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1、房地產評估課程設計任務書 一、課程設計目標一、課程設計目標 通過模擬房地產估價機構以及房地產專業通過模擬房地產估價機構以及房地產專業估價人員，對估價對象的估價過程和估價結果估價人員，對估價對象的估價過程和估價結果的估算，使大家對的估算，使大家對房地產估價具有全面的認識房地產估價具有全面的認識過程過程。較深刻地了解房地產評估企業的評估活。較深刻地了解房地產評估企業的評估活動，如房地產評估企業的估價原則、估價方法動，如房地產評估企業的估價原則、估價方法以及估價程序等。以及估價程序等。具體地，學生應掌握房地產評估的業務范具體地，學生應掌握房地產評估的業務范圍、特點、作用、原則和程序；圍、特點、作用、2、原則和程序；掌握房地產評掌握房地產評估企業的性質，房地產評估企業的資質條件和估企業的性質，房地產評估企業的資質條件和審批程序、房地產評估企業的權利、房地產評審批程序、房地產評估企業的權利、房地產評估企業的義務，房地產評估企業組織機構的一估企業的義務，房地產評估企業組織機構的一般形式。般形式。二、課程設計的估價對象二、課程設計的估價對象 1、龍湖源著高層住宅在、龍湖源著高層住宅在2013年年01月月14日的價值；日的價值；2、龍湖聽藍灣花園洋房在、龍湖聽藍灣花園洋房在2013年年01月月14日的價值；日的價值；3、隆鑫天雨方隆鑫天雨方房地產開發樓盤房地產開發樓盤（住宅）（住宅）在在2013年年03、1月月14日的日的價值價值；4、中海、中海寰宇天下寰宇天下項目（住宅）在項目（住宅）在2013年年01月月14日的價值日的價值；5、重慶總部城、重慶總部城項目（住宅）在項目（住宅）在2013年年01月月14日的價值；日的價值；6、協信公館協信公館在在2013年年01月月14日的價格。日的價格。7、保利江上明珠、保利江上明珠項目（住宅）在項目（住宅）在2013年年01月月14日的價值；日的價值；8、香港置地約克郡在、香港置地約克郡在2013年年01月月14日的價格。日的價格。以上要求評估其市場價值（均價）。以上要求評估其市場價值（均價）。估價對象的具體資料由學生自己通過調研（學院可開介估價對象的4、具體資料由學生自己通過調研（學院可開介紹信）或實地查勘等多種形式，從估價對象權益人或使用方紹信）或實地查勘等多種形式，從估價對象權益人或使用方取得。取得。分組安排：分組安排：每個班分每個班分4個組，共個組，共8個組；個組；每組每組6-7人；人；每個組對估價對象進行估價，其估價過程和估每個組對估價對象進行估價，其估價過程和估價結果不可能一致，如果完全一致，該組的課價結果不可能一致，如果完全一致，該組的課程設計均計為零分。程設計均計為零分。每個同學提交一份完整的課程設計每個同學提交一份完整的課程設計 三、課程設計內容三、課程設計內容 1、房地產評估估價結果報告，含估價對、房地產評估估價結果報告，含5、估價對象的描述、估價目的的明確、估價時點象的描述、估價目的的明確、估價時點的確立、估價原則和估價方法選擇，以的確立、估價原則和估價方法選擇，以及估價結果最終確定等。及估價結果最終確定等。2、房地產評估技術報告，含個別因素分、房地產評估技術報告，含個別因素分析、區域因素分析、市場背景分析、最析、區域因素分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方法選用、估價高最佳使用分析、估價方法選用、估價測算過程、估價結果確定等。測算過程、估價結果確定等。四、課程設計要求：四、課程設計要求：1、要求同學能獨立調查一個房地產估價對象背景，、要求同學能獨立調查一個房地產估價對象背景，了解該房地產估價對象的實際情況6、，如項目規模、了解該房地產估價對象的實際情況，如項目規模、位置、周圍環境、權益、區位等。位置、周圍環境、權益、區位等。2、要求同學學習理解國家及當地政府有關估價的、要求同學學習理解國家及當地政府有關估價的法律、法規、制度，借鑒估價經驗。法律、法規、制度，借鑒估價經驗。3、要求同學整理出對房地產估價對象進行估價的、要求同學整理出對房地產估價對象進行估價的基本思路，分組進行。基本思路，分組進行。4、要求同學能針對不同房地產估價對象制定合適、要求同學能針對不同房地產估價對象制定合適的房地產評估方案。的房地產評估方案。5、課程設計完成的設計內容字數在、課程設計完成的設計內容字數在4000字以上。字以上7、。五、課程設計遵循的原則：五、課程設計遵循的原則：1、課程設計應嚴格執行國家最新行業的法、課程設計應嚴格執行國家最新行業的法律、標準、規范、規程及有關政策及文件。律、標準、規范、規程及有關政策及文件。2、課程設計期間，必須發揚實事求是的科、課程設計期間，必須發揚實事求是的科學精神，進行深入分析研究和設計，按照指導學精神，進行深入分析研究和設計，按照指導要求（附后）編制，嚴禁捏造、抄襲等壞作風，要求（附后）編制，嚴禁捏造、抄襲等壞作風，力爭使自己的設計達到先進水平。力爭使自己的設計達到先進水平。3、在進行課程設計時，應根據自己的選題和、在進行課程設計時，應根據自己的選題和所收集的資料編寫出設計提8、綱，請指導老師提所收集的資料編寫出設計提綱，請指導老師提出修改意見后，然后再按照修改后的提綱內容出修改意見后，然后再按照修改后的提綱內容進行設計。進行設計。4、課程設計分組完成，遇有爭議的問題可以、課程設計分組完成，遇有爭議的問題可以相互討論，但不準抄襲其他組，一經發現，相相互討論，但不準抄襲其他組，一經發現，相關責任者的課程設計成績以零分計。關責任者的課程設計成績以零分計。六、課程設計的編制方法及步驟：六、課程設計的編制方法及步驟：（一）編制方法（一）編制方法 目前，房地產評估方法主要分為市場法、目前，房地產評估方法主要分為市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法、成本法、收益法、假設9、開發法、長期趨勢法、地價評估等多種估價方法，地價評估等多種估價方法，本課程根據擬給定的房地產估價對象的實本課程根據擬給定的房地產估價對象的實際情況，采用兩種以上的方法估計待估價對象際情況，采用兩種以上的方法估計待估價對象的價值。的價值。（二）編制步驟（二）編制步驟1、制定工作計劃、制定工作計劃 內容包括工作的范圍、重點、深度、進度內容包括工作的范圍、重點、深度、進度安排、安排、人員配置人員配置、估價對象的調查、估價方案、估價對象的調查、估價方案、估價路線的選定，并與指導老師交換意見。估價路線的選定，并與指導老師交換意見。2、調查研究收集資料、調查研究收集資料 各組根據工作計劃進行實地調查，收集10、整各組根據工作計劃進行實地調查，收集整理有關資料，包括對估價對象實物、權益以及理有關資料，包括對估價對象實物、權益以及區位的調查、對市場和社會的調查，向行業主區位的調查、對市場和社會的調查，向行業主管部門調查，向項目所在地區調查，向項目涉管部門調查，向項目所在地區調查，向項目涉及的有關企業、單位調查，收集項目背景、運及的有關企業、單位調查，收集項目背景、運營等各方面所必需的信息資料和數據。營等各方面所必需的信息資料和數據。3、實地查勘估價對象、實地查勘估價對象 實地查勘需要學生親自到估價對象現場查實地查勘需要學生親自到估價對象現場查勘實物；實地查勘能夠加深學生的認識和細節；勘實物；實地查勘能夠11、加深學生的認識和細節；查勘時盡量爭取估價對象業主或使用方的配合；查勘時盡量爭取估價對象業主或使用方的配合；作好實地查勘記錄，獲取估價對象全面資料。作好實地查勘記錄，獲取估價對象全面資料。4、選定估價方法測算、選定估價方法測算 估價方法的采用，取決于估價對象的房地估價方法的采用，取決于估價對象的房地產類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的產類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數量和質量。估價方法選定后進行具體的測算。數量和質量。估價方法選定后進行具體的測算。5、確定估價結果、確定估價結果（1）自檢）自檢 1）測算過程是否有誤；）測算過程是否有誤；2）基礎數據是否準確；）基礎數據是否準確；3）參12、數選取是否合理；）參數選取是否合理；4）公式選用是否恰當；）公式選用是否恰當；5）所選用的估價方法是否切合估價對象和估）所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；價目的；6）是否符合估價原則。）是否符合估價原則。（2）審核）審核 1）不同組之間進行審核）不同組之間進行審核 2）指導教師審核）指導教師審核 當有關估價過程或結論不合理或明顯錯誤當有關估價過程或結論不合理或明顯錯誤時，應對原估價進行調整或重新評估。時，應對原估價進行調整或重新評估。6、編寫報告、編寫報告 房地產評估過程及結果，經過論證和優化房地產評估過程及結果，經過論證和優化之后，由之后，由各組員自行編寫各組員自行編寫，最后提出報13、告。，最后提出報告。七、課程設計上交成果：七、課程設計上交成果：每位同學課程設計完畢要上交一份完整每位同學課程設計完畢要上交一份完整的的房地產評估報告書房地產評估報告書（式樣及表格附（式樣及表格附后），其中包括以下內容：后），其中包括以下內容：1、編制報告一份（含估價的假設和限制條、編制報告一份（含估價的假設和限制條件、估價結果報告和技術報告等等）；件、估價結果報告和技術報告等等）；2、相應附表（如小組分工表、調查表，估、相應附表（如小組分工表、調查表，估價對象實地查勘表、可比實例情況表等）。價對象實地查勘表、可比實例情況表等）。每位學生上交的以上文件，要求計算詳細、每位學生上交的以上文件，要14、求計算詳細、結果準確，并形成結果準確，并形成電子版本和裝訂成冊電子版本和裝訂成冊，在規，在規定的時間內上交。定的時間內上交。八、課程設計成績考核八、課程設計成績考核 課程設計成績按實際打分評定。成課程設計成績按實際打分評定。成績記入學生學籍檔案。凡課程設計成績績記入學生學籍檔案。凡課程設計成績不及格者當學期沒有補做機會，第二年不及格者當學期沒有補做機會，第二年方可申請重做。方可申請重做。附錄：附錄：一、一、房地產估價報告房地產估價報告目錄目錄（一）致委托估價方函（一）致委托估價方函 （二）估價師聲明（二）估價師聲明（三）估價的假設和限制條件（三）估價的假設和限制條件 （四）房地產估價結果報告（15、四）房地產估價結果報告（五）房地產估價技術報告（五）房地產估價技術報告（六）附件（六）附件 二、二、房地產估價結果報告房地產估價結果報告目錄目錄（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）表人、住所、估價資格等級）（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權16、益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱、坐狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、甚至設施完備落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、甚至設施完備程度，土地平整程度，地勢、地質、水文狀況，規劃限制程度，土地平整程度，地勢、地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況，對建筑物的說明應包括：名條件，利用現狀，權屬狀況，對建筑物的說明應包括：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施設備、平稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況，面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況，公共配套17、設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）年月日）（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供有關資料，估價機構和估價人員地方的法律、法規，委托方提供有關18、資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）掌握和搜集的有關資料）（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）（九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價（九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）方法的定義）（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總人權和（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總人權和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）銀行公19、布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）格或職稱，并由本人簽名、蓋章）（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）三、三、房地產估價技術報告房地產估價技術報告目錄目錄（一20、）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）因素）（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）因素）（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）高最佳使用）（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）法及其理由）（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）由）