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1、珠海市世家物業管理發展有限公司珠海市世家物業管理發展有限公司 物業管理基礎知識培訓 1、什么是物業、什么是物業 所謂物業是指已建成并具有使用功 能和經濟效用的各類供居住和非居 住的房屋，及與之相配套的設備， 市政、公用設施，房屋所在的土地 與附屬的場地、庭院等。物業根據其 用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店 旅館、工業廠房等。 2、什么是物業管理？它包括那些業務？、什么是物業管理？它包括那些業務？ 物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委 托，依照國家有關法律規范，按照合同和契約行 使管理權，運用現代化管理科學和先進技術，以 經濟手段對物業實施統一管理，并為居住者提供 高效、周到的服務，使2、物業發揮最大的使用價值 和經濟價值。 物業管理的業務可分為三類：基本業務類：包 括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施 等進行運行、保養和維護；專項業務類：包括 安全保衛、環境衛生、園林綠化、消防管理、車 輛交通等；特色業務類：包括特約服務和便民 服務。附屬業務：經營業務類：房屋中介服務、 裝修業務等。 4、物業管理的分類：、物業管理的分類： 小區的房地產包括為各購買房人個人所有的房屋房屋所 有人不享受有獨立的地產和為全體房屋所有人共有的房 地產即公共財產，物業管理包括對個人房屋的管理和對公 共財產的管理。對個人房屋的管理稱為“特約物業管理”， 對公共財產的管理稱為“公共物業管理”。在購房3、人與開 發商簽訂購房合同時，開發商都要求購房人與其指定的物 業管理公司簽訂一份物業管理委托合同。在購房人與 物業管理公司簽訂的物業管理委托合同中，都約定有 委托事項的范圍。委托事項的范圍無外乎2項：對購房 人房屋的管理；對小區內公共財產的管理。其中“對購 房人房屋的管理”就是特約物業管理，“對小區內公共財 產的管理”就是公共物業管理。 以是否成立了業主委員會的標準來劃分，物業管理又可分 為：“前期物業管理”和“后期物業管理”。業主委員會 成立之前的物業管理被稱為“前期物業管理”，業主委員 會成立之后的物業管理稱為“后期物業管理”。無論是前 期物業管理還是后期物業管理，都各自包含“特約物業管 理4、”和“公共物業管理”。 5、物業管理公司的權利和義務有那些？、物業管理公司的權利和義務有那些？ 根據建設部1994年3月頒布的城市新建住宅小區管理辦 法規定，物業管理公司有以下權利和義務。 權利：物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況， 制定小區管理辦法；依照物業管理合同和物業管理辦法 對住宅小區實施管理；依照物業管理合同和有關規定收 取管理費用；有權制止違反規章制度的行為；有權利 要求業主委員會協助管理；有權選聘專營公司如：清潔 公司、保安公司等承擔專項管理業務；可以實行多種經 營，以其收益補充管理經費。 義務：履行物業管理合同，依法經營管理；接受業主 委員會和住宅居民的監督；重大的管理5、措施應當提交業 委會審議，并經業委會認可；接受房地產行政主管部門 及住宅小區所在地人民政府的監督指導。 6、什么是業主？、什么是業主？ 業主是指物業的所有權人。業主可 以是自然人、法人和其它組織，可 以是本國公民或組織，也可以是外 國公民或組織。 7、業主及業主大會、業主及業主大會 誰來行使物業服務權住宅區的物業服務權由業主 通過業主大會及物業服務委員會行使而得以實現。 所謂業主，一般指住宅區內房地產產權人和使用 人，或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業 主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交 付使用且入住率達到50以上時，區房地產管理 部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大 會。業6、主可委托代理人出席業主大會，不滿18周 歲的業主由其法定代理人出席。 8、業主大會職責、業主大會職責 業主大會有如下職權：選舉、罷免 物業服務委員會的組成人員；監督 管委會的工作；聽取和審查管委會 的工作報告；決定住宅區（或其他 物業）內關于業主利益的重大事項； 修改業主公約；改變和撤銷管委 會不適當的決定；批準管委會章程。 9、業主的權力、業主的權力 業主的權利與義務根據物業管理條例，業主在物業管 理活動中享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定， 接受物業服務企業提供的服務；（二）提議召開業主大會 會議，并就物業服務的有關事項提出建議；（三）提出制 定和修改管理規約、業主大會議事規則的建7、議；（四）參 加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會委 員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作； （七）監督物業服務企業履行物業服務合同；（八）對物 業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情 權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專 項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規規定的其他權利。 10、業主的義務、業主的義務 業主在物業服務活動中，應履行下列義務： （一）遵守管理規約、業主大會議事規則； （二）遵守物業服務區域內物業共用部位 和共用設施設備的使用、公共秩序和環境 衛生的維護等方面的規章制度；（三）執 行業主大會的決定和業8、主大會授權業主委 員會作出的決定；（四）按照國家有關規 定交納專項維修資金；（五）按時交納物 業服務費用；（六）法律、法規規定的其 他義務。 11、為什么購房時要關注物業管理事項？、為什么購房時要關注物業管理事項？ 購房時就關注物業管理，才能為將來的物業管理 打下好的基礎。因為在業主大會成立之前的前期 物業管理階段，物業服務費用、服務內容和質量 要求等有關物業管理事項按房屋買賣時的約定實 行。如果購房時沒約定，房屋買賣關系已經形成， 業主到入住時發現物業服務費用或者物業服務內 容等不滿意，就容易產生矛盾。因此在購房時要 與開發單位書面約定好房屋入住后的有關物業管 理事項，即使是預售房屋，購房時9、離入住還有一 段時間，也應該在購房時與開發單位約定好物業 管理事項，才能有效避免入住后的物業管理糾紛。 12、購房時應注意哪些物業管理事項？、購房時應注意哪些物業管理事項？ 主要簽訂好2個文件；房屋買賣合同和業主 臨時公約。 購房時與開發商簽訂的房屋買賣合同要包 含有物業服務費、物業服務內容和質量要 求等內容；買房人同時要承諾遵守業主臨 時公約。 13、物業交付前期、物業交付前期 物業交付使用前，服務公司的服務對象主 要是大業主，即發展商或投資商。此階段 的服務內容包括：1、從物業服務的角度， 就樓宇的結構設計和功能配置提出建議；2、 制定物業服務計劃包括計算機服務份額；3、 制定的物業服務組10、織架構；4、制定物業服 務工作程度并提供員工培訓計劃；5、制定 第一年度物業服務財物預算；6、參與工程 監理；7、參與設備購置；8、參與工程驗 收；9、擬定物業服務文本。 14、物業交付使用、物業交付使用 交付使用后的物業服務對象就是全體業主 和用戶，基本內容通常包括以下幾個方面： 1、房屋及設備維修保養；2、房屋保險事 宜；3、秩序維護服務；4、清潔服務；5、 綠化環境保養；6、緊急事故處理；7、處 理業主投訴；8、財務管理。根據業戶要求 還可提供一些有償服務，如：代理租售業 務、戶內維修、清潔服務、送餐郵遞及其 他商務服務等等。 15、傳統物業服務存在問題、傳統物業服務存在問題 物業管理的11、常見糾紛目前，物業服務中存 在的問題主要有以下表現：1、沒有成立正 規的物業服務公司，造成物業服務水平低， 服務質量差；2、公用設施專用基金不落實， 造成小區公用設施的維修、興建、保養等 問題難以解決；3、制度不健全，服務秩序 混亂；4、服務者與業主之間權責利不明確， 影響小區物業服務的正常進行；5、亂收費 現象嚴重。 16、世家物業公司簡介、世家物業公司簡介 珠海世家物業發展有限公司是珠海世 邦集團公司下屬的子公司，成立于 2001年，注冊資金300萬元，具有物業 管理行業二級資質，管理面積五十余 萬平方米，主要業務包括商業物業管 理服務、高檔住宅及辦公物業管理服 務、是珠海市最大的商業物業12、管理服 務企業。 17、物業管理項目、物業管理項目 、【世邦國際裝飾廣場世邦國際裝飾廣場】 建筑總面積72478平方米，地處前山區域的中心， 也是南北交通干線的中心，是集陶瓷、衛浴、地 板、櫥柜、五金、家電、木業、燈飾、家俬、窗 簾、飾品、設計裝潢等為一體的建材、家居綜合 性批發零售商貿服務中心，200多戶各地精英商家 進駐經營，2001年被評為珠海市香洲區十大工程 項目之一，世邦廣場在2002年被評為珠海市優秀 物業管理示范大廈，是珠海市規模最大、信譽最 好的裝飾材料市場，堪稱珠江三角洲地區建材裝 飾行業一顆璀璨的明珠。 、【世邦世邦 家居世界家居世界】 總建筑面積80000平方米，集聚了313、00多家行業內 的精英商戶和近600個國內國際建材家居用品的知 名品牌，是集精品家具、家居用品飾品、精品建 材、裝潢設計、施工管理為一體的一站式的商貿 服務中心，擁有全新的商業空間和超大的建筑規 模，是目前全國單體最大的裝飾材料、家居用品 體驗式購物消費中心。商場實行“統一收銀、統 一管理、統一服務、統一宣傳企劃、統一物流配 送”的創新管理模式，為該行業的業態轉型和進 一步的升級發展奠定了基礎。 、【世邦世邦 諾瑞比麗名園諾瑞比麗名園】 總建筑面積34299平方米，項目以其獨特的設計理 念和尊貴品質成為景山路一座全新地標，在行業 內贏得了普遍贊譽。是集高檔住宅及辦公物業于 一體的綜合物業管理項目，小區建筑面積高度28 層，其中1-8層為南方航空公司珠海分公司、日資 三鍵貿易（珠海保稅區）、德資華斯特啟帆疏浚 設備有限公司的辦公場所；9-28層住宅部分，是 要以美、德、日、港、澳、臺等業主居多，是高 檔涉外的物業管理項目，該項目于2007年4月被評 為珠海市香洲區安全文明小區 。 、【一水岸名園一水岸名園】 總建筑面積42608平方米，為高檔高層 住宅，地處“吉大板塊”和“情侶路 海景板塊”的結合部，得天獨厚的地 理位置，坐擁珠海核心資源。一水岸 項目的獨到設計和精心打造，在珠海 曲折美麗的海岸線、在情侶路畔又增 添了一座精品房產、經典家園。