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1、如何評價規劃建筑方案如何評價規劃建筑方案 XXXX地產培訓課程地產培訓課程20XX 20XX 年年 11 11 月月課程目標課程目標 掌握規劃建筑方案的評價方法掌握規劃建筑方案的評價方法 設計方案設計方案 建筑設計方案建筑設計方案 規劃設計方案規劃設計方案總平面圖總平面圖（總圖）建筑平面圖、立面建筑平面圖、立面圖、剖面圖圖、剖面圖（平、剖、立）多方案評價多方案評價 評優評優 建筑設計方案建筑設計方案目目 錄錄 一課題的提出一課題的提出 二評價方案的市場性二評價方案的市場性 三評價方案的經濟性三評價方案的經濟性 四評價方案的建筑設計優劣四評價方案的建筑設計優劣 五案例分析五案例分析一一.課題的提2、出課題的提出1.1.房地產項目開發前期工作的必要環節房地產項目開發前期工作的必要環節2.2.傳統評價方法傳統評價方法3.3.專業評價方法專業評價方法 房地產房地產項目開發前期工作的必要環節項目開發前期工作的必要環節 建筑設計方案選優建筑設計方案選優 建筑設計方案改進建筑設計方案改進 設計方案招投標設計方案招投標 委托設計委托設計（多方案）傳統評價方法分析傳統評價方法分析 方案方案A A 方案方案B B 方案方案C C 方案優點方案優點 方案缺點方案缺點 方案優點方案優點 方案優點方案優點 方案缺點方案缺點 方案缺點方案缺點定性定性分析分析方案比方案比較，優較，優多劣少多劣少勝出勝出方案方案B 3、B直觀感直觀感覺判斷覺判斷專業評價方法專業評價方法 綜合、系統、專業綜合、系統、專業 定性分析定性分析 定量分析定量分析市場類市場類經濟類經濟類建筑類建筑類總體評價總體評價統計學原理之一：統計學原理之一：樣本越多，樣本越多，越接近總體越接近總體全面的、多全面的、多角度的、大角度的、大量的專業定量的專業定性分析，達性分析，達到定量分析到定量分析目的目的評標方法特點評標方法特點（一）（一）1.1.對每一方案的評審角度全（市場類、經濟類、建筑類三對每一方案的評審角度全（市場類、經濟類、建筑類三大類）、考察樣本多（數十項分項指標），基本可以反大類）、考察樣本多（數十項分項指標），基本可以反映一個建筑設4、計方案的全貌（統計學基本原理：映一個建筑設計方案的全貌（統計學基本原理：“樣本樣本越多，越接近總體越多，越接近總體”）。）。2.2.正因為本方法考察的樣本多，突破了傳統的評標方法，正因為本方法考察的樣本多，突破了傳統的評標方法，即憑直觀感覺，多為定性分析得出評標結果。實現了較即憑直觀感覺，多為定性分析得出評標結果。實現了較為科學的、系統的、全面的定量分析評標。為科學的、系統的、全面的定量分析評標。評標方法特點評標方法特點（二）（二）3.3.由于采用的樣本多，對個別樣本項目的評標結果可能由于采用的樣本多，對個別樣本項目的評標結果可能產生的失誤，其影響已不太重要（減低了評標難度及產生的失誤，其影響5、已不太重要（減低了評標難度及對專業人員的技術水平要求）。對專業人員的技術水平要求）。4.4.采用含權重方式統計評審結果，強調了我們對投標方采用含權重方式統計評審結果，強調了我們對投標方案各分項項目的不同關注度。案各分項項目的不同關注度。評標方法特點評標方法特點（三）（三）5.5.評標屬相對概念，用如下色塊表示：評標屬相對概念，用如下色塊表示：表示適于銷售、較合理、較經濟表示適于銷售、較合理、較經濟 表示銷售、合理、經濟性尚可表示銷售、合理、經濟性尚可 表示不利于銷售、不盡合理、不經濟表示不利于銷售、不盡合理、不經濟二評價方案的市場性二評價方案的市場性 1.1.是否有利于銷售是否有利于銷售 2.6、2.是否市場歡迎的設計方案是否市場歡迎的設計方案 3.3.是否存在風水問題是否存在風水問題 市場類評標示例市場類評標示例1 外立面昭示性（權重5%）方案方案設設 計計 內內 容容評評 標標 意意 見見結論結論A A時代感與三層騎樓柱廊結合現代感強、立面大氣、層次豐富 B B一層騎樓，特設廣告位商業味濃，手法現代 CC忠實于B+H方案、立面簡潔在原方案上突破較少 3 商場街鋪化（-1層、一層商鋪）（權重6%）方案方案設設 計計 內內 容容評評 標標 意意 見見結論結論A A街鋪化程度高,一層鋪小,-1層鋪面偏大一層鋪面易銷售 B B全部商鋪街鋪化,鋪面方正一層、-1層中心鋪面易銷售 CC有部分商7、場格局有難銷售鋪面 三三.評價方案的經濟性評價方案的經濟性 1.1.方案是否經濟方案是否經濟 2.2.方案在經濟上是否合理方案在經濟上是否合理經濟性案例經濟性案例 建筑建筑 樓層樓層 建筑建筑 形式形式 乘用乘用 電梯電梯 消防消防 電梯電梯 消防消防 樓梯樓梯 其他其他 設施設施7 7層及以下層及以下多層多層 無無 無無 無無811811層層小高層小高層 1 1 無無 1 112181218層層中高層中高層 1 1 1 1 1 1100100100米米超高層超高層 2 2以上以上 1 1 2 2煙感煙感噴淋噴淋消防規范要求的樓層高度經濟成本概念消防規范要求的樓層高度經濟成本概念建筑成本樓層38、3F18F11F7F為什么深圳為什么深圳的高層建筑的高層建筑都一般高？都一般高？經濟類評標示例 13 外立面裝飾（權重3%）方案方案設設 計計 內內 容容評評 標標 意意 見見結結論論A A兩座玻璃房，外墻玻璃幕面積大造價最高 B B一般外墻裝飾+框架造價一般 CC局部玻璃幕墻造價稍高 四評價方案的建筑設計優劣四評價方案的建筑設計優劣 1.1.總平面布局總平面布局 2.2.戶型平面戶型平面 3.3.環境景觀環境景觀 4.4.配套配套 5.5.建筑設計存在問題建筑設計存在問題總平面布局總平面布局 總平面布局是建筑方案的關鍵總平面布局是建筑方案的關鍵 物業類型物業類型 寫字樓寫字樓 商業商業 住宅9、區住宅區常見常見分析點分析點1.1.有無前廣場有無前廣場2.2.人流、車流組織人流、車流組織3.3.消防車道及消消防車道及消 防登高面防登高面4.4.景觀面的利用景觀面的利用1.1.是否盡可能多地設是否盡可能多地設 置街鋪置街鋪2.2.大商場有無前廣場大商場有無前廣場3.3.大商場有無中庭大商場有無中庭4.4.有無人流集散空間有無人流集散空間5.5.公共綠地是否有利公共綠地是否有利 于人流于人流1.1.圍合式還是軍營式圍合式還是軍營式2.2.公共綠地的組織公共綠地的組織3.3.人車分流人車分流4.4.是否能保證更多的是否能保證更多的 戶型南向戶型南向5.5.配套設置布置的合配套設置布置的合 理10、性理性戶型平面戶型平面 戶型平面是檢驗市場性的關鍵戶型平面是檢驗市場性的關鍵物業類型物業類型 寫字樓寫字樓 商業商業 住宅住宅常見常見分析點分析點1.1.基本單位是否能基本單位是否能 滿足大多市場需滿足大多市場需 求面求面(50100200)(50100200)2.2.平面在結構、布平面在結構、布 局上是否能實現局上是否能實現 自由組合自由組合3.3.衛生間設置衛生間設置1.1.基本單位是否能滿基本單位是否能滿 足大多市場需求面足大多市場需求面 (10202735)(10202735)2.2.平面在結構、布局上平面在結構、布局上 是否能實現自由組是否能實現自由組 合合3.3.有無人流集散空間有11、無人流集散空間4.4.商業通道布置的合商業通道布置的合 理性理性1.1.戶型布局的合理性戶型布局的合理性2.2.是否能保證更多的是否能保證更多的 主人房南向主人房南向3.3.是否能保證更多的是否能保證更多的 客廳面向景觀面客廳面向景觀面4.4.是否設置玄關或可是否設置玄關或可 能能5.5.戶型的方正戶型的方正環境景觀環境景觀 環境景觀對不同的物業有不同的要求。環境景觀對不同的物業有不同的要求。一般而言，住宅區要求最高，寫字樓、商業次之。一般而言，住宅區要求最高，寫字樓、商業次之。物業類型物業類型 寫字樓寫字樓 商業商業 住宅區住宅區常見常見分析點分析點1.1.公共空間的綠化公共空間的綠化2.212、.群樓頂綠化群樓頂綠化3.3.共享空間綠化共享空間綠化4.4.環境景觀面的利環境景觀面的利 用用1.1.是否有休閑配套綠是否有休閑配套綠 化化2.2.立體綠化立體綠化3.3.樓頂綠化樓頂綠化1.1.小區中央花園小區中央花園2.2.組團綠化組團綠化3.3.景觀主題景觀主題4.4.環境景觀的利用環境景觀的利用配配 套套 配套設施對不同的物業有不同的要求。配套設施對不同的物業有不同的要求。一般而言，寫字樓要求最高，商業次之。一般而言，寫字樓要求最高，商業次之。物業類型物業類型 寫字樓寫字樓 商業商業 住宅區住宅區常見常見分析點分析點1.1.外立面材料及造外立面材料及造 型型2.2.大堂設計大堂設計313、.3.電梯廳設計電梯廳設計4.4.電梯品牌及標準電梯品牌及標準5.5.空調能否保證空調能否保證2424 小時辦公小時辦公6.6.會所配套會所配套1.1.商業形象商業形象2.2.中央空調中央空調3.3.自動扶梯自動扶梯4.4.其他設施其他設施1.1.會所配套會所配套2.2.商業配套商業配套3.3.學校配套學校配套4.4.運動場所配套運動場所配套存在設計問題存在設計問題 即便是完滿的設計也可能存在缺陷或可以調整的地方即便是完滿的設計也可能存在缺陷或可以調整的地方 評標目的是看哪一個方案具有達到理想設計的可能性評標目的是看哪一個方案具有達到理想設計的可能性 物業類型物業類型 寫字樓寫字樓 商業商業 14、住宅區住宅區常見常見分析點分析點1.1.外立面昭示性不外立面昭示性不 強強2.2.人流、車流組織人流、車流組織 不理想不理想3.3.空調沒有考慮空調沒有考慮 2424小時辦公小時辦公4.4.景觀面沒有利用景觀面沒有利用1.1.沒有盡可能多地設沒有盡可能多地設 置街鋪置街鋪2.2.沒有明晰人流組織沒有明晰人流組織3.3.集散空間不理想集散空間不理想4.4.商業環境設計不利商業環境設計不利 于人流滯留集散于人流滯留集散1.1.建筑布局圍合太死建筑布局圍合太死2.2.環境設計無特點環境設計無特點3.3.建筑尖角互相建筑尖角互相“沖射沖射”4.4.沒有考慮戶型中的沒有考慮戶型中的 玄關設置玄關設置5.15、5.戶型不方正戶型不方正6.6.沒有考慮消防車道沒有考慮消防車道 建筑類評標示例建筑類評標示例20 總平面（權重4%）方案方案設設 計計 內內 容容評評 標標 意意 見見結結論論A A中心突出,共享空間大,并有局部亮點,功能分區明確,人流流線順暢總平面商業布局合理，但由于組團商業街的出現，使中心廣場相對局促 B B商城布局,一層沿街面長,四平八穩,少有局部亮點沿街商業價值高,但離購物公園主題有距離 CC建筑四角設計,使中心廣場面積達到最大可能,景觀視野開闊,自然性好,但商業難聚人氣中國特色商業,能否聚人是第一要素購物公園形式,在國內外尚無成功先例,因此“成功”應是決策的第一考量 不含權重統計分16、析不含權重統計分析 不含權重，即各分項項目的權重均衡分析不含權重，即各分項項目的權重均衡分析（權重為（權重為1 1）。）。在各分類分析項目數與各分類相近時可采在各分類分析項目數與各分類相近時可采用（見用（見實例實例1 1）。）。不含權重在統計分析時，難以得出分析結不含權重在統計分析時，難以得出分析結果時，只能采用含權重分析（見果時，只能采用含權重分析（見實例實例2 2）。）。含權重統計分析含權重統計分析 含權重統計分析是一種科學的分析方法。含權重統計分析是一種科學的分析方法。權重包含評標時，評審者對項目的關注點（市權重包含評標時，評審者對項目的關注點（市場、建筑、經濟）。場、建筑、經濟）。含權17、重統計分析可以不論各類分項中的項目數含權重統計分析可以不論各類分項中的項目數量：量：1 1）按類設定權重；）按類設定權重；2 2）將權重分配到各分）將權重分配到各分項中去。項中去。含權重統計分析結果應是建筑設計方案評標分含權重統計分析結果應是建筑設計方案評標分析的最終結果（見析的最終結果（見實例實例3 3）。）。一般權重設定 市場類市場類 3040%3040%建筑類建筑類 4050%4050%經濟類經濟類 1020%1020%五案例分析五案例分析1.1.寫字樓案例分析寫字樓案例分析:新萬基國際會展大廈建筑設計方案評標 （案例一）2.2.商業案例分析商業案例分析:中心區購物公園建筑設計方案評標 （案例二）3.3.住宅區案例分析住宅區案例分析 鹿丹村重建建筑設計方案評標 （案例三）