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1、附加值空間功能研究p研究意義及分類p附加值空間功能研究p結論與啟示22009巧妙運用“灰空間”攤薄地價提升產品整體溢價32009研究意義及功能分類1利用各種巧用面積方法可使不計入面積或計入一半面積，在規避市場風險的同時也巧妙地提高了容積率，使其樓面地價將被攤薄，有效降低開發成本獲取高額利潤。由于高效采用“灰空間”，其得房率將大大提高，即使單價提高，與同板塊樓盤溢價比仍然可達到較高水準，開發商與客戶得到雙贏，攤薄地價的同時達到整體溢價的大幅度提升。適用范圍附加手法建筑面積計算普通住宅普通凸窗/轉角凸窗不計入建筑面積普通住宅落地凸窗不計入建筑面積普通住宅可局部拆卸內凸窗不計入建筑面積普通住宅設備平2、臺不計入建筑面積普通住宅隱蔽式儲藏空間不計入建筑面積普通住宅花架形式構架 不計入建筑面積小戶型/豪宅類公寓共享電梯廳減少分攤面積小戶型/豪宅類公寓大進深陽臺計一半建筑面積小戶型/豪宅類公寓入戶花園 計一半建筑面積中小戶型/別墅夾層空間 不計入建筑面積普通住宅/別墅贈送閣樓按凈高尺度計算花園洋房/類別墅贈送露臺不計入建筑面積類別墅超高中庭院不計建筑面積類別墅內庭院可改造不計建筑面積類別墅車庫上方改造不計建筑面積類別墅前庭后院不計建筑面積別墅/類別墅地下室/半地下空間不計建筑面積別墅/類別墅室內挑高空間不計建筑面積42009p研究意義及分類p附加值空間功能研究p結論與啟示普通凸窗/轉角凸窗設計要點3、：普通凸窗：普通凸窗在小戶型中應用個較多，萬科的90+戶型中，功能房間內設計大面積的凸窗，在空間上有效解決了90做三房的過于緊湊的缺陷，根據設計規范，一般進深考慮控制在0.6m；衛生間轉角凸窗：衛生間的凈高要求低，轉角凸窗的應用最為理想，通過把帶窗外墻向外推移，將窗臺放到與浴缸位置齊平，做成大玻璃窗，可使 衛生間的空間面積感增強2-3平方米；52009附加值空間功能研究2普通凸窗改造成室內空間示意實際應用廣泛/衛生間空間有效增大適用范圍：普通住宅面積計算 不計建筑面積衛生間轉角凸窗實景臥室內轉角凸窗適用于別墅資料來源：上海 合生高爾夫公寓620092設計要點：可改造的凸窗主要是將凸窗下部的框架4、結構布置在樓體外側，則室內高出部分可以去除，從而增加房型的使用面積，或者不進行拆除，直接作為室內突出使用物的一部分，例如椅子等。缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。落地凸窗空間延伸，實際窗地面與房間地面相同附加值空間功能研究改造后內空間示意室外空間示意可改造凸窗室內空間模型示意適用范圍：普通住宅面積計算:不計建筑面積720092可局部拆卸內凸窗增加儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高設計要點：在凸窗上部分設計橫梁，將部分空間隔成兩層，使得凸窗層高【下層空間】不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏空間；裝修期間可將橫梁“拆卸”，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。缺點：5、拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉化成標準高附加值空間功能研究適用范圍：普通住宅面積計算:不計建筑面積凸窗上方橫梁設計為儲藏空間凸窗外立面與外墻齊平凸窗下方為完整空間內凸窗拆卸后示意資料來源：深圳 桂芳園 820092利用設備平臺大面積設備平臺 實用性創新設計要點：設備平臺通常作為空調外機，水電表等放置區域，通過贈送大面積的設備平臺，經過改造適宜在小戶型中高效利用，可增加其功能區域，如書房、儲藏室、健身房等。附加值空間功能研究利用設備平臺作為可改造空間可稱為金地一大創新之舉。玻璃房隔成書房原設備平臺客廳區域整體示意適用范圍：普通住宅 【6、適宜小戶型】面積計算:不計建筑面積資料來源：上海 金地未未來920092隱蔽式儲藏空間結合管道井 增加儲藏空間設計要點：在管道井設計處可對于其齊平墻面設隱蔽式儲藏空間，凈高小于2.2米可不計入建筑面積。附加值空間功能研究管道井位置隱藏式衣柜設計裝修后效果示意適用范圍：普通住宅 【適宜小戶型】面積計算:不計入建筑面積1020092以花架形式作為構架創新形式 可架板直接夠成房間使用 設計技巧：在原預備設定房間處構建花架，又可以作為樓板的梁，由于是花架，可不計入建筑面積。裝修時期間可鋪板隔房構成獨立空間使用。缺點：開發商需后期為業主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本花架原型示意改造后房間示意戶型7、原型以走道入室內，兩側設花架 附加值空間功能研究適用范圍：普通公寓面積計算:不計建筑面積花架示意花架示意資料來源：深圳 雙御雅軒1120092共享電梯廳前后雙開門電梯減少公攤面積同時保證私密性設計要點：共享電梯廳的方式主要以配置可前后雙開門的電梯廳，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區改為私人空間，把入戶門外移，使得主可以多出部分面積。適宜一廳二戶平層大宅類戶型。缺點：共享電梯廳的電梯配置要求較高 附加值空間功能研究 公寓豪宅類的設計：電梯雙開門的設計通常結合入戶花園設置，給予入戶私密的過渡空間，平層豪宅中居多采用主傭分離流線。適用范圍：普通住宅 【適宜小戶型或舒適大宅】面積計算:減8、少公攤面積 小戶型中設計：小戶型的共享電梯廳可減少部分公攤面積。形成私家電梯廳雙開門設計資料來源：德興公寓1220092大進深陽臺小戶型改造臥室/空中花園休閑區域/工作陽臺高效利用設計要點：小戶型設計中，大進深陽臺可改造為房間利用；大戶型設計中大進深陽臺【空中花園】可與客廳結合，便于改造為家庭廳或者吧臺休閑區域使用；面寬較小的進深陽臺則可作為工作陽臺利用。小戶型內陽臺：改造為房間利用附加值空間功能研究大戶型空中花園：與客廳相連可改造為休閑空間可高效利用工作陽臺適用范圍：普通住宅 面積計算:計一半建筑面積資料來源：深圳 書苑雅閣1320092入戶花園結合花池作為入戶過渡空間/小戶型可改為功能區域9、適用 主要技巧：小戶型與大戶型在功能應用中有所不同：小戶型的入戶花園主要為后期客戶功能改造使用，交房時建議毛坯交房，但在樣板段中建議改造后展示，便于客戶更直觀接受；大戶型的入戶花園主要強調入戶過渡空間以及視覺效果的作用，建議采用與花池結合手法，可帶部分裝修交房。附加值空間功能研究入戶花園改造成餐廳帶花池的入戶花園小戶型的入戶花園適用范圍：普通住宅 【適宜小戶型或舒適大宅】面積計算:計一半建筑面積小戶型示意大戶型入戶示意資料來源：上海 金地未未來142夾層空間別墅創造靈動空間/小戶型功能升級 設計要點：普通住宅應用：由于“隔層”的凈高一般都小于2.2米，小于標準層2.8米的標準，所以隔層面積都不10、計入套型的建筑面積中；在普通住宅中，“夾層”高度有限，一般用于臥房、更衣間、儲藏室使用。別墅應用：別墅的夾層空間一般作為家庭會客廳為主；附加值空間功能研究適用范圍：普通公寓/別墅面積計算:不計建筑面積餐廳餐廳家庭廳家庭廳客廳客廳地下室地下室主臥室主臥室臥室臥室3.0m3.0m2.2m2.2m臥室臥室3.0m3.0m3.0m3.0m露臺露臺3.0m3.0m夾層家庭廳示意夾層空間剖面示意1520092頂層閣樓英倫風格體現 增加儲藏空間設計要點：利用坡屋頂內空間時，板頂下面至樓面的凈高度超過2.1米的部位應計算全面積；凈高在1.20米至2.1米的部位應計算1/2面積；凈高不足1.20米的部位不應計算11、面積。在英倫風格的別墅屋頂坡度較大，可以頂層閣樓作為儲藏空間；普通住宅的復式也可應用。附加值空間功能研究適用范圍：普通公寓/別墅閣樓樓梯坡屋頂外立面25平米閣樓資料來源：上海 萬科紅郡1620092贈送露臺退臺式露臺/頂層露臺/無蓋挑高陽臺設計要點：非頂層露臺通常采用退臺的方式實現，多用于花園洋房設計中；頂層露臺贈送為較多見方式，通常贈送面積可達到原戶型的50%以上；在部分地區，高度達到或超過二個層高的陽臺也可視為露臺，均不計入建筑面積，開發商往往將大露臺客廳或者臥室相連缺點：退臺式大露臺，相關的防漏水外墻保溫等就需要特別設計，以防止大露臺漏水外墻保溫達到標準；頂層露臺的私密性須在規劃中考慮在12、內；附加值空間功能研究層層退臺式露臺頂層露臺資料來源：上海 金地灣流域1720092超高中庭院三層均可作為客廳、房間改造利用設計要點：可設圍合式中庭作為贈送面積，三層空間均可改造為房間利用；在大戶型別墅戶型中可將其作為透視景觀利用。缺點：開發商需后期為業主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。附加值空間功能研究建筑面積：89m2 實際可使用面積：150 m2在改造之前，每層空間均預留排水管道，可每層設計衛浴空間，便于后期改造。改造為客廳1F2F3F適用范圍：別墅面積計算:三層均不計建筑面積內庭模型示意內庭模型俯瞰車庫上方挑空設計改造為主臥不計建筑面積不計建筑面積不計建筑面積不計建筑面積資料來13、源：上海 河谷3號1820092內庭院改造增加功能空間 并可更改房間內部功能布局設計要點：內庭院改造可以通透性較高的大面積玻璃形成的景觀餐廳和夾層的敞開室觀景書房。改造部分不會對整體建筑形體造成大面積破壞，對建筑外墻及項目整體風格形象影響較小。如：搭建6米高,可以改造夾層,使戶型南北房間低層和二層空間有機聯系,有效增加使用面積，適宜用于經濟型別墅。附加值空間功能研究可改造部分搭建內庭院后改造戶型一層改造前一層改造后西式廚房/餐廳內庭院客廳餐廳次臥內庭院改造模型示意本戶型已改造部分1920092前庭后院設計要點：室內局部挑空設計通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，在小戶型別墅中更可采14、用玻璃作為隔墻，增強整體空間感，使空間整體具有層次感。區域不同對于挑高限制也有所不同。附加值空間功能研究適用范圍：別墅/部分復式住宅面積計算:僅計算一層建筑面積中庭與書房 產生透視中庭下沉式庭院多面觀景前庭下沉式庭院與前庭相連后院與鄰戶前庭呼應后院各個景觀面有機結合 提升整體產品檔次資料來源：上海 橡樹灣2020092作為車庫上方贈送可將一層車位上封頂，二層作為房間改造利用設計要點：利用車位上方空間，上方設置圍墻，為后期改造空間預留位置，可將二、三層架板，頂部增設屋頂改造房間使用。車庫改造后模型示意附加值空間功能研究車庫模型示意建筑面積：89m2 實際可使用面積：120 m21F2F適用范圍：15、別墅面積計算:二層均不計建筑面積車庫上方俯瞰示意缺點：開發商需后期為業主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。車庫上方車庫上方不計建筑面積不計建筑面積資料來源：上海 河谷3號2120092地下室/半地下空間根據地下空間范圍巧妙計算建筑面積 主要技巧：地下室和半地下室不計入建筑面積；注釋：地下室定義：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2；半地下室定義：指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2；在計算坡地別墅時，根據區域規范不同，建筑計算法規會有所不同：若其高于高于地面超過1/3，不計入地下室與半地下室范圍，則其凈高小于2.2米不計算建筑面積；凈高超過216、.2米部分按1/2建筑面積計算。附加值空間功能研究地下室/半地下室一層下沉式庭院采光點采光地下室一層二層二層進行地下室/半地下室與非地下室的界定？難點：下沉式庭院2220092室內局部挑空挑高空間可增加室內空間感設計要點：室內局部挑空設計通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，從而減少走廊狹長型的局促感，在小戶型別墅中更可采用玻璃作為隔墻，增強整體空間感，使空間整體具有層次感。區域不同對于挑高限制也有所不同。附加值空間功能研究適用范圍：別墅/部分復式住宅面積計算:僅計算一層建筑面積過道呈狹長式二樓臥室采用玻璃客廳挑空客廳挑空上方資料來源：上海 橡樹灣232009p研究意義及分類p附加值17、空間功能研究p結論與啟示242009適用范圍附加手法建筑面積計算作用普通住宅普通凸窗/轉角凸窗不計入建筑面積實際應用廣泛 客戶普遍認可/衛生間空間有效增大普通住宅落地凸窗不計入建筑面積空間延伸，實際窗地面與房間地面相同普通住宅可局部拆卸內凸窗不計入建筑面積增加儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高普通住宅設備平臺不計入建筑面積大面積設備平臺 實用性創新小戶型隱蔽式儲藏空間不計入建筑面積結合管道井 增加儲藏空間普通住宅花架形式構架 不計入建筑面積創新形式 可架板直接夠成房間使用小戶型/豪宅類公寓共享電梯廳減少分攤面積前后雙開門電梯減少公攤面積同時保證私密性小戶型/豪宅類公寓大進深陽臺計一半建筑面積18、小戶型改造臥室/空中花園休閑區域/工作陽臺高效利用小戶型/豪宅類公寓入戶花園 計一半建筑面積結合花池作為入戶過渡空間/小戶型可改為功能區域適用 中小戶型/別墅夾層空間 不計入建筑面積別墅創造靈動空間/小戶型功能升級普通住宅/別墅閣樓贈送按凈高尺度計算花園洋房/類別墅露臺贈送不計入建筑面積退臺式露臺/頂層露臺/無蓋挑高陽臺類別墅超高中庭院不計建筑面積三層均可作為客廳、房間改造利用類別墅內庭院可改造不計建筑面積增加功能空間 并可更改房間內部功能布局類別墅前庭后院不計建筑面積各個景觀面有機結合 提升整體產品檔次類別墅車庫上方改造不計建筑面積可將一層車位上封頂，二層作為房間改造利用別墅/類別墅地下室/半地下空間不計建筑面積根據地下空間范圍巧妙計算建筑面積 別墅/類別墅室內挑高空間計算一層建筑面積 增加室內空間感3研究結論綜合各附加值空間功能方式研究，對其作用總結如下：2520093研究啟示研究結論對今后進行產品設計的啟示：262009Thanks For Your Time!Thanks For Your Time!endend