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1、“天津市老年城”可行性研究報(bào)告- 1 -天津市老年城建設(shè)項(xiàng)目天津市老年城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告項(xiàng)目引導(dǎo)：天津市民政局項(xiàng)目處所：略開發(fā)性質(zhì)：養(yǎng)老公寓建設(shè)與城鎮(zhèn)改造兼融投資開發(fā)：略建設(shè)規(guī)模：近期 40 萬平方/遠(yuǎn)期 60 萬平方投資規(guī)模：近期 10 億人民幣/遠(yuǎn)期 15 億人民幣天津市老年城項(xiàng)目籌備處“天津市老年城”可行性研究報(bào)告- 2 -目錄一、總論4（一）老年公寓的市場需求4（二）國內(nèi)老年公寓的發(fā)展與現(xiàn)狀5（三）天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展歷程回顧7（四）天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀7二、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件10三、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃11（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求11（二）園區(qū)規(guī)劃特征12（三）2、園區(qū)構(gòu)架13（四）總體平面布置14（五）產(chǎn)品功能組合14（六）園區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置14（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)15（八）單體建筑設(shè)計(jì)和風(fēng)格16（九）戶型及戶型面積控制16（十）車位、區(qū)間內(nèi)商業(yè)配套的設(shè)置16四、項(xiàng)目投資成本核算17（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算17（二）資金籌措、投資計(jì)劃及貸款利息24（三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)25五、項(xiàng)目投資方案26（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想26（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析26（三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營（施工）計(jì)劃28（四）項(xiàng)目經(jīng)營期投資分析29六、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析30（一）資金規(guī)劃30（二）基準(zhǔn)折現(xiàn)率 i0 的計(jì)算 30“天津市老年城”可行性研究報(bào)告- 33、 -（三）投資財(cái)務(wù)效果評價(jià)30七、項(xiàng)目不確定性分析33（一）銷售價(jià)格的敏感性分析33（二）成本變化的敏感性分析34（三）容積率敏感性分析34八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析36九、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施38十、結(jié)論與建議39“天津市老年城”可行性研究報(bào)告- 4 -一、總一、總 論論一個(gè)時(shí)期以來，中國各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是風(fēng)起云涌，所謂一個(gè)個(gè)超大規(guī)模的“商業(yè)地產(chǎn)”以及一片片名負(fù)其實(shí)的“工業(yè)地產(chǎn)”乃至投其所好的“高教地產(chǎn)” 、 “旅游地產(chǎn)”皆是蒸蒸日上，一片繁榮，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)一時(shí)間成了只要有錢就可以搖身一變進(jìn)入角色的開發(fā)商。但惟獨(dú)作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年棲身之地（養(yǎng)老、或公寓） ”卻成為了“被遺忘的角落” 。如今，針對國家一再出臺(tái)的打壓地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策；面臨世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)引發(fā)的地產(chǎn)冷潮，我們將作何思考呢？中國自 1999 年以來就已進(jìn)入了老年型國家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數(shù)