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1、物業管理培訓課程 房屋驗收常識 2 前言前言 做為一名物業從業人員不但會管理業主的 物業，為業主提供優質的服務，還要會在 空置房移交，驗收時發現問題找出不足。 最終將一流品質的房屋移交給入伙的業主。 那么如何進行空置房的驗收呢？在驗收時 要注意哪些事項，下面和大家一起討論學 習。 3 一、物業管理接管驗收一、物業管理接管驗收 接管驗收是物業管理企業接管新建房屋時 以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要 內容的接管驗收。物業管理企業接管驗收是 指在政府部門和開發建設單位對施工單位竣 工驗收的基礎上進行的再驗收（俗稱內部驗 收） 4 一、物業接管驗收的作用一、物業接管驗收的作用 開展物業接管驗收的2、作用體現在三個方開展物業接管驗收的作用體現在三個方 面：面： （1）明確交接雙方的責、權、利關系 （2）確保物業具備正常的使用功能，充分 維護業主的利益 （3）為今后的管理創造條件。 5 二、竣工驗收與接管驗收的區別二、竣工驗收與接管驗收的區別 竣工驗收與接管驗收兩者的區別主要有以 下二方面： 性質不同 階段作用不同 驗收主體不同 6 二、竣工驗收與接管驗收的區別二、竣工驗收與接管驗收的區別 性質不同 竣工驗收是政府行為，任何建設工程的驗 收由政府行政主管部門負責組成綜合驗收 小組對施工質量和設計質量進行全面檢驗 和質量評定（小組成員：建委、質檢站、 監理公司等） 接管驗收是企業行為，是物業管3、理公司代 表全體業主根據物業管理合同從確保物業 今后正常使用與維修角度出發對委托的物 業進行質量驗收。 7 二、竣工驗收與接管驗收的區別二、竣工驗收與接管驗收的區別 階段作用不同 竣工驗收是施工單位向建設單位移交的過 程，接管驗收是建設單位向物業管理單位移 交物業的過程。 竣工驗收合格后標志著物業可以交付使 用，接管驗收一旦完成，標志著物業正式進 入使用階段。 8 二、竣工驗收與接管驗收的區別二、竣工驗收與接管驗收的區別 驗收主體不同 竣工驗收： 施工單位 建設單位 接管驗收： 建設單位 物業管理企業 業主 9 三、接管驗收時應交資料三、接管驗收時應交資料 竣工圖 施工中技術變更，技術審錄報告4、 供水，供電，地下管網資料 相關的設備，設施說明書，技術參數等等。 這些資料一般是在交付過程中邊交付，邊 移交。 10 四、房屋結構及用料簡介四、房屋結構及用料簡介 1、本小區房屋結構均采用現澆鋼筋混凝土 框架結構體系，抗震等級為七級。墻體使 用粘土空心磚作為填充墻。 其特點：保溫性好，隔熱力強，其有環保 性，減少實心磚的用土量，同時還具有減 輕混凝土框架的動、靜荷載，提高樓盤的 安全可靠性。 11 四、房屋結構及用料簡介四、房屋結構及用料簡介 內墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。 地面:結構層上水泥混合砂漿打底找平。 天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。 以上三種處理方法的好處，是最大限度的 為業5、主留出了裝修的空間和節約開支。 給排水：采用目前國內最為先進的PVC給排 水管道。 其優點是減少過去鑄鐵管造成的銹跡污染 和容易造成的管道堵塞。 12 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 1、墻面的驗收墻面的驗收 對墻面的驗收，主要是看室內四周的墻面有 無裂縫，空殼等現象。 如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂 縫是風裂，其形狀是呈網狀式的密布在墻面 上。這種裂縫形成的原因，主要是室內外暖 濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、 濕收縮。 空殼則是粉墻時簿、厚不均，灑水時不均勻 造成的，于墻體本身質量，沒有任何聯系。 13 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方6、法 處理方法： 如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單 位打掉重粉。 如果只有細小的裂縫，而沒有空殼，待業 主在進行精裝修時抹二遍膩子即可消除。 14 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 2、墻面的陰、陽角驗收、墻面的陰、陽角驗收 對墻面的各個垂直拐角、水平平行角，用 目測的方法進行觀測，檢查陰、陽角處是 否不平整或波浪不平。 處理方法處理方法: 則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。 15 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗收、梁、柱與墻體之間裂縫的驗收 因為整個樓盤是采用混凝土框架結構，墻 體則是待框架做好以后再砌的，難免出現 7、柱、梁與墻體之間的結合部出現裂縫。 常見的裂縫有兩個部位: 一是梁和墻體之間的裂縫 二是柱和墻體之間的裂縫 16 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 二個部位形成裂縫的原因是混凝土構造的 柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的 水泥收縮程度不同形成的，不存在質量問 題，更不是墻基下沉而造的。 處理方法：處理方法： 將裂縫處割開，重鋪金屬網或布網，用小 比度水泥砂漿重粉即可消除。 17 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 4、樓板的驗收、樓板的驗收 仔細觀看室內地面上，是否有不同規則裂 縫，如果發現不同程度的存在，則要用專 用小錘進行敲打，聽聽是否有空殼的聲音8、。 如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的 自然風裂.如有異常響聲，說明結構層與找 平層之間有相克現象的存在,根本不存在結 構層有什么質量問題。則要重新處理。 18 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 處理方法：處理方法： 順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即 可。同時地面應光潔，不能起砂。 5、頂棚的驗收、頂棚的驗收 對頂棚的驗收，也是要看有無裂縫，空殼等 現象，如果兩者現象都不存在，又無波浪， 不平整的現象，國家標準只是順平就可以了。 19 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 、進戶門的驗收、進戶門的驗收 對門的驗收要看門的四周密實度是否合適，開啟、 關9、閉是否順暢，關門以后縫隙不能過大，也不能太 小。鑰匙開啟自如，關、開門無異常響聲。 處理方法：處理方法： 門的密實度不好，需重新填充、加固，關、開門不 順暢或門隙過大或過小，則要調整門的鉸鏈、墊鐵， 達到標準要求。 鑰匙開起不自如，要調整鎖芯的定位螺絲，使其到 位。門有響聲要調整門的平衡度、垂直度或加少許 機油。 20 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 、窗的驗收、窗的驗收 要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否 密實，要仔細檢查墻體和窗框處墻面是否 有變色、起泡、脫皮、掉灰等現象，檢查 推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五 金件不靈等現象。 推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整10、，密 實防水膠打的均勻程度如何。 21 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 處理方法：處理方法： 推拉門、窗的四周密實度不好，要重新填 實，加固邊框。 窗框、門框處有異種變色，說明有滲漏現 象，要重新打膠、粉墻達到不漏程度。 玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。 壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除 重新再做，以達到防水的效果。 22 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 、上、下水的驗收、上、下水的驗收 檢查上水時，可將水閥打開檢查各個管子接頭處有 無滴水，滲水現象。檢查下水時，可將水龍頭打開 觀察地漏下水是否流暢，無冒泡緩慢現象。 處理方法：處理方法： 上水11、管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢， 則要割去原接頭，重新焊接，達到不滴不漏。 下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞，則要及時 疏通。 23 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 、電的驗收、電的驗收 對電的驗收，要先看室內配電盤開關板、插座板有 無損壞，安裝是否牢固、順直，過墻線路應有導管， 連接點必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位 置正確。 再有施工單位的電工將事先準備好的插頭，插入插 座板逐個檢查線路是否正常。 處理方法：處理方法： 如發現有上述問題則要請專業人員對損壞配件，線 頭連接處，安裝位置進行更換、緊固、調整。 24 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標12、準及處理方法 、衛生間的驗收、衛生間的驗收 衛生間的驗收是整個驗收環節中最為重要的一點， 因為衛生間的地面在施工過程中已做防水層，但如 做的不好將會發生滲漏現象。 驗收方法：驗收方法： 在驗收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛生間地 漏堵上，放水至23公分，待24小時以后，到底層 觀察衛生間的頂棚四周、風道周圍，上、下水管壁 接合處是否有滲漏、滴水等現象。 25 五、具體驗收標準及處理方法五、具體驗收標準及處理方法 處理方法：處理方法： 如果出現上述情況之一的，可將漏水處鑿 開，用特殊的防水材料(堵漏王)滲膠，注 入漏水處待24小時以后，再進行養水實驗， 達到要求就可以了。 26 六、驗收時使用的表格六、驗收時使用的表格 樓房驗收單樓房驗收單 工程維修聯系單工程維修聯系單 27 物業管理培訓課程物業管理培訓課程 房屋驗收常識 謝謝！