地管理公司繳納； 2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系12、統為廣場主系統一部分，無 法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統由各地管理公 司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養費用； 3）設立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并 承擔維護保養責任及費用； 4）政府衛生、環保部門對其衛生防疫、排油煙環保達標情況要求較 高，為物業管理的重點； 5）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域 外由管理公司負責； 6）消防與其他租戶共用； 主力店的物業服務 3 3、 KTV、電子娛樂、影院、電子娛樂、影院 1）水、電、氣、電（扶）梯各系統為廣場主系統一部分，無法獨 立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統由各地管13、理公司 管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向各地管理公司繳納 運行、維護保養費用； 2）中央空調（供暖）為廣場主系統一部分，無法獨立，主機系統 由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳 納空調（供暖）費用； 3）消防部門對消防要求較高，為物業管理的重點； 4）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區 域外由管理公司負責； 5）消防與其他租戶共用 主力店的物業服務 4 4、電器賣場電器賣場 1）水、氣系統為廣場主系統一部分，無法獨立，各系統由各地管 理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用； 2）中央空調（供暖）為廣場主系統一部分，無法獨立，14、主機系統 由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳 納空調（供暖）費用； 3）供電系統單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用 電費用，由供電部門開具增值稅發票，其變壓器一般由各地管理公 司管理； 4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑 的建筑面積比例分攤運行及維護保養費用； 5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業管理 的重點； 6）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區 域外由管理公司負責。 主力店的物業服務 5、建材、家居 1）中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立，一般都為租戶 獨立管理并承擔運行、維護保養責任（包括各管井內部的設備設 施）及費用，能源費用由租戶向各地管理公司繳納； 2）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區 域外由管理公司負責； 3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃 面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關運行及維護保養費用； 提問交流提問交流 謝謝！謝謝！