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1、杉浩集團杉浩集團花溪墅物業(yè)服務(wù)中心花溪墅物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)規(guī)劃方案 2016.4.24目 錄1、現(xiàn)狀分析2、杉浩物業(yè)定位與目標3 3、杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析4、杉浩物業(yè)規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施1.1 花溪墅區(qū)域分析花溪墅區(qū)域分析 1.1.1交通：花溪墅地處河北省高碑店市區(qū)112國道南側(cè)，距離高鐵高碑店東站9公里，高碑店火車站2.1公里；距離京港澳高速高碑店入口5.5公里，交通便利。1.1.2環(huán)境：距離高碑店市植物園2公里，周邊有郵政、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施齊全。1.1.3樓盤：畢加索花園（已入住，剩余尾盤）、法蘭郡（蓄客，未售）；英倫名郡（在售）、幸福佳苑（2、在售）、天闊.第一城（已入住、物業(yè)在當(dāng)?shù)乜诒^好）1.1.4產(chǎn)品類型：多為高層+洋房+配套商業(yè) 1、現(xiàn)狀分析1.2.1 早期入住老多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)后將物業(yè)服務(wù)承包給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司（陽光海龍公寓、畢加索花園等），因當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費較低，物業(yè)服務(wù)人員年齡偏大（保安基本都在55歲以上，甚至60歲以上），物業(yè)公司基本都是在維持階段。現(xiàn)開發(fā)公司逐漸意識到物業(yè)服務(wù)的重要性，現(xiàn)在售新項目多為開發(fā)公司下屬物業(yè)公司。1.2.2 本區(qū)域全部為二級資質(zhì)以下物業(yè)公司（大多為三級資質(zhì)），未有知名物業(yè)公司（萬科、第一太平戴維斯、中海、戴德梁行、世貿(mào)等）落地，基本都處于維持小區(qū)的保潔、維修等基本服務(wù)，未有品牌、品質(zhì)的概念。1.2.3、3 現(xiàn)有物業(yè)公司無品牌、無銷售賣點，不能推動房地產(chǎn)的銷售。后期為地產(chǎn)處理工程遺留問題能力差，不能讓地產(chǎn)輕裝上陣、專注后期開發(fā)。1.2.4 現(xiàn)有物業(yè)公司自我造血功能差，向開發(fā)公司要求多（需要地產(chǎn)養(yǎng)活）但支持少。1、現(xiàn)狀分析1.2 高碑店區(qū)域物業(yè)管理現(xiàn)狀分析高碑店區(qū)域物業(yè)管理現(xiàn)狀分析1、現(xiàn)狀分析2、杉浩物業(yè)定位與目標3 3、杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析4、杉浩物業(yè)規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施2.1.1 產(chǎn)品類型：高層+墅質(zhì)電梯洋房+配套商業(yè)2.1.2 產(chǎn)品定位：中高端2.1.3 客戶群體：當(dāng)?shù)?.1.4 建筑面積：20萬平米（一期9萬）2.1.5 后期開發(fā)方面（后期土地儲備開發(fā)4、周期56年），因項目后期陸續(xù)有開發(fā)地塊，且一期為低密度中高端的產(chǎn)品。為了擴大杉浩開發(fā)項目的知名度，贏得良好的口碑，為后期陸續(xù)開發(fā)項目提供銷售支持，建議花溪墅物業(yè)服務(wù)定位為高碑店區(qū)域高端物業(yè)管理。2、定位與目標2.1 杉浩杉浩花溪墅產(chǎn)品屬性花溪墅產(chǎn)品屬性2.2.1 打造高碑店地區(qū)知名的物業(yè)服務(wù)運營商.2.2.2 通過新的銷售案場、即將入住的一期小區(qū)客服、保潔、保安對看房客戶、業(yè)主的貼心服務(wù)和包裝，為營銷打造新的銷售賣點，創(chuàng)造口碑。2.2.3 協(xié)助地產(chǎn)處理工程遺留問題，讓地產(chǎn)輕裝上陣、專注后期開發(fā)。2.2.4 通過花溪墅物業(yè)服務(wù)標準的建立，向其他開發(fā)項目物業(yè)模式快速復(fù)制、落地。2、定位與目標2.25、 杉浩杉浩花溪墅物業(yè)服務(wù)定位花溪墅物業(yè)服務(wù)定位一年之內(nèi) 一至二年 二年至三年 三年至五年2、定位與目標2.3 杉浩物業(yè)目標與杉浩物業(yè)目標與5年發(fā)展規(guī)劃（年發(fā)展規(guī)劃（20162020年）年）價值時間安排初期2016年中期2016-2017年中后期2017-2018年后期2018-2020年2.4.1 初期目標（1年內(nèi)）：為營銷打造銷售賣點，挖掘更多客戶資源；協(xié)助地產(chǎn)快速處理工程遺留問題。收支略有虧損，由地產(chǎn)補虧。2.4.2 中期目標（12年）：建立花溪墅物業(yè)服務(wù)標桿體系，向其他開發(fā)區(qū)域項目快速復(fù)制；具有自我造血更能，產(chǎn)生利潤。2.4.3 中后期目標（23年）：在當(dāng)?shù)馗弑甑貐^(qū)形成具有一定知名度的6、“杉浩物業(yè)”，高碑店區(qū)域行業(yè)排名第一，因“杉浩物業(yè)”的口碑形成銷售金子招牌。2.4.4后期目標（35年）物業(yè)公司達到二級資質(zhì)，逐步形成以物業(yè)管理服務(wù)為主，以自持配套商業(yè)資產(chǎn)運營、房產(chǎn)中介、便利超市等為輔的多種經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)公司利潤最大化。2、定位與目標2.4 杉浩杉浩花溪墅物業(yè)服務(wù)目標（花溪墅物業(yè)服務(wù)目標（15年）年）1、現(xiàn)狀分析3、杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析2、杉浩定物業(yè)位與目標4、杉浩物業(yè)規(guī)劃方案內(nèi)容與實施規(guī)劃方案內(nèi)容與實施3.1.1 物業(yè)公司剛剛成立、起步，人員、制度要逐步建立。3.1.2 客戶群基本為當(dāng)?shù)鼐用瘢瑢ξ飿I(yè)公司認知不高。3.1.3 物業(yè)公司在銷售案場未有存在感及管理痕跡，不能為銷售提7、供銷售賣點。3.1.4 物業(yè)公司沒有前期介入（尤其是在規(guī)劃設(shè)計階段），未有從物業(yè)管理、業(yè)主使用及安全的角度參與意見。3、杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析3.1 杉浩物業(yè)劣勢分析杉浩物業(yè)劣勢分析3、杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析3.2 杉浩物業(yè)優(yōu)勢分析杉浩物業(yè)優(yōu)勢分析3.2.1 區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展：高碑店地區(qū)屬于環(huán)首都經(jīng)濟圈衛(wèi)星城，距離北京70公里，高鐵、京港澳高速快速直達首都北京，相對于環(huán)首都衛(wèi)星城燕郊、大廠、香河、固安屬于價值洼地，且隨著上述區(qū)域限購政策落實，而距離上稍遠的高碑店、永清、涿州的價值會逐步顯現(xiàn)。另有北京新發(fā)地在高碑店區(qū)域落地、北京外溢產(chǎn)業(yè)的遷入等將會帶動外來人員在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)。3.2.2 技術(shù)力量8、技術(shù)力量：杉浩物業(yè)隸屬于北京杉浩建設(shè)開發(fā)集團，有強大的工程技術(shù)力量做后盾，有杉浩品牌做支持（物業(yè)公司名稱是否帶有“杉浩”？），與地產(chǎn)各部門（銷售、工程、設(shè)計、開發(fā)、客服等）溝通會更加順暢。3.2.3 品牌支持：品牌支持：杉浩集團工程質(zhì)量有保障，有良好的口碑及品牌，業(yè)主入住后物業(yè)公司可以具有更多時間、精力為業(yè)主提供專業(yè)性服務(wù)。3.2.4 財務(wù)支持財務(wù)支持：前期有地產(chǎn)資金上的支援，保證物業(yè)公司前期各項工作的啟動。3.2.5 發(fā)展機緣：發(fā)展機緣：更重要的是高碑店地區(qū)整體物業(yè)管理水平低下、物業(yè)服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)鏈價值未有體現(xiàn)；地產(chǎn)商、老百姓對物業(yè)管理關(guān)注度不高，銷售案場物業(yè)服務(wù)未有管理痕跡及存在感，未能9、給銷售帶來亮點與賣點。在這種背景下，恰恰給與了我們發(fā)展的機緣，可以快速提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)及亮點，對物業(yè)服務(wù)進行包裝。這樣無論是從成本、時間、機會來看都會對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售起到一定的促進作用。1、現(xiàn)狀分析2、杉浩物業(yè)定位與目標3 3、杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析杉浩物業(yè)優(yōu)劣勢分析4、杉浩物業(yè)規(guī)劃方案內(nèi)容與實施規(guī)劃方案內(nèi)容與實施4.1 杉浩杉浩花溪墅物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)花溪墅物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施地產(chǎn)總經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理集團物管中心綜合部主管客服行政人力保潔綠化工程主管工程維修會 計出納安全主管安全員4.2 杉浩杉浩花溪墅物業(yè)服務(wù)中心人員編制（花溪墅物業(yè)服務(wù)中心人員編制（1期）期）4、規(guī)劃方10、案的內(nèi)容與實施 崗 位 人數(shù) 任職資格及崗位說明項目經(jīng)理 1大專以上學(xué)歷，5年以上項目負責(zé)人工作經(jīng)歷綜合部主管 1有物業(yè)客服3年工作經(jīng)驗，有客服、保潔、裝修管理工作經(jīng)歷。工程主管 1有3年以上物業(yè)工程部工作經(jīng)驗，熟練使用電腦。安全主管 12650歲，身體健康、有小區(qū)保安工作經(jīng)驗。會計 1客服員 41835歲，善于溝通，有無經(jīng)驗均可，后期培訓(xùn)保潔員 101855歲（考慮到企業(yè)的用人風(fēng)險，歲數(shù)不能太大）行政人力 1工程維修 51855歲（考慮到企業(yè)的用人風(fēng)險，歲數(shù)不能太大）安全員 121855歲（考慮到企業(yè)的用人風(fēng)險，歲數(shù)不能太大）門崗3；巡邏6，監(jiān)控3出納 1 合計：38接管2期時只增加保潔、保11、安。4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.3杉浩杉浩花溪墅物業(yè)服務(wù)中心人員薪資標準（花溪墅物業(yè)服務(wù)中心人員薪資標準（1期）期）崗 位編制數(shù)（人）崗位標準（元）月費用（元)年費用(元）備注（各崗薪資標準按高碑店區(qū)域物業(yè)行業(yè)一般標準核算項目經(jīng)理 1 綜合部主管 13000300036000工程主管 12800280033600安全主管 12800280033600會計 1地產(chǎn)會計兼職客服員 42000800096000保潔員 10150015000180000行政人力 12000200024000工程維修 5200010000120000安全員 12180021600259200出納 1250025003012、000 合計：3820400677008124004、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.4 杉浩杉浩花溪墅物業(yè)服務(wù)中心人員招聘進度計劃（花溪墅物業(yè)服務(wù)中心人員招聘進度計劃（1期）期）崗 位 編制人數(shù)5月計劃 6月計劃7月計劃8月計劃9月計劃項目經(jīng)理 1 綜合部主管 1工程主管 1安全主管 1會計 1客服員 413保潔員 10行政人力 1工程維修 514安全員 12出納 1 合計：383.5.1保安秩序維護形象崗（2人，薪資標準另行制定22002800）3.5.1.1崗位職責(zé)：負責(zé)客戶車輛引導(dǎo)、泊車、引導(dǎo)至銷售大廳；3.5.1.2保安秩序維護形象崗崗位要求：身高1.74米以上，1835歲之間，有過高檔住宅13、酒店保安工作經(jīng)驗，或為退伍軍人。4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.5 杉浩杉浩花溪墅銷售案場人員設(shè)置方案（標準高于小區(qū)配置）花溪墅銷售案場人員設(shè)置方案（標準高于小區(qū)配置）4.5.2保潔服務(wù)人員（2人，薪資標準另行制定16001800）4.5.2.1崗位職責(zé)：負責(zé)案場衛(wèi)生間、銷售大廳及售樓處室外的保潔；4.5.2.2保潔服務(wù)崗崗位要求：身高1.58米以上，2545歲之間，形象尚佳4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.5 杉浩杉浩花溪墅銷售案場人員設(shè)置方案（標準高于小區(qū)配置）花溪墅銷售案場人員設(shè)置方案（標準高于小區(qū)配置）4.5.3茶飲服務(wù)人員（2人，薪資標準另行制定2,0002800，此崗視銷售大廳是否設(shè)置吧臺14、而定）4.5.3.1崗位職責(zé)：負責(zé)案場客戶引導(dǎo)、向客戶提供茶水及小點心、及時巡場撤下剩余茶水、將客戶送出大廳；4.5.3.2茶飲服務(wù)員崗崗位要求：身高1.60米以上，1828歲之間，形象尚氣質(zhì)佳，從事過服務(wù)員、酒店行業(yè)。4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.5 杉浩杉浩花溪墅銷售案場人員設(shè)置方案（標準高于小區(qū)配置）花溪墅銷售案場人員設(shè)置方案（標準高于小區(qū)配置）4.6.1亮點：4.6.1.1 形象（讓客戶耳目一新）4.6.1.2 溫馨（案場內(nèi)外，處處可以提現(xiàn)到物業(yè)的服務(wù)痕跡，提示標語、特色茶點等）4.6.1.3 服務(wù)（有聲服務(wù)，見到客戶問好）4.6.1.4 體驗（增強客戶體驗感，尊貴感）4.6.2 涉及接15、待、指引、泊車、開門、茶水、送客等十大工作觸點，另有工作手冊及操作指引作為強化培訓(xùn)4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.6 杉浩杉浩花溪墅銷售案場物業(yè)服務(wù)亮點及觸點花溪墅銷售案場物業(yè)服務(wù)亮點及觸點4.7 杉浩杉浩花溪墅交付工作推進計劃花溪墅交付工作推進計劃4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施序號 工作內(nèi)容 達 成 標 準 實 施 計 劃責(zé)任人5月6月7月8月9月10月 1物業(yè)組織架構(gòu)確定完成物業(yè)組織架構(gòu)、人員薪資、到崗時間的審批高守良 2物業(yè)人員服裝選定完成款式選定，按尺碼采購高守良 3物業(yè)開辦物資的審批、采購?fù)瓿砷_辦物資的統(tǒng)計、審批及采購高守良 4物業(yè)辦公室的裝修前臺、財務(wù)、工程達到正常辦公條件高守良 5物業(yè)各部16、門體系文件的制定、審批體系文件完成編制、審批及印刷高守良 6物業(yè)服務(wù)協(xié)議合同、交付、裝修等文件資料的印刷涉及到小業(yè)主協(xié)議、入住、裝修的所有資料印刷到位高守良 7物業(yè)人員的到崗安排按交房時間倒排人員進場計劃高守良 8物業(yè)工程人員的介入按交房時間倒排工程人員進場計劃高守良4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.7 杉浩杉浩花溪墅交付工作推進計劃花溪墅交付工作推進計劃序號 工作內(nèi)容 達 成 標 準 實 施 計 劃責(zé)任人5月6月7月8月9月10月 9綠地提示牌、宣傳欄的制作完成綠地內(nèi)提示牌、小區(qū)宣傳欄、單元通知欄完場制作安裝高守良 10果皮箱、垃圾桶設(shè)置果皮箱、生活垃圾箱、裝修垃圾傾倒圍擋設(shè)置到位高守良 11業(yè)主17、資料的整理、物業(yè)費、垃圾清運費等核算完成業(yè)主收房需要繳納的費用與地產(chǎn)財務(wù)核對無誤高守良 12交付部分承接查驗1期交付部分與地產(chǎn)工程查驗完畢高守良 13物業(yè)工程、客服、辦公物資采購各部門辦公物資到位高守良 14物業(yè)公司微信公眾賬號的建立為了便于服務(wù)與宣傳建立杉浩物業(yè)公眾賬號高守良 15電卡，水卡、門禁卡的接管與地產(chǎn)工程完成各類卡表的交接高守良 16公共區(qū)域鑰匙的接管與地產(chǎn)工程完成公共區(qū)域鑰匙的移交高守良4、規(guī)劃方案的內(nèi)容與實施4.7 杉浩杉浩花溪墅交付工作推進計劃花溪墅交付工作推進計劃序號 工作內(nèi)容 達 成 標 準 實 施 計 劃責(zé)任人5月6月7月8月9月10月 17小業(yè)主戶門鑰匙的接管與地產(chǎn)工程完成小業(yè)主戶門鑰匙的移交高守良 18機房、公共區(qū)域的接管對機房進行查驗、接管高守良 19交付方案的制定與地產(chǎn)營銷、工程制定交付方案高守良 20交付公共區(qū)域及室內(nèi)保潔開荒完成交付部分交房之前的保潔開荒高守良 21首層大廳、電梯轎廂成品保護裝修前對各單元大廳、電梯轎廂進行成品保護高守良 22小區(qū)停車導(dǎo)向標識、車位編碼的噴刷完成小區(qū)車輛導(dǎo)向標識線，車位編碼噴刷高守良 23車位使用前期準備聯(lián)系人防部門做好地下車位使用手續(xù)的辦理（需確定車庫是否為人防空間）高守良 24未完再續(xù)高守良結(jié)束語！結(jié)束語！杉浩物業(yè)將以：品質(zhì)業(yè)務(wù)+業(yè)主、地產(chǎn)滿意 銷售賣點=最終體現(xiàn)企業(yè)價值實現(xiàn)持久利潤、形成品牌形成品牌