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1、物業管理方案編制物業管理方案編制專題培訓課專題培訓課 前前 言言 什么叫物業管理方案什么叫物業管理方案 原為投標文件的一部分，是對物業項目管理過程的原為投標文件的一部分，是對物業項目管理過程的詳細解析。是實施管理服務的綱領性、指導性文件。詳細解析。是實施管理服務的綱領性、指導性文件。前前 言言 前前 言言 編制要求編制要求 1 1、準確性：定位準確；、準確性：定位準確；2 2、系統性：一體化管理服務、銜接對應；、系統性：一體化管理服務、銜接對應；3 3、針對性：特點、特色；、針對性：特點、特色；4 4、可操作性：易于理解、實施；、可操作性：易于理解、實施；5 5、有效性：效果可預期。、有效性：2、效果可預期。目目 錄錄 一、編制方案必須遵守的規定一、編制方案必須遵守的規定 二、編制方案的一般程序二、編制方案的一般程序 三、方案的主要內容三、方案的主要內容 四、編制方案的要點和方法四、編制方案的要點和方法 五、編制方案應注意的問題五、編制方案應注意的問題太陽太陽地球地球地球公轉軌道地球公轉軌道月球月球一、一、編制方案必須遵守的規定編制方案必須遵守的規定細節部位做好標注，為下一步提細節部位做好標注，為下一步提供依據支持供依據支持認真認真仔細仔細研究研究1 1、響應招標文件的要求（招投標項目）；、響應招標文件的要求（招投標項目）；2 2、必須根據項目的基本情況和特點制定；、必須根據項目的基本3、情況和特點制定；3 3、方案必須在熟悉、了解的基礎上制定；、方案必須在熟悉、了解的基礎上制定；4 4、方案所做的服務承諾、工作計劃、工作目標、方案所做的服務承諾、工作計劃、工作目標、實施方案等必須切合實際，切勿脫離實際、能實施方案等必須切合實際，切勿脫離實際、能 夠履行的基礎上承諾；夠履行的基礎上承諾；5 5、物業服務費用收支測算合理、設計科學、運行、物業服務費用收支測算合理、設計科學、運行 合理；合理；6 6、內容符合國家及地方法規的規定（招投標項目）。、內容符合國家及地方法規的規定（招投標項目）。編制方案必須遵守的規定編制方案必須遵守的規定如何編制物業如何編制物業管理方案？管理方案？怎么編4、制物業怎么編制物業管理方案？管理方案？一到九步告訴你編制方案的程序一到九步告訴你編制方案的程序123456789二二、編制方案的一般程序編制方案的一般程序 組織管理、技術、財務等人員參與制定；組織管理、技術、財務等人員參與制定；制定方案不僅僅是項目負責人、市場拓展人員的工作，參與制定方案不僅僅是項目負責人、市場拓展人員的工作，參與部門越多，方案執行過程中效率越高。部門越多，方案執行過程中效率越高。1編制方案的一般程序編制方案的一般程序 收集物業項目的基本情況信息；收集物業項目的基本情況信息；項目的位置、性質、占地面積、建筑面積、綠地面積、設施項目的位置、性質、占地面積、建筑面積、綠地面積、設施5、設備、總戶數、開發單位背景、周邊環境等情況進行數據收集、設備、總戶數、開發單位背景、周邊環境等情況進行數據收集、分析。分析。2編制方案的一般程序編制方案的一般程序編制方案的一般程序編制方案的一般程序 對客戶需求進行調查；對客戶需求進行調查；包括年齡、職業、生活習慣、交通出行、學歷、經濟狀況。包括年齡、職業、生活習慣、交通出行、學歷、經濟狀況。3編制方案的一般程序編制方案的一般程序 確定組織架構、人員配置、崗位名稱；確定組織架構、人員配置、崗位名稱；方案在編制過程中，是一個系統工程，各模塊都相對應，為方案在編制過程中，是一個系統工程，各模塊都相對應，為了做到前后銜接一致，必須事先確定組織架構、崗6、位設置及名稱了做到前后銜接一致，必須事先確定組織架構、崗位設置及名稱。（測算中需要人員配置，資料管理中需要人員配置、日常管理。（測算中需要人員配置，資料管理中需要人員配置、日常管理方案中需要人員配置）方案中需要人員配置）4編制方案的一般程序編制方案的一般程序 根據物業的設施設備技術參數、組織架構人員配置、市場根據物業的設施設備技術參數、組織架構人員配置、市場信息、管理經驗等進行信息、管理經驗等進行成本成本測算（測算支出）。電梯等設備維保測算（測算支出）。電梯等設備維保、有人值守配電房、出入口、固定崗位是重點。、有人值守配電房、出入口、固定崗位是重點。5編制方案的一般程序編制方案的一般程序 分工7、協作、編制；分工、協作、編制；根據部門工種及員工特長進行分工，根據部門工種及員工特長進行分工，例如、理念提煉，環境景觀、設施設備、人例如、理念提煉，環境景觀、設施設備、人員培訓等進行協作分工。員培訓等進行協作分工。6編制方案的一般程序編制方案的一般程序 根據項目要求或者招標要求制定操作方案。項目的需求、根據項目要求或者招標要求制定操作方案。項目的需求、要點等考慮。要點等考慮。7編制方案的一般程序編制方案的一般程序 測算物業服務費收入（管理費單價）。測算物業服務費收入（管理費單價）。依據成本控制、管理經驗、政府指導價、經營管理等確定收依據成本控制、管理經驗、政府指導價、經營管理等確定收入，找出8、利潤。入，找出利潤。8編制方案的一般程序編制方案的一般程序 最后校對、審核、調整、打印、裝訂。最后校對、審核、調整、打印、裝訂。9編制方案的一般程序編制方案的一般程序三、方案的主要內容三、方案的主要內容 物業項目的整體設想與目標、組織架構與人員配置、物業項目的整體設想與目標、組織架構與人員配置、管理制度的制定、檔案的建立與管理、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物早期介入及前期物業管理服務內容業管理服務內容、常規物業管理服務綜述及應急預案、費、常規物業管理服務綜述及應急預案、費用測算與成本控制、重點難點工作策劃、用測算與成本控制、重點難點工作策劃、物資裝備與工作物資裝備與工作計劃9、等。計劃等。主要包括：主要包括：方案的主要內容方案的主要內容 關鍵性內容：？關鍵性內容：？實質性內容：？實質性內容：？按照作用分為：按照作用分為：方案的主要內容方案的主要內容四、編制方案的要點和方法四、編制方案的要點和方法第一部分第一部分 項目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想項目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想1 1 1 1、項目的整體設想與目標。、項目的整體設想與目標。必須對項目進行分析研究的基礎上實施，只有對物業項目必須對項目進行分析研究的基礎上實施，只有對物業項目的基本情況和業主的需求盡心詳盡深入的調查，分析才能制定的基本情況和業主的需求盡心詳盡深入的調查，分析才能制定出10、科學、合理、可行的方案，因此項目分析是編制方案的前提出科學、合理、可行的方案，因此項目分析是編制方案的前提條件。條件。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 2 2、項目的簡介（了解項目，熟悉環境）、項目的簡介（了解項目，熟悉環境）3 3、客戶需求分析（根據客戶需求的調查情況，得到客、客戶需求分析（根據客戶需求的調查情況，得到客戶的需求，進行合理定位），例如、安全、尊貴、舒適、戶的需求，進行合理定位），例如、安全、尊貴、舒適、自然環境等等。自然環境等等。第一部分第一部分 項目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想項目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想1 1編制方案的要點和方法編制方案11、的要點和方法 例如：例如：A A項目總建筑面積約項目總建筑面積約252323.27252323.27，其中高層住宅，其中高層住宅185214.1185214.1、商業用房、商業用房1397.71397.7；B B項目總建筑面積約為項目總建筑面積約為82634.182634.1平方米，平方米，1919棟住宅、棟住宅、1 1棟棟商業用房，住宅容積率商業用房，住宅容積率1.181.18。第一部分第一部分 項目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想項目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想1 1編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法第一部分第一部分 項目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想項12、目認識、服務定位、承諾目標管理措施整體設想1 1編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 1 1、施工介入：人員、工作內容、溝通反饋；、施工介入：人員、工作內容、溝通反饋；2 2、銷售配合：人員配置、服務標準、培訓；、銷售配合：人員配置、服務標準、培訓；3、承接查驗：項目、交接手續、遺留問題處理、成、承接查驗：項目、交接手續、遺留問題處理、成品保護；品保護；4、入住策劃：流程設計、資料清單。、入住策劃：流程設計、資料清單。第二部第二部 早期介入與前期物業管理早期介入與前期物業管理2 2編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法人員配備包括擬為項目配置的人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、13、各崗位的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業要求等人員編制與專業要求等配置人員過程中應符合政策法規和等配置人員過程中應符合政策法規和等級收費標準制定，同時參照同類項目級收費標準制定，同時參照同類項目根據管理經驗配置。根據管理經驗配置。遵循科學、高效、遵循科學、高效、合理的原則配置合理的原則配置第三部分第三部分 組織架構與人員配置組織架構與人員配置3 3編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法會審測算是否合理，價格是否會審測算是否合理，價格是否接近招標方心理價位。接近招標方心理價位。以中標為前提。以中標為前提。第三部分第三部分 組織架構與人員配置組織架構與人員配置3 3編制方案的要點和方法編14、制方案的要點和方法需關注：需關注：1 1、管理崗位設置結合工作內容；、管理崗位設置結合工作內容；2 2、工程崗位設置考慮項目設施設備；、工程崗位設置考慮項目設施設備；3 3、操作崗位設置根據實際需要。、操作崗位設置根據實際需要。第三部第三部 組織架構與人員配置組織架構與人員配置2 2編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 方案中重點、難點是焦點，把握準確、分析得當，彰方案中重點、難點是焦點，把握準確、分析得當，彰顯方案的含金量，要根據物業的性質、形態、業主的構成、顯方案的含金量，要根據物業的性質、形態、業主的構成、需求綜合分析。需求綜合分析。核心核心之一之一第四部分第四部分 重點難點管理及措15、施重點難點管理及措施4 4編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 大廈、綜合性物業大廈、綜合性物業 經營管理和設施設備管理方面經營管理和設施設備管理方面 住宅小區住宅小區 基礎管理服務方面基礎管理服務方面 工業區工業區 消防、貨物的出入管理方面消防、貨物的出入管理方面 政府辦公樓政府辦公樓 維護政府形象、保密管理及特約服維護政府形象、保密管理及特約服 務方面務方面第四部分第四部分 重點難點管理及措施重點難點管理及措施4 4編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法計劃詳細、操作性強計劃詳細、操作性強 工作計劃的制定緊扣物業管理項目的總體策劃及指導思工作計劃的制定緊扣物業管理項目的總體策劃及指導16、思想、工作重點。要結合項目的實際情況分階段制定，要做到想、工作重點。要結合項目的實際情況分階段制定，要做到全面而不缺項，例如創優計劃、重大維修工作計劃、社區文全面而不缺項，例如創優計劃、重大維修工作計劃、社區文化工作計劃等。化工作計劃等。第五部分第五部分 工作計劃及物資裝備工作計劃及物資裝備5 5編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法第二小部分：內部管理制度第二小部分：內部管理制度第一小部分：公眾管理制度第一小部分：公眾管理制度第六部分第六部分 管理制度的制定管理制度的制定6 6編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法內部管理制度：內部管理制度：員工手冊、各崗員工手冊、各崗位職責、崗位操位職17、責、崗位操作說明書、考核作說明書、考核等規定等規定公眾管理制度：業主公眾管理制度：業主規約、業主手冊、裝規約、業主手冊、裝修管理規定、電梯使修管理規定、電梯使用管理規定、裝修管用管理規定、裝修管理流程、辦理入住管理流程、辦理入住管理流程理流程第六部分第六部分 管理制度的制定管理制度的制定6 6編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法逐一編制逐一編制文本編輯文本編輯編制合成編制合成制定日常管理方案，應切合實際，按照服務等級進行編制制定日常管理方案，應切合實際，按照服務等級進行編制 1 1、秩序維護，消防安全，車輛管理、房屋維修、設施、秩序維護，消防安全，車輛管理、房屋維修、設施設備維護，清潔維護18、綠化養護、特約服務等方面逐一闡設備維護，清潔維護、綠化養護、特約服務等方面逐一闡述。述。第七部分第七部分 日常管理服務方案、質量標準及措施日常管理服務方案、質量標準及措施7 7編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 2 2、編制過程中應按照項目需求、管理重點、管理方法、編制過程中應按照項目需求、管理重點、管理方法、管理措施來編制；管理措施來編制；3 3、在編制中應對各種應急預案進行編制，如停水、停電、在編制中應對各種應急預案進行編制，如停水、停電、火災、電梯困人、雨雪天氣等等；火災、電梯困人、雨雪天氣等等；第七部分第七部分 日常管理服務方案、質量標準及措施日常管理服務方案、質量標準及措施719、 7逐一編制逐一編制文本編輯文本編輯編制合成編制合成編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 對于檔案和資料要進行區別管理；對于檔案和資料要進行區別管理；如：建筑設備的圖紙，隱蔽工程的資料，設施設備如：建筑設備的圖紙，隱蔽工程的資料，設施設備的年檢保養記錄，物業使用人的檔案資料；的年檢保養記錄，物業使用人的檔案資料；日常運行的記錄，人事資料等等。日常運行的記錄，人事資料等等。非常關鍵，是日后解決問題的依據。非常關鍵，是日后解決問題的依據。第八部分第八部分 檔案管理、資料管理檔案管理、資料管理8 8編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法編制方案的基本方法和要點4 4方案的組成部分及編制要點方案20、的組成部分及編制要點 物業服務相對其他行業來說，利潤不高，尤其物業服務相對其他行業來說，利潤不高，尤其收入單一，現在有人常說物業行業是捧著金飯收入單一，現在有人常說物業行業是捧著金飯碗討飯吃。碗討飯吃。因此需要我們來共同拓展思路，比如現在有的因此需要我們來共同拓展思路，比如現在有的，收快遞、做中介、百姓菜場進小區，情人節，收快遞、做中介、百姓菜場進小區，情人節賣花、等等。賣花、等等。9 9第九部分 項目特約服務與經營方案編制方案的基本方法和要點4 4方案的組成部分及編制要點方案的組成部分及編制要點1、在衣食住行用中找出需求。、在衣食住行用中找出需求。2、與社會化機構、專業公司合作，通過社會化力21、與社會化機構、專業公司合作，通過社會化力量開展專業服務。量開展專業服務。3、根據項目不同、區位不同考慮需求不同，如青、根據項目不同、區位不同考慮需求不同，如青年城與熙園。年城與熙園。4、根據項目性質不同多重考慮，如寫字樓的保潔、根據項目性質不同多重考慮，如寫字樓的保潔，文化廣場的例子。，文化廣場的例子。思路：9 9第九部分 項目特約服務與經營方案為編為編制準制準備備盡量詳細準確、具體真實。盡量詳細準確、具體真實。1項目的定價方式，了解酬金制還是包干制的區別？項目的定價方式，了解酬金制還是包干制的區別？2一種是實行政府指導價，另一種是預定一個區間價。一種是實行政府指導價，另一種是預定一個區間價22、。第十部分第十部分 物業費收支測算物業費收支測算9 9編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法為編為編制準制準備備盡量詳細準確、具體真實。盡量詳細準確、具體真實。3核算成本，列出核算成本，列出excelexcel公式，按照費用的組成結構，逐項核算；公式，按照費用的組成結構，逐項核算；4核算收入，分清主營收入、其他收入等按照規定提取；核算收入，分清主營收入、其他收入等按照規定提取；5最后計算稅費，不能缺項，如營業稅、城建稅、教育附加稅、所得稅等最后計算稅費，不能缺項，如營業稅、城建稅、教育附加稅、所得稅等第十部分第十部分 物業費收支測算物業費收支測算9 9編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法23、編制方案的基本方法和要點4 4 第十部分 物業費用測算1 10 0示G:項目經理培訓年收支預算表.xls例方案的組成部分及編制要點方案的組成部分及編制要點 支出部分測算的要求支出部分測算的要求 一全，二細，三實，四多一全，二細，三實，四多1 1、全、全-應應“橫向到邊，縱向到底，中間到位橫向到邊，縱向到底，中間到位”。2、保潔費用、保潔費用 工資工資福利費福利費 工會費工會費 社保社保 材料材料 垃圾清運費垃圾清運費 編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法2 2、細、細 如測算人工費，人頭要細到如測算人工費，人頭要細到0.0.幾個人幾個人 ；測算材料費要細到多少根領帶、多少個膨脹螺絲。測算材24、料費要細到多少根領帶、多少個膨脹螺絲。測算辦公費用可能要細到一個月或一年要用多少支簽字筆等。測算辦公費用可能要細到一個月或一年要用多少支簽字筆等。測算電費要細到有多少個燈泡，每個燈泡多少瓦，每個燈泡開測算電費要細到有多少個燈泡，每個燈泡多少瓦，每個燈泡開多少分鐘等多少分鐘等 測算低值易耗品要細到有多少水籠頭，每個籠頭的出水量有多測算低值易耗品要細到有多少水籠頭，每個籠頭的出水量有多大，開多長時間，等等。大，開多長時間，等等。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法3、實、實 就是要做實。就是要做實。之前要進行工作分析和工作分解。之前要進行工作分析和工作分解。將一年、一季、一月要干的事情，用貨幣25、的形式反映出來。將一年、一季、一月要干的事情，用貨幣的形式反映出來。科學測算的基礎是工作的有效分析和有效分解。科學測算的基礎是工作的有效分析和有效分解。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法如：測算供配電系統維護費如：測算供配電系統維護費工作分析和工作分解為：工作分析和工作分解為：（1 1）保持配電房清潔衛生；）保持配電房清潔衛生；（2 2）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并抄斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并抄表做好記錄，出現異常及時處理；表做好記錄26、，出現異常及時處理；（3)3)委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行測試、試驗等項目委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行測試、試驗等項目的維修保養；的維修保養；編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法（4 4）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養；）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養；（5 5）保證正常電力供應，內線限電、停電按規定時間通知業）保證正常電力供應，內線限電、停電按規定時間通知業主主(使用人使用人)；（6 6）檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設備的絕緣強度；）檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設備的絕緣強度；（7 7）檢測配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管）檢測配電房內27、消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具：高壓操作工具：編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法（8 8）潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持）潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內主要電器設備干燥；配電房內主要電器設備干燥；（9 9）檢測配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取）檢測配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕；措施杜絕；（1010）填寫運行記錄，建檔備查。）填寫運行記錄，建檔備查。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法結合服務標準承諾：結合服務標準承諾：（1 1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配）每周清掃地28、面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬；電柜表面無污漬；（2 2）每日檢查一次；）每日檢查一次；（3 3）每年測試、試驗）每年測試、試驗1 1次；次；（4 4）每年進行）每年進行2 2次；次；（5 5）限電、停電至少提前三日通知業主）限電、停電至少提前三日通知業主(使用人使用人)；編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 （6 6）每年檢測）每年檢測1 1次；次；（7 7）每年檢測）每年檢測2 2次配電房內消防器材；高壓操作工具每年次配電房內消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測送供電部門檢測1 1次；次；（8 8）持續保持配電房內主要電器設備干燥；）持續保持配電房內主要電器設29、備干燥；（9 9）每月檢測）每月檢測1 1次；次；（1010）每日填寫運行記錄并歸檔備查。）每日填寫運行記錄并歸檔備查。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法4 4、多、多 要多次上下溝通，多次討論。要多次上下溝通，多次討論。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法測算編制的方法測算編制的方法 （一）固定（一般用于在管）（一）固定（一般用于在管）（1 1）以過去實際費用支出為基礎，考慮測算期內相關）以過去實際費用支出為基礎，考慮測算期內相關因素，在過去實際費用基礎上增加或減少一定百分比確定出因素，在過去實際費用基礎上增加或減少一定百分比確定出的測算。的測算。（2 2）其假設的前提是：現有的業30、務活動是必須的；原）其假設的前提是：現有的業務活動是必須的；原有的各項開支都是合理的；增加費用測算是值得的。有的各項開支都是合理的；增加費用測算是值得的。（3 3）主要特點是編制后，一般不做變動或更迭，具有）主要特點是編制后，一般不做變動或更迭，具有相對固定性。相對固定性。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法 （二）零基（一般用于新建）（二）零基（一般用于新建）（1 1）是以零為基礎的測算）是以零為基礎的測算 （2 2）不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據測算）不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據測算期內業務活動的需要和各項業務的輕重緩急，對各項支出項期內業務活動的需要和各項業務的31、輕重緩急，對各項支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用測算。目進行逐個分析和計量，從而制定出費用測算。（3 3）有助于物業管理企業提高收費的使用效益，從而提）有助于物業管理企業提高收費的使用效益，從而提高物業管理企業的競爭能力高物業管理企業的競爭能力編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法五、編制方案應注意的問題五、編制方案應注意的問題 1 1、方案編制過程中不能有漏項或缺失，包括細節的闡述。、方案編制過程中不能有漏項或缺失，包括細節的闡述。2 2、編制科學、合理、可行的方案或者措施。、編制科學、合理、可行的方案或者措施。3 3、編制方案過程中要有針對性，要足夠了解項目的情況，分、編制方案32、過程中要有針對性，要足夠了解項目的情況，分析存在的各種情況。析存在的各種情況。注意注意編制方案應注意的問題編制方案應注意的問題 4 4、遵循全面、高效、合理的原則。、遵循全面、高效、合理的原則。5 5、利用日常的管理經驗綜合分析，必要時要采取學習借鑒。、利用日常的管理經驗綜合分析，必要時要采取學習借鑒。注意注意編制方案應注意的問題編制方案應注意的問題 6 6、找出項目中存在的管理風險、經營風險、通過有效的方法、找出項目中存在的管理風險、經營風險、通過有效的方法防微杜漸。防微杜漸。7 7、方案的內容要符合國家及地方的法律、法規的規定。、方案的內容要符合國家及地方的法律、法規的規定。注意注意編制方33、案應注意的問題編制方案應注意的問題 8 8、成本控制：在編制方案中要考慮到管理過程中發生的各種、成本控制：在編制方案中要考慮到管理過程中發生的各種耗費，對進行計算、調節和監督的，也是一個發現薄弱環節，挖掘耗費，對進行計算、調節和監督的，也是一個發現薄弱環節，挖掘內部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程內部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程 ，但不是不發生費，但不是不發生費用。用。注意注意編制方案應注意的問題編制方案應注意的問題不 當 之 處 敬 請 指 教思考訓練 1、物業服務企業支付的物業管理用房有償費用計入營業成本或管理費用；營業成本或管理費用；2、物業服務企業支付的物業管理用房裝修費用34、計入 遞延資產；遞延資產；3、收取固定費用，盈虧自負的物業服務收費方式是？思考訓練 4、代辦業務手續費是否需繳納營業稅？5、稅金、利潤是否是企業的營業成本？6、專業公司單項承包按實際支出標準；社會保險、工資標準按政府部門的規定作為測算基礎。思考訓練 7、物業管理企業一般按確定控制標準、執確定控制標準、執行控制標準、分析相關差異、糾正成本偏行控制標準、分析相關差異、糾正成本偏差、進行考核獎罰差、進行考核獎罰等步驟進行成本控制。8、房屋出租收入是否屬于物業服務企業物業管理收入？9、物業服務費用酬金是以預收的物業服務預收的物業服務資金為計提基數，計提基數和計提比例通資金為計提基數，計提基數和計提比例35、通過物業服務合同約定過物業服務合同約定。思考訓練 10、物業服務企業成本預算中，工會基金按工資總額的工資總額的2計提，福利費不超過14%。11、財務費用構成項目包括利息支出、匯利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其它財務費用兌損失、金融機構手續費和其它財務費用等。等。思考訓練 某物業項目建筑面積15萬。物業企業經測算各項費用如下：各類管理人員工資、社保等45萬元；共用部位、公用設施設備運行維護費30萬元；清潔衛生費用35萬元；綠化養護費用25萬元；公共秩序維護費用80萬元；辦公費6萬元；固定資產折舊5萬元；物業共用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用2萬元；業主委員會辦公費、社區文化活動費等其他費用8萬元。思考訓練 采用酬金制，約定物業管理酬金比例為15，則該項目物業管理服務費標準是多少？采用包干制，預計該項目法定稅費和利潤合計為20萬元，則該項目物業管理服務費標準是多少？