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1、南山 三食六巷 6月中國.合肥濱湖寶文Mall項目介紹LOGO目錄1、項目區位基本情況2、項目定位3、業態定位及規劃4、項目核心競爭力闡述項目區位基本情況1.1 項目基本情況1.2 SWOT分析1.3 項目目標及發展方向1.1.4 項目基本情況（地塊區位）同興路濱河東路迎賓西路馬槽河S319外經大道【地塊區位】地塊處于湯池鎮的中心區，濱臨S319省道和馬槽河、與金孔雀度假村一路之隔，是小鎮的商業中心。p地塊區位：地塊位于小鎮核心區，毗鄰鎮政府和金孔雀度假村，區位優越；p地塊交通：地塊瀕臨城市主干道S319和外經大道，對外交通方便；p地塊四至：北至：S319省道，西至：濱河東路，南至：迎賓西路，2、東至：外經大道綠化帶；p同興路將地塊分為南北兩部分。本案對一期地塊（A地塊三角區域）進行規劃，總 用地面積67877，約102畝p地塊現狀：毛地，正在拆遷，內部有商業區、居民區、安置區、農莊和農田；p濱河東路：小鎮的配套商業，人氣較旺，有集市和菜市場；p同興路橋：小鎮的車站所在地，承擔對外交通功能；p地塊建設：地塊包含商業區、住宅區和安置區以及安置商業。p地塊資源：馬槽河是目前地塊主要的景觀資源，地塊內古建筑和古跡較少。A地塊1.2 SWOT分析S SW WO OT T豐富的旅游資源區域有一定的知名度和游客基礎鎮上人口和規模的支撐項目的體量和可發展空間合肥都市休閑需求相對不足項目距離70公里地3、塊內部環境復雜合肥經濟圈能級的提升湯池旅游結構的調整和轉型合肥城市的南向發展合肥優質旅游產品供給不足政策不確定性周邊競爭產品【項目宜采用SO戰略】抓住目前合肥優質旅游產品供給不足和湯池旅游結構更新的機會，搶占市場先機，打造標桿利用優勢溫泉資源，豐富旅游產品體系，延生產業鏈，滿足游客的旅游休閑需求通過旅游配套完善鎮區的生活配套，滿足本地人的商業需求1.3 目標及發展方向【發展目標】以美食文化為核心，新增集散功能，將“徽鄉食鎮”打造成為湯池旅游的階段引擎，推動湯池旅游的全面發展以及旅游產業的整合。美食文化特色美食文化是“三食六巷”的發展核心要素，以安徽特色小吃為主，復合民俗文化、休閑、娛樂等多業態4、于一體的主題性美食公園。集散功能集散中心開發完成后，將湯池整個旅游產品線串聯起來，形成標準化、全面化的管理體系，為游客提供統一的管理引導服務。三食六巷湯池新風貌的展示窗口，對湯池旅游資源的更新和補充，將整合湯池的旅游資源，帶動更大的旅游發展，成為合肥乃至安徽的旅游城市名片。湯池旅游湯池旅游的全面發展，改變現有的“泡溫泉”為主的單一的產品結構，提升“住、娛”旅游產品要素，增加“吃、游、行、購”相關產品，實現湯池地區產業一體化發展。項目定位2.1 項目整體定位2.2 項目形象定位2.3 項目功能定位2.4 項目客群定位2.5 項目業態定位2.1 項目整體定位【整體定位】塑造都市休閑標地，提升都市文5、化休閑價值。都市48小時休閑度假目的地廬江縣業態全面升級示范區，文化商業旅游綜合體2.2 項目形象定位【形象定位】以安徽民俗美食文化為主題，匯聚皖南、皖北、皖西各類風情元素，觀安徽民俗、品民間美食、看最美湯池。安徽文化休閑安徽美食休閑民俗文化體驗新賣點：優雅、閑適、從容的小鎮生活新體驗：文化休閑、小鎮度假大旅游：商務、旅游、與生活的融合大休閑：彌補湯池夜產品的不足，打造多彩度假夜生活2.3 項目功能定位（總體）【功能定位】本案作為廬江縣文化旅游經濟改革的中堅力量，對項目的定位采用創新“四合一”模式，集旅游文化中心、休閑娛樂中心、特色餐飲中心、民宿生活中心四大功能于一體。區域定位旅游文化中心休閑6、娛樂中心特色餐飲中心民宿生活中心商業功能溫泉、愛情、三國等多文化體驗休閑娛樂、商業一體化匯集安徽省內及周邊地區知名特色小吃，打造徽派美食公園，增加人氣體驗城鎮民居生活服務客群外地游客本地居民外地游客本地居民外地游客本地居民外地游客2.4.1 項目客群分析（需求分析）本地居民需求分析外地游客需求分析A.零售需求 本地居民的購物需求外溢明顯，當地缺乏品牌專賣店和百貨店，大型綜合型購物場所缺乏。B.餐飲需求 缺少可以辦理大型宴會的地方，生日宴會、婚宴和答謝宴會等需求無法滿足。C.休閑娛樂 鎮區休閑娛樂場所匱乏，居民休閑需求無法得到滿足。D.交通 目前鎮上還沒有車站，只有兩個站點，一個在同興橋上，一個7、在昌盛路上，居民需要一個交通集散中心。A.游客特征 現有游客以團隊會議游客為主，主要為政府及企事業單位的工作人員。受教育程度較高，關注生活品質。B.游客反映 游客普遍反映體驗性和游樂性的產品太少，賓館接待設施過于陳舊，地方缺少特色餐飲，夜間娛樂設施不足。2.4.2 項目客群分析（旅游特征）【90后學生】有錢、有暇、有需求，是合肥休閑客戶群的主力，關注環境氛圍，特色美食和特色游樂活動，期望體驗性強的產品，普遍喜歡主題游樂和文化型的旅游景點。【25-30歲】無小孩的人群旅游需求旺盛，消費能力較高，偏好美食和主題游樂，希望景區能夠提供復合型的旅游產品。【30-35歲】創業的老板休閑需求主要體現在交際8、的需要，公司工作人員，基本上以孩子為重點，頻次高，但單次消費低，偏好適合孩子游樂的場所，旅游景點關注安全性。【35-45歲】人群需求出現兩極分化，男性以朋友交際需求為主，休閑產品偏好運動休閑型和娛樂型，而女性更加重視孩子的培養，以孩子為旅游度假休閑的第一選擇。【45-60歲】人群差異較大，高端商務人士喜歡靜態修養性的旅游產品，關注住宿；而普通人群更加偏好山體觀光或鄉村休閑類的旅游產品。【60歲以上】偏好靜態文化型的旅游產品，旅游頻次不高，基本為單位或者社團組織，消費水平低，基本上不是項目的主力客戶群。人群特征年齡結構需求特點消費習慣人群規模消費能力潛力型青年學生16-24歲注重時尚、藝術和體驗9、，對品質要求不高，對價格較為敏感主題游樂、特色餐飲、時尚藝術創意店鋪、KTV50-60萬100-300剛畢業，家里有一定條件的本地人實力型年輕一族（無小孩）25-30歲 注重時尚、體驗和環境、重視品質特色餐飲、主題游樂、休閑場所、小資店鋪80-120萬200-500公司白領、年輕創業者和初級公務員男性群體30-35歲喜歡運動、重視健康，對環境和品質要求并不高大眾餐飲、運動場所、周邊農家樂300-500中高收入的家庭型客戶30-45歲 注重孩子的教育和成長兒童游樂場、體驗中心、植物園、動物園等、休閑的場所300-500女性一族（太太、本地有條件的年輕女性、女強人）25-35歲注重時尚、關注品質，10、對環境要求較高，有強烈的購物需求小資店鋪、靜吧、奢侈品店、美容會所500-2000中堅型35-45歲的企業中高管、私營業主、公務員35-50歲圈層消費為主，喜歡高端氛圍的消費場所、關注私密性、重視品質高檔餐飲和文化娛樂場所、靜態修養型場所3-5萬2000+經濟型兩口之家、私營小業主、城市普通工人45-60歲經濟實用，對環境氛圍和品質要求不高大眾型餐飲、城市休閑公園、周邊農家樂50-200消極型60歲以上的退休老人以及城市中低收入者60+40-60歲日常的生活需求普通餐飲、衣著和家用消費100-2.4.2 項目客群分析（旅游特征）項目客戶圈層圖核心客戶邊緣客戶重要客戶核心客戶核心客戶年輕一族、青11、年學生和女性客戶重要客戶重要客戶家庭型客戶和商務圈層客戶邊緣客戶邊緣客戶城市經濟型人群和老年人2.4.3 項目客群定位40歲以下的中青年客戶是我們項目的主力客戶群。2.4.3 項目客群定位【青年人群】特色餐飲和特色的主題活動是吸引他們的重點，清新、文藝的景區氛圍是他們喜歡的關鍵。【商務客群】傳統的宴請和商務娛樂招待開始萎縮，心靈上的交流需求上升為首要的需求，關注度假區的環境，對住和飲食上要求較高，配套上希望有一些文化體驗的東西。【女性群體】合肥的女性有著超高的消費能力和欲望，特色餐飲對女性吸引大，女性的產品（SPA、美容）也具有較強吸引力，購物只能作為輔助型的需求。【家庭群體】小太陽家庭需要一12、些主題游樂色彩的游樂設施，大太陽家庭希望能有一些夏令營這樣的一些能夠增長知識和素質提升的設施。業態定位及規劃3.1 業態定位3.2 業態配比3.3 功能區分3.4 美食街（內街）業態規劃3.5 美食街（外街）業態規劃3.1 業態定位【業態定位】形成以特色美食、民俗體驗、文化休閑、創意零售、主題客棧為主要業態結構，打造合肥首席以民俗文化體驗為特色消費的目的地。【特色美食】匯集安徽及周邊地區知名特色小吃，打造徽派美食公園，增加人氣；引入本地知名大型餐飲和外地餐飲品牌，對本地餐飲業態進行升級更新。【文化休閑】溫泉文化、愛情文化、三國文化、農耕文化體驗；體驗濱水休閑娛樂業態，如溫泉美容養生、茶館酒吧、13、KTV等。【主題客棧】打造文化主題客棧，提供便捷住宿服務；以商墅形式整合成民宿客棧【創意零售】湯池特色手工藝品、小型農產品作坊零售店等；為外來游客提供旅游紀念品，為本地游客提供土特產。【業態配比】A地塊一期主要以安徽民俗文化產品為主，輔助以國內名優產品和衍生品，業態配比建議為：合肥資源約占15%，廬江資源約占70%，省內其他資源約占10%，全國知名特色5%餐飲占比65%，名俗人文占比15%，特色精品展示占比10%，茶館占比5%，其它5%3.2 業態配比3.3 項目功能區分湯池博物館溫泉博物館，以及湯池歷史文化館、展示區。美食公園以小吃街為核心街區，帶動創意零售區、主題客棧區等業態的發展。濱水休14、閑區馬槽河濱水休閑娛樂區，主要設置休閑餐飲，休閑娛樂等業態。綜合商業區主要服務旅游客群，兼顧本地消費客群的綜合商業區，綜合業態。集散中心主要提供游客集散，游客咨詢服務等功能。特色零售區主要服務旅游客群，以銷售特色手工藝制品、特色明信片等為主的零售區域。3.4.1 項目美食街（內街）業態規劃中心廣場【中心廣場】為項目的中心區域，借助平臺展示湯池歷史文化，為游客及本地居民提供戶外休閑場所，可舉辦各類演藝活動、民間藝術表演、也是游客休憩中心。3.4.2 項目美食街（內街）業態規劃小吃街【小吃街】網羅安徽區域內各地約100多家美食小吃，開創安徽特色美食“一鋪一品”小吃街，規劃小吃面積約3594.61。15、3.4.3 項目美食街（內街）業態規劃手工作坊【手工作坊區】主要展現菜油、米酒、豆腐的制作工藝，以及當地的特色文化，規劃面積約353.16。3.4.4 項目美食街（內街）業態規劃創意零售區【創意零售街】規劃面積約1150.31，以輕餐類、創意零售為主，如面包房、奶茶店、創意書畫、精品店、手工藝品店等。3.4.5 項目美食街（內街）業態規劃主題客棧、酒樓【主題客棧、酒樓】主要為游客提供當地特色的客棧住宿，以及地方品牌餐飲。3.4.7 項目美食街（內街）業態規劃茶館【茶館】分為清茶和渾茶兩類，茶館建筑形式以庭院式為主，游客可以在此地品茶，棋牌活動等，規劃總面積約780。3.5 項目美食街（外街）業16、態規劃（暫定）湯池博物館綜合商業區特色零售區集散中心3.5.1 項目美食街（外街）業態規劃湯池博物館【湯池博物館】由溫泉博物館和小鎮歷史文化展館兩部分組成，二者形成良好的互動延伸，運用現代科技提升項目的文化品質感，總建筑面積約2400。3.5.2 項目美食街（外街）業態規劃濱水休閑區【濱水休閑區】規劃總面積約10300，為小吃街游客提供延時消費區，主要業態為酒吧、養生休閑、茶館等。游客可以在此地觀賞馬槽河景觀，體驗安徽特有的休閑生活。3.5.3 項目美食街（外街）業態規劃特色零售區【特色零售區】主要面向外來游客，總面積3420，以銷售特色手工藝品為主，與小吃街形成互補差異經營。3.5.4 項目17、美食街（外街）業態規劃綜合商業區【綜合商業區】規劃總面積11830，以快捷酒店、茶餐吧、餐飲、配套服務等業態為主的綜合商業區。通過引入多樣化的餐飲類型、多檔次的餐飲品牌，為外來游客提供綜合式的商業服務，同時也兼顧本地消費者。3.5.5 項目美食街（外街）業態規劃集散中心【集散中心】游客服務中心在本身功能的基礎上融入景區咨詢服務中心的功能，分為中心大廳、游客咨詢中心和停車場三個部分。項目核心競爭力闡述4.1 項目核心價值支撐4.2 項目核心競爭力4.1 項目價值支撐區位唯一性體量規模性功能復合性資源整合性效益社會性在廬江湯池地區無集中性的城鎮商圈中心，因此本案在區域具有唯一性。本案在體量規模上具18、有獨一無二的特性本案具有吃、住、行、游、購、娛6大功能本案集旅游資源/歷史文化資源/社會資源/政策資源于一體提升城市形象，打造以安徽文化為主題的城市名片，創造經濟增長點五大核心價值支撐4.2 項目核心競爭力零租金快速聚集多產業整合帶動文化保護運動模式文化休閑業態復合南山政府肩負整合湯池旅游產業資源的重任，開啟“0租金”商業模式，以犧牲租金及銷售收益換趣湯池旅游商業引擎的快速模式化。小吃產業通過供應鏈整合，進一步在湯池境內的農村打造“食材生產基地群”，全面帶動農村產業，將農業經濟與旅游經濟掛鉤，形成強產業鏈條。啟動文化保護運動模式，聚集民間、商家、政府、協會等組織的力量保護、宣傳、傳承安徽民間美食文化（非遺文化），變成全社會關注和支持的文化運動。形成以“特色小吃+休閑旅游+文化體驗”的業態發展路徑，360度的美食休閑體驗，打造人人能享受的“安徽美食公園”。以零租金快速聚集模式、多產業聯動、文化保護運動模式、文化休閑業態復合為主要特征，對“徽鄉食鎮”乃至湯池旅游業起到引擎帶動作用。THE END歡迎各位光臨南山 三食六巷！