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1、FOCUSFOCUS焦點xxxx地產價值戰略方案地產價值戰略方案從我們對從我們對xxxx企業的觀察說起企業的觀察說起實力/視野/理想我們所認識到的項目價值平臺我們所認識到的項目價值平臺HOPSCA十字金街重慶門戶重慶窗口/北部核心緯聯的服務目標：緯聯的服務目標：A、最大化實現項目的綜合價值，而非僅僅販賣；、最大化實現項目的綜合價值，而非僅僅販賣；B、以項目建立、以項目建立xx的地產品牌，不僅僅是建造；的地產品牌，不僅僅是建造；價值戰略定位篇價值戰略定位篇 prosperity&Development商務為本商務為本政府打造企業平臺政府打造企業平臺到到2010年，再造一個重慶工業！年，再造一個重2、慶工業！實行實行“普惠、特惠和特事特辦普惠、特惠和特事特辦”的政策，吸引海內外投的政策，吸引海內外投資者來興業發展。資者來興業發展。世界世界500500強企業入駐：強企業入駐：美國福特、偉世通、江森、可口可樂、瑞典愛立信、英國BP、德國麥德龍、日本本田等 現代物流業基地 北部新區汽車城 現代制造業出口加工業產業拉動產業拉動商務需求商務需求長安福特轎車力帆乘用車凱瑞特種車卡福汽車零配件福耀汽車玻璃聯偉汽車部件臺灣元創模具法國羅蘭石墨延鋒偉世通飾件可口可樂飲料偉世通發動機延鋒江森座椅敏俘汽車部件百力通汽油機中南鋁輪轂香港國際汽配永俊模具萬虎機電庫博汽配萬達儀器兆幫汽車墊片大江東陽益豐密封條優意恩科3、技航盛汽車電子臺東日化迪洋儀表華克排氣系統秦川汽車電子法騰機械世晟油箱東洋濾機靈龍電子民生物流博泰汽車配件產業規模化成熟產業規模化成熟商務辦公需求旺盛商務辦公需求旺盛區域區域項目名稱項目名稱體量體量銷售率銷售率入住率入住率類別類別渝北區美源國際20000100%50%50%純寫字樓北部高新園上丁企業公園5500010%33%33%純寫字樓北部高新園星光大廈10000不銷售100%100%純寫字樓渝北區水利大廈30000不銷售100%100%純寫字樓渝北區碧海金都20000不銷售100%100%純寫字樓北部高新園金星科技孵化中心11000100%62%62%純寫字樓北部高新園海王星科技大廈9504、00不銷售65%65%純寫字樓根據部分寫字樓的統計，入住率都較高，反映出北部根據部分寫字樓的統計，入住率都較高，反映出北部良好的商務需求良好的商務需求以產業為基礎的商務以產業為基礎的商務需求需求 依附于北部新區產業依附于北部新區產業鏈鏈條的科技、實業、事業單位條的科技、實業、事業單位較多；較多；這也印證了目前北部商這也印證了目前北部商務市場是以產業為基礎的；務市場是以產業為基礎的；中國地產代理中國地產代理2020強強市場購買力強勁市場購買力強勁項目項目開盤時間開盤時間銷售銷售狀況狀況定位定位價格價格客戶比例客戶比例金城銀樽金城銀樽07.495%SOHO公寓開盤3600投資50%,自住50%馳城5、國際馳城國際07.195%商務公寓開盤3500投資60%,辦公40%近期銷售的公寓物業均受到市場追捧,比較之下,商務公寓商務公寓的市場表現更好的市場表現更好,更受投資客戶青睞更受投資客戶青睞;商務供應格局商務供應格局面對旺盛的純商務需求，目前面對旺盛的純商務需求，目前經開園缺失高品質商務平臺經開園缺失高品質商務平臺，這是區域內，這是區域內的價值點，也是本項目的核心價值；的價值點，也是本項目的核心價值；高新園高新園商務定位商務定位北部新區商務需求市場旺盛北部新區商務需求市場旺盛區域內缺乏品質商務平臺區域內缺乏品質商務平臺商務的純粹性決定了價值高度商務的純粹性決定了價值高度以五星級甲級寫字樓為品質6、龍頭帶動商務公寓群的整體價值提升二、目標客戶是誰？二、目標客戶是誰？客群定位客群定位第一類客戶第一類客戶園區產業之上下游企業，他們是與汽車物流產業相關的配套企業；與高新技術產業相關的智力密集型企業；與世界500強企業相關的上下游企業；與管委會相關的企業；二、目標客戶是誰？二、目標客戶是誰？第二類客戶第二類客戶不依賴商務交流的科技企業，城區辦公非必要條件，他們是雜志社研發機構創意型企業客戶寫真客戶寫真人物：唐小姐行業：物流辦公地點：加州花園辦公面積：80左右需求描述：由于重慶物流產業集中在寸灘區域，希望就近尋找辦公物業。北部經開園形象好，交通發達，產業集中，如有適合的物業會考慮選擇。客戶寫真客戶7、寫真人物：劉女士行業：貿易（汽車配件防腐材料）辦公地點：地王廣場辦公面積：100左右需求描述：由于其主要銷售對象為長安、隆鑫等汽車集團。北部經開園為汽車工業集中的區域，在該區域辦公如有適合的物業會考慮選擇。商業領銜商業領銜作為一個資本集中化的區域核心項目，商業是真正的財富標簽；本案不僅需要形成商業氣候，更要形成適應北部高端人群的商業新中心；北京亦莊經濟開發區北京亦莊經濟開發區天津濱海經濟開發區天津濱海經濟開發區廣州開發區廣州開發區園區基礎建設階段園區基礎建設階段5年年10年年園區發展階段園區發展階段商務市場快速發展商務市場快速發展商務成熟階段商務成熟階段居住市場快速發展居住市場快速發展居住成熟8、階段居住成熟階段社區型商業社區型商業片區型商業片區型商業區域商業中心區域商業中心15年年68年年910年年形形成成新新城城市市中中心心 國內開發區案例借鑒國內開發區案例借鑒開發區的成熟期需要十年左右成熟期需要十年左右,會形成新的城市中心新城市中心在地段上需滿足兩大條件,一是作為開發區的第第三產業配套三產業配套定位,二是位于交通樞紐交通樞紐,和城市級配套聚集地城市級配套聚集地;目前的開發區在商業發展方面落后,急需商業中心的建立，導致商業地價全面飆升商業地價全面飆升；組團規劃功能組團規劃功能本案處于鴛鴦組團，區域功能定位于第三產業，為金山組團（物流和出口加工產業）和翠云組團（機動車產業）服務；十字9、金街十字金街毗鄰經開區管委會毗鄰經開區管委會,位于位于四大城市級配套中心，四大城市級配套中心，扼守輕軌和金渝大道要扼守輕軌和金渝大道要塞；塞；汽博中心汽博中心 高爾夫球場高爾夫球場 鴛鴦體育中心鴛鴦體育中心 價值啟示價值啟示走在前面的案例告訴我們，新區的商業中心價值巨大，準確的出擊，建立區域商業中心將為發展商帶來品牌和經濟上的高額價值；而本案的地段和開發時機賦予我們不可多得的機遇本案的地段和開發時機賦予我們不可多得的機遇！商業現狀商業現狀社區商業，各自為政；社區商業，各自為政；商業定位商業定位北部新區正需商業中心北部新區正需商業中心迎合需求，確立中心地位迎合需求，確立中心地位高端人群需求多元化10、商業高端人群需求多元化商業業態定位多元化業態定位多元化周邊項目定位類似周邊項目定位類似商業檔次領先商業檔次領先北商業會館北商業會館歡樂場時尚地名流會歡樂場時尚地名流會 商業客群商業客群第一類：本案業主群第一類：本案業主群以高端白領和金領的商務人群為主以高端白領和金領的商務人群為主基礎需求為購物休閑餐飲基礎需求為購物休閑餐飲升級需求為體驗展覽文化升級需求為體驗展覽文化第二類：周邊生活群（公里范圍）第二類：周邊生活群（公里范圍）包括疊彩城馳城國際經開區管委會可口可樂等大型集團的人群高收入人群，商務政務為主少量居住高收入人群，商務政務為主少量居住基礎需求為購物休閑餐飲基礎需求為購物休閑餐飲升級需求為11、娛樂咨訊升級需求為娛樂咨訊第三類：區域高端客群（公里范圍）第三類：區域高端客群（公里范圍）包括復地上城藍湖大社區愛加麗都等北部高檔樓盤人群高收入人群，居住人群為主高收入人群，居住人群為主基礎需求為購物休閑基礎需求為購物休閑升級需求為娛樂時尚文化升級需求為娛樂時尚文化居住為輔居住為輔為什么要有居住為什么要有居住?避免避免“空城效應空城效應”大量中小型商務企業進駐，會存在高端白領階層的公寓需求；大量中小型商務企業進駐，會存在高端白領階層的公寓需求；怎樣的居住品質怎樣的居住品質?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓才能較好的符合純商務區的品質高度周邊項目居住類公寓定位于酒店式公寓,本項目在品質上不可具備競12、爭劣勢選擇廚衛精裝修,其余簡裝修標準,但為了在同類產品競爭中處于優勢,需通過聘請知名設計師打造公共部分風格和酒店式公寓的新概念設計;客群定位客群定位周邊企事業單位高收入人群產生的小面積、臨時性居住需求，兼備投資目的；居住定位居住定位精裝酒店式國際公寓精裝酒店式國際公寓以酒店式公寓定位，一方面避免影響以酒店式公寓定位，一方面避免影響純商務形象，同時也合理的與本案的純商務形象，同時也合理的與本案的品質酒店嫁接起來，提升公寓品質；品質酒店嫁接起來，提升公寓品質；5A甲級寫字樓LOFT商務公寓CONDO商務公寓躍式精裝酒店式公寓五星級酒店 價值戰略產品篇價值戰略產品篇 prosperity&Devel13、opment目前的基本產品定型，但是產品價值未定型,至少有以下提升空間：商業規劃商業規劃-建立地段價值建立地段價值公共環境公共環境-建立商務價值建立商務價值酒店品牌酒店品牌-建立品質價值建立品質價值商業業態分析商業業態分析難點難點:新區人氣不足新區人氣不足,消費習慣模糊消費習慣模糊;重點重點:遵循周邊客戶需求遵循周邊客戶需求,培育市場培育市場;吸納人氣吸納人氣 駐留人氣駐留人氣 多元體驗多元體驗 高端舒適高端舒適大型購物超市大型購物超市以及具備聚客以及具備聚客效應的商家效應的商家,形形成主動性消費成主動性消費的核心力的核心力體驗式的娛樂體驗式的娛樂休閑等業態充休閑等業態充足足,最大化維持最大化14、維持商業氣氛商業氣氛;以多元化的業以多元化的業態組合形成豐態組合形成豐富的客戶群富的客戶群,以以適應中心商業適應中心商業的需要的需要;針對北部新區針對北部新區的高端客戶的高端客戶,提提供適合他們且供適合他們且更為優雅的環更為優雅的環境境;購物：大型新概念超市精品名店購物：大型新概念超市精品名店體驗超市華潤體驗超市華潤Ole 主要選擇大型商務區入駐經營左右的進口商品設置咖啡吧等場所，無線網絡覆蓋聯營部分高端品牌：品牌多樣屋法國等會員超市山姆會員店會員超市山姆會員店 主要選擇開發新區，交通便利；所有食品均有質量保證，商品包裝精美，品牌上乘；增值服務：洗車健身會員生日特約商家針對人群：有車高端人群，15、交納年費，會員制；精品超市太平洋高檔超市精品超市太平洋高檔超市 主要選擇與太平洋旗下百貨聯營；定位于精品家用生活館；小時恒溫環境環保健康理念，食品包裝全用玉米殼制作，可回收；對生鮮貨品免費提供干冰；精品聯營店北部時尚中心精品聯營店北部時尚中心（通過大型高檔超市的聚客能力（通過大型高檔超市的聚客能力,帶動其戰略聯營品牌進駐）帶動其戰略聯營品牌進駐）概念店影音體驗店概念店影音體驗店 無印良品家居館無印良品家居館 休閑娛樂：健身中心會館品位書店休閑娛樂：健身中心會館品位書店青鳥會所寶力豪健身青鳥會所寶力豪健身會所（與酒店結合）會所（與酒店結合）品位書店：精典書店唐寧書店品位書店：精典書店唐寧書店餐飲16、：精品中西餐精致糕點咖啡餐飲：精品中西餐精致糕點咖啡精品中西餐飲精品中西餐飲精致糕點：布農阿努面包絲語精致糕點：布農阿努面包絲語國際咖啡品牌：星巴克國際咖啡品牌：星巴克文化：創意展館藝術商品文化：創意展館藝術商品創意展館創意展館創意展館創意展館其他：銀行通訊保險旅行等機構其他：銀行通訊保險旅行等機構B/CB/C棟棟:臨街臨街一層一層:分零門面分零門面,銀行銀行/通訊通訊/保保險險/茶餐廳茶餐廳/面包房面包房/服飾服飾/家居用品家居用品(后期銷售或以租代售后期銷售或以租代售)二層二層:大面積劃分整體大面積劃分整體,大型餐大型餐飲飲/娛樂娛樂/休閑休閑DD棟棟:靠近內部環境靠近內部環境負一層負一層17、:由于面積不大由于面積不大,可分零可分零作為品位咖啡和書店作為品位咖啡和書店;一層一層:整體作為創意展館整體作為創意展館,與與相鄰的廣場共同營造文相鄰的廣場共同營造文化交流空間化交流空間;二層二層:由于與裙摟相連形成對由于與裙摟相連形成對外的大面積商用外的大面積商用,作為作為健身會所對外經營健身會所對外經營;A A棟棟:靠近內部環境靠近內部環境負二層負二層:少量門面少量門面,作為作為高消費品質生活街高消費品質生活街,經經營數碼產品營數碼產品/裝飾品裝飾品/藝藝術品等術品等負一層負一層:與小廣場和超與小廣場和超市相鄰市相鄰,可經營體育健可經營體育健康用品康用品;一層一層:與酒店相連與酒店相連,精18、品精品商業為主商業為主;負一層整體：負一層整體：大型超市大型超市需優化部分需優化部分123需優化部分需優化部分112345需優化部分需優化部分需優化部分需優化部分123 4 56 7 8910111213 141516 1718 百貨類百貨類 專精信誠，百年緯聯專精信誠，百年緯聯 超市、便利店類超市、便利店類 專精信誠，百年緯聯專精信誠，百年緯聯 緯聯商業地產顧問（重慶）有限公司緯聯商業地產顧問（重慶）有限公司WIN-LAND PROPERTY CONSULTANTWIN-LAND PROPERTY CONSULTANT（CHONGQINGCHONGQING）C0.LTDC0.LTD餐飲類餐飲19、類 專精信誠，百年緯聯專精信誠，百年緯聯 服飾類服飾類 專精信誠，百年緯聯專精信誠，百年緯聯 家居建材及生活類家居建材及生活類 專精信誠，百年緯聯專精信誠，百年緯聯 其他其他 公共環境規劃公共環境規劃利用公共空間營造出國際化商務中心的新理念新潮流:文化咨訊/藝術設計/生態健康 文化交流空間重慶走廊健康體驗文化交流空間重慶走廊健康體驗將內部半圍合空間作為文化展示將內部半圍合空間作為文化展示(室外館室外館,與室內創意展館結合與室內創意展館結合)藝術展藝術展文化櫥窗文化櫥窗重慶走廊雕塑群重慶走廊雕塑群重慶走廊雕塑群重慶走廊雕塑群重慶走廊雕塑群重慶走廊雕塑群生態生態/科技科技趣味趣味/體驗體驗健康健康20、/運動運動ACBA區區:按照星級酒按照星級酒店外環境標準打店外環境標準打造造,提升品質感提升品質感;B區區:形成藝術雕形成藝術雕塑廣場塑廣場C區區:室外展場室外展場/運動體驗運動體驗 酒店規劃酒店規劃通過打造代表國際風尚的新概念酒店,吸引具備國際視野的高端商務人群,建立獨一無二的品質價值;新概念酒店國際酒店生活樣板新概念酒店國際酒店生活樣板新概念酒店新概念酒店“Boutique”Boutique”精品酒店：個性獨特設計定精品酒店：個性獨特設計定制制極富商務格調的簡約前堂極富商務格調的簡約前堂品質走廊如豪華船艙品質走廊如豪華船艙光影班駁的都市叢林光影班駁的都市叢林新奢華主義酒店會所新奢華主義酒店21、會所未來的空間游戲未來的空間游戲國際酒店生活樣板國際酒店生活樣板香港大師張智強傾力打造香港大師張智強傾力打造“五星級品質酒店生活五星級品質酒店生活”公共走道裝修公共走道裝修凈寬1.8米以上大堂裝修標準大堂裝修標準面積150平米電梯裝修標準電梯裝修標準具有較強的酒店式風格具有較強的酒店式風格載人數載人數1515人（人（1150KG1150KG標準）標準）高速高速(2.5M/S)(2.5M/S)酒店電梯內部裝修標準酒店電梯內部裝修標準需優化部分需優化部分寫字樓部分：寫字樓部分：層高3.6米，凈高2.6米；大堂面積200平米；56 價值戰略推廣篇價值戰略推廣篇 prosperity&Developm22、ent本案優勢與機會本案優勢與機會位于北部中心,占據眾多產業地段優勢毗鄰管委會/國土局周邊城市級配套集中高檔居住群體支撐消費市場輕軌3號線將貫穿本案版塊功能為第三產業,將成為未來城市中心高檔純商務區北部的精品商業中心高檔酒店奠定品質標準本案劣勢與威脅本案劣勢與威脅區域成熟尚需發展時間區域成熟尚需發展時間地段價值未得到購買市場的充分認識地段價值未得到購買市場的充分認識人氣不足人氣不足,商業氛圍薄弱商業氛圍薄弱周邊項目定位類似周邊項目定位類似,存在直接競爭存在直接競爭營銷核心策略營銷核心策略搶占區域中心定位搶占區域中心定位,建立區域領袖形象建立區域領袖形象合同協作合同協作,與周邊項目整體協調與周邊23、項目整體協調,打造政務打造政務/商商務務/商業中心商業中心,共同繁榮區域價值共同繁榮區域價值主題提煉主題提煉 xx國際廣場國際廣場 新重慶新重慶/北北CBD/國門商務平臺國門商務平臺推廣策略推廣策略 起手式：建立地段價值平臺起手式：建立地段價值平臺 新重慶北新重慶北CBD高峰論壇高峰論壇 第二式：強勢奠定項目綜合價值第二式：強勢奠定項目綜合價值HOPSCA來到重慶，國際目光聚焦來到重慶，國際目光聚焦xx 500強企業中國總裁考察團商業巨頭、酒店品牌、國際集團入駐簽約儀式第三式：強化純商務平臺價值第三式：強化純商務平臺價值 國際生態辦公（國際生態辦公（EOD）樣板展示）樣板展示第四式：打造藝術文24、化中心地位第四式：打造藝術文化中心地位 新重慶文化藝術年展新重慶文化藝術年展 收官式：鑄就精品，拔高價值收官式：鑄就精品，拔高價值 國際大師帶來世界酒店生活體驗國際大師帶來世界酒店生活體驗 張智強xx國際廣場建筑展費用控制：費用控制：2左右左右 價值戰略銷售篇價值戰略銷售篇 prosperity&Development價值實現方案價值實現方案寫字樓寫字樓酒店酒店商業商業公寓公寓高價值定位建立項目價值標桿;采用租售并舉租售并舉方式追求價值最大化;提前引入高端商務客戶,奠定價值認可度;特種銷售部隊，進行大客戶直銷；特種銷售部隊，進行大客戶直銷；提前引進國際化新概念酒店品牌;采用合作方式長期經營合作25、方式長期經營獲取后期高額利潤;提前引進主要商家,提升商業價值;前期采取自營前期采取自營,后期進行銷售后期進行銷售；聘請專業商業管理公司長期獲利;全面銷售全面銷售,回收資金;推售順序推售順序第一步第一步:寫字樓寫字樓+平層商務公寓平層商務公寓第二步第二步:酒店式公寓酒店式公寓第三步第三步:夾層商務公寓夾層商務公寓推售控制推售控制單棟公寓分兩次推售單棟公寓分兩次推售,最大化實現銷售最大化實現銷售價值價值價格價格底限底限寫字樓建面價格6500元平層商務公寓套內價格4500元酒店式公寓套內價格5000元夾層商務公寓套內價格6500元元入市時機入市時機2008年年2月月銷售速度預期銷售速度預期2008.2寫字樓寫字樓2009.5LOFT商務公寓商務公寓CoNDO商務公寓商務公寓酒店式公寓酒店式公寓80租售率租售率90銷售率銷售率90銷售率銷售率90銷售率銷售率2008.72008.12THANKS