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1、公司簡介公司簡介xxxx房地產有限責任公司主要從事房地產開發、基礎設施建設，房地產有限責任公司主要從事房地產開發、基礎設施建設，公司在房地產開發，基礎設施建設、規劃設計、市場營銷等領域有一支素質公司在房地產開發，基礎設施建設、規劃設計、市場營銷等領域有一支素質較高的專家隊伍，按照現代企業制度建設的經營管理機制，是保證高速運轉較高的專家隊伍，按照現代企業制度建設的經營管理機制，是保證高速運轉的基礎。的基礎。xx xx房地產開發有限責任公司成立于房地產開發有限責任公司成立于20122012年年9 9月月1919日，公司設有辦公室、日，公司設有辦公室、財務部、開發部、工程部、銷售部等部門。現有員工財2、務部、開發部、工程部、銷售部等部門。現有員工8 8人。人。公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發、設計、銷售、物業管理等公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發、設計、銷售、物業管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環境幽雅怡人、建筑風格獨特、具設置，目標是為建立一個配套設施完善、環境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區文化的大型多功能高尚生活區。備良好社區文化的大型多功能高尚生活區。公司注重功能綜合的管理方式，以公司注重功能綜合的管理方式，以“廣廈千萬、誠信皇冠廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理的經營理念，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業管理實念，對項目進行前期市場策劃、市場3、定位、設計、施工、銷售、物業管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優選用，采用優選用，采用“能者上，庸者下能者上，庸者下”的用人制度。的用人制度。產品素質：產品素質：“xx”“xx”是城西最大規模，功能最齊全之項目，地理環境十是城西最大規模，功能最齊全之項目，地理環境十分優越，高起點、高要求、高4、品位，超前的眼光創造出最優秀、最具特色的分優越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創造出最優秀、最具特色的精品，成為行業的領頭羊。精品，成為行業的領頭羊。一、市場分析一、市場分析 二、項目分析二、項目分析 三、項目定位及項目規劃設計三、項目定位及項目規劃設計 四、項目施工進度及管理四、項目施工進度及管理 五、項目投資與收益五、項目投資與收益 1 1）、國際經濟發展形勢）、國際經濟發展形勢 美歐日發達國家短期將維持低利率不變，美國目前經濟復蘇的基美歐日發達國家短期將維持低利率不變，美國目前經濟復蘇的基礎仍不穩固，房地產巨頭礎仍不穩固，房地產巨頭“兩房兩房”因持續虧損而退市；今年因持續虧損而退市；5、今年7 7月美國月美國CPICPI處于處于1.2%1.2%的低水平，暫時排除了對通貨膨脹的擔憂，美聯儲短期仍將基的低水平，暫時排除了對通貨膨脹的擔憂，美聯儲短期仍將基準利率維持在當前較低水平。歐盟成員國的主權債務危機雖然有所緩解，準利率維持在當前較低水平。歐盟成員國的主權債務危機雖然有所緩解，但希臘、西班牙、葡萄牙、意大利仍處于平衡財政收支與維持經濟增長但希臘、西班牙、葡萄牙、意大利仍處于平衡財政收支與維持經濟增長的兩難之中，德國、英國對財政赤字的消減也將使經濟增速放緩，在此的兩難之中，德國、英國對財政赤字的消減也將使經濟增速放緩，在此背景下，短期歐洲央行不會貿然加息。日本在高儲蓄率的背景下長6、期保背景下，短期歐洲央行不會貿然加息。日本在高儲蓄率的背景下長期保持低利率，今年持低利率，今年6 6月日本月日本CPICPI同比下滑同比下滑0.7%0.7%，物價已連續，物價已連續1616個月下滑，通個月下滑，通貨膨脹風險暫時得以排除，所以日本沒有打算在美國加息之前加息。貨膨脹風險暫時得以排除，所以日本沒有打算在美國加息之前加息。（2 2）、全國經濟發展形勢）、全國經濟發展形勢 首先，今年世界經濟復蘇前景更加暗淡，歐洲債務危機導致歐盟出現衰退首先，今年世界經濟復蘇前景更加暗淡，歐洲債務危機導致歐盟出現衰退是主要原因。國際貨幣基金組織、世界銀行和聯合國等國際組織一致認可，今年是主要原因。國際貨幣7、基金組織、世界銀行和聯合國等國際組織一致認可，今年歐元區經濟可能從去年的歐元區經濟可能從去年的1.6%1.6%降至降至0.5%0.5%的負增長，美國經濟預計增長的負增長，美國經濟預計增長1.7%1.7%和去年和去年持平，日本稍有起色，新興國家經濟略有減慢，按市場匯率計算，今年世界經濟持平，日本稍有起色，新興國家經濟略有減慢，按市場匯率計算，今年世界經濟增速將由去年的增速將由去年的2.8%2.8%下滑至下滑至2.6%2.6%以下，按購買力計算將從以下，按購買力計算將從3.6%3.6%下降到下降到3.3%3.3%。國際。國際大宗初級產品價格受世界經濟增速減慢、全球貨幣政策趨于寬松、中東局勢動蕩大宗8、初級產品價格受世界經濟增速減慢、全球貨幣政策趨于寬松、中東局勢動蕩等多重因素影響居高不下。其次，我國的潛在經濟增長速度開始下降，潛在等多重因素影響居高不下。其次，我國的潛在經濟增長速度開始下降，潛在經濟增長速度由資本積累、勞動力和全要素生產率三者確定。按照我的估計，我經濟增長速度由資本積累、勞動力和全要素生產率三者確定。按照我的估計，我國資本積累增長一個百分點，經濟增長國資本積累增長一個百分點，經濟增長0.480.48個百分點個百分點;勞動力增長一個百分點，經勞動力增長一個百分點，經濟增長濟增長0.520.52個百分點，而全要素生產率年均推動經濟增長個百分點，而全要素生產率年均推動經濟增長3.9、23.2個百分點。按照這些個百分點。按照這些參數計算，參數計算，“十二五十二五”期間，我國潛在經濟增速會降至期間，我國潛在經濟增速會降至8.5%8.5%左右，遠低于過去三左右，遠低于過去三十年的十年的9.5%9.5%和和“十一五十一五”期間的期間的10.5%10.5%的速度。主要原因在于大規模基礎設施建設的速度。主要原因在于大規模基礎設施建設的空間減小，勞動力增長速慢，外需不振，人為保持經濟高速度即不可能也沒必的空間減小，勞動力增長速慢，外需不振，人為保持經濟高速度即不可能也沒必要。要。三是今年我國宏觀調控政策取向是穩中求進，繼續實行積極的財政政策，三是今年我國宏觀調控政策取向是穩中求進，繼續10、實行積極的財政政策，通過結構性減稅提高經濟活力，預計今年中央財政赤字規模與上年基本持平，為通過結構性減稅提高經濟活力，預計今年中央財政赤字規模與上年基本持平，為90009000億元左右。繼續實施穩健的貨幣政策，估計廣義貨幣億元左右。繼續實施穩健的貨幣政策，估計廣義貨幣M2M2增長增長14%14%左右，社會融左右，社會融資總量在資總量在1414萬億元左右。萬億元左右。（3 3）、當地城市經濟發展形勢）、當地城市經濟發展形勢 2011 2011年南寧全市生產總值（年南寧全市生產總值（GDPGDP）2211.512211.51億元，按可比價格計算，億元，按可比價格計算，增長增長13.5%13.5%。11、20112011年南寧全部工業總產值首破年南寧全部工業總產值首破20002000億元，全社會固定資產億元，全社會固定資產投資首破投資首破20002000億元，社會消費品零售總額首破億元，社會消費品零售總額首破10001000億元，財政收入突破億元，財政收入突破360360億元。億元。1、南寧市房地產市場走勢、南寧市房地產市場走勢 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，南寧隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，南寧2012年尤其是下半年房地產市場預計年尤其是下半年房地產市場預計將呈現以下特點：將呈現以下特點：（1）房地產開發投資增長回落。當前房地產開發投資需求由強轉弱，新注）房地產開發投資增長回落。當前房地12、產開發投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發企業比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措冊房地產開發企業比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節奏。房地產開發投資增速將低于全社會固定資施將進一步減緩已批準項目的投資節奏。房地產開發投資增速將低于全社會固定資產投資增速。產投資增速。（2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房13、的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。成為房地產市場的主流產品。（3）土地供給將進一步緊縮。繼續執行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住）土地供給將進一步緊縮。繼續執行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2、南寧市樓市走勢、南寧市樓14、市走勢 對片區房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、對片區房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI指數持續的攀高居民生活壓力指數持續的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至加大、股市動蕩跌至3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發成本的大幅度提升，所以工工資的提高，直接導致開發成本的大幅度提升，所以20012年樓市房價依然有一年樓市房價依然有一定的上漲空間。定的上漲空15、間。1、同人學府、同人學府 地理位置：地理位置：西鄉塘區民族大學西側西寧路西鄉塘區民族大學西側西寧路1919號號 開發規模：項目占地開發規模：項目占地6060畝，建筑面積約為畝，建筑面積約為1010萬平方米，容積率：萬平方米，容積率：2.52.5綠化綠化率：率：38%38%。裝修標準：毛胚裝修標準：毛胚 價格組合：價格組合：平層一口價5980-6180元/、LOFT小墅均價8000元/戶型設計：戶型設計：70-120/2+1房房/三房三房/四房、四房、57-83LOFT單位單位 樓盤點評：樓盤點評：住宅建筑面積約住宅建筑面積約9 9萬平方米，是一個高性價比的中高檔創意社區。萬平方米，是一個高性16、價比的中高檔創意社區。2 2、騁望驪都、騁望驪都 地理位置：南寧市江北大道與相思湖東路交匯處（廣西華僑學校旁）地理位置：南寧市江北大道與相思湖東路交匯處（廣西華僑學校旁）開發規模：項目總占地面積開發規模：項目總占地面積57362平方米平方米，總建筑面積：，總建筑面積：300000，容積率，容積率4.0，綠化率，綠化率35%，裝修標準：裝修標準：毛胚毛胚 價格組合：價格組合：均價仍為均價仍為7500元元/；戶型設計：戶型設計：三房三房110-161平方米平方米；樓盤點評：位于南寧市西鄉塘區相思湖東側樓盤點評：位于南寧市西鄉塘區相思湖東側 南面邕江，西臨相思湖南面邕江，西臨相思湖 一江一湖的生態景17、觀舉步可達。一江一湖的生態景觀舉步可達。3 3、中房、中房.新天地新天地 地理位置：地理位置：X X西鄉塘區相思湖新區西寧路西鄉塘區相思湖新區西寧路2222號號 開發規模：項目總建筑面積開發規模：項目總建筑面積129288129288平方米，綠化率平方米，綠化率3535，容積率，容積率3.03.0。裝修標準：裝修標準：毛胚毛胚 價格組合：起價價格組合：起價 5600 5600元元/平米平米 均價均價 6100 6100元元/平米平米 戶型設計：戶型設計：5號樓一單元少量景觀單位在售，戶型為號樓一單元少量景觀單位在售，戶型為71-122平方米的兩房、平方米的兩房、N+1房。房。5號樓號樓2單元兩18、梯三戶大戶型單元兩梯三戶大戶型 樓盤點評：項目是西鄉塘片區的第一個江景房，具有樓盤點評：項目是西鄉塘片區的第一個江景房，具有 較高的觀景優勢，項目推廣主題就是以較高的觀景優勢，項目推廣主題就是以 綠色為主，以項目超觀景優勢來沖擊市場客群。綠色為主，以項目超觀景優勢來沖擊市場客群。片區項目情況總結：片區項目情況總結：由于目前片區內以工業型定位為主，片區內的新開盤項目不多，土地由于目前片區內以工業型定位為主，片區內的新開盤項目不多，土地供應渠道狹窄，項目規模較小，整體房地產檔次偏低，商品化樓盤消費者供應渠道狹窄，項目規模較小，整體房地產檔次偏低，商品化樓盤消費者來源較狹窄，絕大多數是區內或區域附近19、的高收入人群，以武鋼等國有大來源較狹窄，絕大多數是區內或區域附近的高收入人群，以武鋼等國有大中型企業的科處以上干部、高校教師、私營企業老板以及與武鋼生意來往中型企業的科處以上干部、高校教師、私營企業老板以及與武鋼生意來往密切的公司高層人士為主。密切的公司高層人士為主。但是近期一些新開項目從定位和產品細節上都有較大的改觀，如以上但是近期一些新開項目從定位和產品細節上都有較大的改觀，如以上樓盤洪福美鄰和青揚六合等都是樓盤洪福美鄰和青揚六合等都是XX片區新開發樓盤的代表性樓盤，給予片區新開發樓盤的代表性樓盤，給予XX房地產市場帶來了新鮮的氣息，也成為房地產市場帶來了新鮮的氣息，也成為XX片區房地產開20、發的市場風向片區房地產開發的市場風向標。標。雖然國際市場不景光，但是南寧的經濟的發展還是上升狀態。雖然國際市場不景光，但是南寧的經濟的發展還是上升狀態。區域市場雖然有競爭，但是競爭力度不算特別大，周邊的樓盤區域市場雖然有競爭，但是競爭力度不算特別大，周邊的樓盤增多也代表著此區域的房地產市場有較大的發展增多也代表著此區域的房地產市場有較大的發展 本項目位于南寧市大學西路本項目位于南寧市大學西路169169號南職地塊號南職地塊NO.2011G310NO.2011G310，總占地面積總占地面積20632063畝，距市中心朝陽廣場畝，距市中心朝陽廣場1313公里，距民族學院公里，距民族學院4 4公里，21、西面公里，西面靠近金沙湖旅游區，對面是南寧市市委黨校的新校區。自然環境優越，道靠近金沙湖旅游區，對面是南寧市市委黨校的新校區。自然環境優越，道路交通便利。路交通便利。項目地處南寧市新的經濟中心項目地處南寧市新的經濟中心相思湖相思湖CBDCBD核心區域旁，大學城中心腹核心區域旁，大學城中心腹地，與毗鄰西鄉塘客運站、西鄉塘城區政府（新址）、廣西民族大學相思地，與毗鄰西鄉塘客運站、西鄉塘城區政府（新址）、廣西民族大學相思湖學院、廣西農業職業技術學院、南寧高級技工學校、南寧市委黨校、湖學院、廣西農業職業技術學院、南寧高級技工學校、南寧市委黨校、廣西工商職業技術學院、廣西藝術學院、南寧八中（新校區），文22、化氣息廣西工商職業技術學院、廣西藝術學院、南寧八中（新校區），文化氣息十分濃厚。未來周邊的規劃十分完善，農貿市場、圖書館、大型商超、婦十分濃厚。未來周邊的規劃十分完善，農貿市場、圖書館、大型商超、婦女兒童活動中心、中心小學、星級酒店、醫院、電影院、輕軌站、公交站女兒童活動中心、中心小學、星級酒店、醫院、電影院、輕軌站、公交站一應俱全，衣、食、住、行面面俱到，生活更和諧！一應俱全，衣、食、住、行面面俱到，生活更和諧！（1 1）區位優勢）區位優勢 該項目靠近大學東路該項目靠近大學東路,大學路沿線一帶大學路沿線一帶,臨主干道臨主干道,交通方便交通方便,位于西鄉塘大學城范圍位于西鄉塘大學城范圍內內,集23、中包括廣西民族大學在內的三十多所大中專學校集中包括廣西民族大學在內的三十多所大中專學校,新區政府行政中心新區政府行政中心,行政辦公與行政辦公與商業消費商業消費,（2 2）文化優勢）文化優勢 臨大學城臨大學城,是南寧市乃至全廣西學府所在地是南寧市乃至全廣西學府所在地,有利于提高樓盤的文化品位有利于提高樓盤的文化品位,并可吸納并可吸納學區范圍內的住房消費人群學區范圍內的住房消費人群,文化底蘊豐富文化底蘊豐富.價格優勢價格優勢:地塊地價便宜，為住宅提供了較低建設成本較低地塊地價便宜，為住宅提供了較低建設成本較低.項目位于偏遠的郊區，西鄉塘區域又屬于南寧市經濟較差地區。周邊消費低。項目位于偏遠的郊區，24、西鄉塘區域又屬于南寧市經濟較差地區。周邊消費低。項目用地周邊農民房子等多數建于項目用地周邊農民房子等多數建于7070、8080年代年代,低矮、陳舊、雜亂、形象較差低矮、陳舊、雜亂、形象較差;且短期且短期未能徹底改變未能徹底改變,近年內會給項目形象帶來負面影響。近年內會給項目形象帶來負面影響。市政配套正在建設市政配套正在建設:西鄉塘新行政中心均在建設中西鄉塘新行政中心均在建設中,尚未全面實施尚未全面實施,人氣不足。人氣不足。區域消費能力有限區域消費能力有限:本區域整體經濟不高本區域整體經濟不高,消費能力受限。消費能力受限。(1)1)南寧市地鐵南寧市地鐵1 1號線和西鄉塘車站的建立，將改變本項目周25、邊的交通狀況和人流流向，有利于本號線和西鄉塘車站的建立，將改變本項目周邊的交通狀況和人流流向，有利于本項目人流聚集。項目人流聚集。(2)(2)隨著南寧經濟發展和居民生活水平的提高，提供了項目發展機會。隨著南寧經濟發展和居民生活水平的提高，提供了項目發展機會。(3)(3)通過整體規劃和產品設計通過整體規劃和產品設計,提升項目品質。提升項目品質。(4)(4)利用城市西擴契機利用城市西擴契機,提升區域認知度提升區域認知度,聚集人氣。聚集人氣。(5)(5)以交通組織、建設規劃、環境營造規避地塊劣勢和周邊環境影響。以交通組織、建設規劃、環境營造規避地塊劣勢和周邊環境影響。（1 1）行業競爭大，西鄉塘周圍26、樓盤眾多，對新起樓盤造成很大的威脅。）行業競爭大，西鄉塘周圍樓盤眾多，對新起樓盤造成很大的威脅。（2 2）國家政策的影響，國家政策比較支持保障房和經濟房，而相對高級豪）國家政策的影響，國家政策比較支持保障房和經濟房，而相對高級豪宅有政策方面的限制。宅有政策方面的限制。（3 3）未來若干年內西鄉塘的房地產市場趨勢并不明朗，宏觀調控的影響依）未來若干年內西鄉塘的房地產市場趨勢并不明朗，宏觀調控的影響依然存在。然存在。突出優勢，強力推廣突出優勢，強力推廣以區域客源為重點，大力吸納以區域客源為重點，大力吸納打造區域首屈一指的高品質住宅，以建筑品質與生態環境占領市場打造區域首屈一指的高品質住宅，以建筑品27、質與生態環境占領市場引入大中型便民型、特色型商業，彌補區域商業不足，滿足居民所需引入大中型便民型、特色型商業，彌補區域商業不足，滿足居民所需控制好入市時間及推盤進度，最大限度減小來自周邊樓盤的競爭壓力控制好入市時間及推盤進度，最大限度減小來自周邊樓盤的競爭壓力 20132013年年1 1月至月至20152015年年4 4月為項目主體工程建設期月為項目主體工程建設期 資金籌措計劃表資金籌措計劃表項目投資估算表項目投資估算表總投資計劃表總投資計劃表總投資計劃表總投資計劃表本項目建成后，地上部分擬全部進行出售，銷售收入主要為住宅、地下和商業用房的售收入。項目分一、二、三期銷售根據前文研究結果，對項目28、的銷售價格及銷售面積說明如下：1、可售面積：本項目可銷售總建筑面積為455萬平方米。2、銷售均價：根據市場分析結果，具體見下表。3、收入預測：根據以上銷售面積及價格，項目總銷售收入測算結果為2520200萬元。本報告描述了項目現狀和規劃利用條件，并在此基礎上進行了成本估算和收益估算。按目前的規劃條件和市場情況，從較保守情況估算，項目建設期為2.25年，回收期為1.95年。通過對項目地塊的土地開發成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結論為（報告中的各種估算及預測都基于當前時點的社會經濟情況作出，在未來發生變動時，本報告所得結論可能會產生較大誤差，開發成本應以最終實際發生的投入為準）：經計算29、，本項目預計開發建設總成本費用約2200134.6萬元，此時，利潤總額為320065.4萬元，所得稅為75606萬元，稅后利潤為244459.4萬元。根據房地產開發項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確定為10%。現金流入為銷售收入，現金流出為建設投資與財務成本，經計算各項財務指標為：稅前全投資財務內部收益率%19.3全投資財務凈現值(Ic=10%)萬元285559.4全投資靜態回收期年1.95全投資動態回收期年2.09全投資投資利潤率%17.65稅后全投資財務內部收益率%12.49全投資財務凈現值(Ic=10%)萬元2455559.4全投資靜態回收期年2.04全投資動態回收期年2.2全投資投資利潤率%10%上述研究表明，本開發項目利潤有較為理想的財務內部收益率。由于本項目的市場前景可觀、財務凈現值較高，投資回收期較短，盈利能力較強，所以具備了較好的貸款償還和自身平衡能力及較強的抗風險能力，因此項目的開發具備可行性。