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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 12月2日 土地 獲取 定位 決策 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 報(bào)建 施工 建設(shè) 推廣 銷售 入戶 交付 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體流程（周期2年3年） 前期 建設(shè) 竣工 核心目的核心目的 1 必須具備的證書必須具備的證書 2 涉及的政府部門涉及的政府部門 3 房地產(chǎn)開發(fā)周期行政審批房地產(chǎn)開發(fā)周期行政審批 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大階段 5 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 項(xiàng)目開發(fā)全流程地鐵圖項(xiàng)目開發(fā)全流程地鐵圖 7 土地招拍掛的區(qū)別土地招拍掛的區(qū)別 8 高效的開發(fā)時(shí)間高效的開發(fā)時(shí)間 經(jīng)營的合法性經(jīng)營的合法性 利益的最大化利益的最大化 核心目的核心目2、的 1 核心核心 目的目的 1、行政處罰； 2、投訴風(fēng)險(xiǎn)； 1、現(xiàn)金流回正； 2、解封監(jiān)管資金； 3、降低成本投入； 1、IRR（內(nèi)部收益率） 2、MOIC（投資收益倍數(shù)） 3、銷售毛利率 4、稅收管控 5、凈利潤 立項(xiàng)完成后，項(xiàng)目開發(fā)還必須取得“一書五證”：“一書”是指“建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書”或 “選址意見書選址意見書”，“五證”是指“國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程建設(shè)工程 規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證”和“建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證”、“商品房預(yù)售許可證”商品房預(yù)售許可證” 必須具備的證書必須具備的證書 2 1、取3、得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； 工程形象進(jìn)度條件：七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)工程形象進(jìn)度條件：七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié) 構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分 之二結(jié)構(gòu)工程。之二結(jié)構(gòu)工程。 施工許可證和申辦預(yù)售許可的時(shí)間間隔與合理工期相符。有地下室施工許可證和申辦預(yù)售許可的時(shí)間間隔與合理工期相符。有地下室 的商品房合理工期的商品房合理工期15天（地下室底板）天（地下室底板）+15天天/層（地下室結(jié)構(gòu)樓板）層（地下室結(jié)構(gòu)樓板） +12天天/層（裙4、樓或轉(zhuǎn)換層）層（裙樓或轉(zhuǎn)換層）+5天天/層（標(biāo)準(zhǔn)層）；無地下室的商品房合層（標(biāo)準(zhǔn)層）；無地下室的商品房合 理工期理工期30天（基礎(chǔ)）天（基礎(chǔ)）+12天天/層（裙樓或轉(zhuǎn)換層）層（裙樓或轉(zhuǎn)換層）+5天天/層（標(biāo)準(zhǔn)層）；層（標(biāo)準(zhǔn)層）； (注：已作出行政處罰部分的對應(yīng)工期不計(jì)入合理工期。）注：已作出行政處罰部分的對應(yīng)工期不計(jì)入合理工期。） 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 政政 府府 消防大隊(duì)消防大隊(duì) 測測 繪繪 隊(duì)隊(duì) 統(tǒng)統(tǒng) 計(jì)計(jì) 辦辦 城城 建建 辦辦 供電部門供電部門 環(huán)保分局環(huán)保分局 村村 委委 規(guī)規(guī) 劃劃 所所 社會(huì)事務(wù)辦社會(huì)事務(wù)辦 國土分局國土分局 房房 管管 所所 公安分局公安分局 電信部門電信部門 供水部門供水部門5、 市市 政政 府府 工工 商商 局局 規(guī)規(guī) 劃劃 局局 環(huán)環(huán) 保保 局局 發(fā)發(fā) 改改 局局 消消 防防 局局 土地交易所土地交易所 住住 建建 局局 地地 名名 辦辦 水水 務(wù)務(wù) 局局 國國 土土 局局 氣象防雷局氣象防雷局 人人 防防 辦辦 地震勘測中心地震勘測中心 物物 價(jià)價(jià) 局局 房房 管管 局局 白蟻防治協(xié)會(huì)白蟻防治協(xié)會(huì) 公公 證證 處處 城城 管管 局局 行政審批部門行政審批部門 市、局部門市、局部門 鎮(zhèn)、區(qū)部門鎮(zhèn)、區(qū)部門 東莞房地產(chǎn)涉及30 多個(gè)政府部門、需 完成約200多個(gè)大 小報(bào)建節(jié)點(diǎn)。 涉及的政府部門涉及的政府部門 3 國有土地國有土地 使用證使用證 用地規(guī)劃用地規(guī)劃 許可證6、許可證 總規(guī)劃、建筑總規(guī)劃、建筑 方案審批方案審批 工程規(guī)劃工程規(guī)劃 許可證許可證 工程施工工程施工 許可證許可證 預(yù)售許預(yù)售許 可證可證 確權(quán)確權(quán) 規(guī)劃、竣工規(guī)劃、竣工 等驗(yàn)收備案等驗(yàn)收備案 資質(zhì)、地名資質(zhì)、地名 立項(xiàng)立項(xiàng) 小產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)步驟行政審批房地產(chǎn)開發(fā)步驟行政審批 4 對應(yīng)報(bào)批報(bào)建流程 施工圖施工圖 審查備案審查備案 前期前期 建設(shè)建設(shè) 竣工竣工 三大階段三大階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大階段 5 前期前期 簽訂出讓合同 分期付地價(jià)款 國有土地使用證 公司注冊成立 水保方案 環(huán)評報(bào)告 立項(xiàng)批復(fù) 開發(fā)資質(zhì) 用地許可證 項(xiàng)目研究報(bào)告 標(biāo)準(zhǔn)地名 選址意見書或 用地7、批準(zhǔn)書 地界圖 現(xiàn)狀實(shí)測 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 標(biāo)準(zhǔn)地名證書 23天 開發(fā)資質(zhì)證書 24天 節(jié)能審批 47天 環(huán)評審批 77天 立項(xiàng) 37天 水土保持審批 87天 4 4. .1 1項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)名稱項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)名稱 4 4. .2 2名稱釋義名稱釋義 14天 5 5. .1 1地勘資料地勘資料報(bào)告報(bào)告50天 8 8. .1 1資金證明資金證明 8 8. .2 2投資財(cái)務(wù)測投資財(cái)務(wù)測 算算 7 7. .1 1投資成本測算投資成本測算 6 6. .1 1總平面圖總平面圖（含指含指 標(biāo)標(biāo)） 6 6. .2 2設(shè)計(jì)說明設(shè)計(jì)說明（包括包括 節(jié)能專業(yè)節(jié)能專業(yè)） 6 6. .3 3效果圖效果圖（鳥瞰8、鳥瞰） 6 6. .4 4項(xiàng)目四至圖項(xiàng)目四至圖 6 6. .5 5場地剖面圖場地剖面圖 6 6. .6 6綜合管網(wǎng)圖綜合管網(wǎng)圖 1 1. .1 1土地出讓合同土地出讓合同 1 1. .2 2成交確認(rèn)書成交確認(rèn)書 1 1. .3 3規(guī)劃批準(zhǔn)書規(guī)劃批準(zhǔn)書 1 1. .4 4開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí) 照照 1 1. .5 5公司章程公司章程（含工含工 商查檔件商查檔件） 1 1. .6 6工商信息查詢單工商信息查詢單 1 1. .7 7項(xiàng)目公司公章項(xiàng)目公司公章 1 1. .8 8組織機(jī)構(gòu)代碼證組織機(jī)構(gòu)代碼證 1 1. .9 9驗(yàn)資證明驗(yàn)資證明 3 3天天 1010天天 60天 3 3天天 14天9、 3 3. .1 1專業(yè)資格證專業(yè)資格證 3 3. .2 2個(gè)人簡歷個(gè)人簡歷 3 3. .3 3法定代表人照片法定代表人照片 3 3. .4 4勞動(dòng)合同勞動(dòng)合同 2 2天天 14天 項(xiàng)目發(fā)展部 總經(jīng)理辦公室 設(shè)計(jì)管理中心 營銷管理中心 項(xiàng)目經(jīng)理部 財(cái)務(wù)管理部成本管理部 項(xiàng)目事務(wù)部 2 2. .1 1控制性規(guī)劃控制性規(guī)劃 2 2. .2 2土地包裝條件土地包裝條件 （如有如有） 2 2. .3 3市政管網(wǎng)竣工圖市政管網(wǎng)竣工圖 （或規(guī)劃圖或規(guī)劃圖） 2 2. .4 4規(guī)劃條件解讀規(guī)劃條件解讀 項(xiàng)目事務(wù)部 7 7天天 14天 2天 30天 50天 公司發(fā)布獲取 土地公告 30天 7天 前期前期 報(bào)批10、報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 立項(xiàng)批復(fù) 建設(shè)建設(shè) 建筑方案通過 規(guī)劃方案通過 施工許可證 規(guī)劃許可證 鎮(zhèn)城建小組會(huì) 日照分析 交通評詁 教育配套 規(guī)劃局局務(wù)會(huì) 市城建小組會(huì)議 電子報(bào)批 樓盤明細(xì) 電子報(bào)批 開發(fā)手冊 人防報(bào)建 電子報(bào)批 初步設(shè)計(jì)審查 全套施工圖審查 消防備案 邀請招標(biāo) 合同公證 質(zhì)、安監(jiān)登記 視頻監(jiān)控 國有土地使用證 鎮(zhèn)、區(qū)審批 鎮(zhèn)、區(qū)審批 施工圖審圖 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 項(xiàng)目開發(fā)手 冊 繳納配套費(fèi) 工程放線 觃劃證 立項(xiàng)批復(fù) 鎮(zhèn)區(qū)會(huì)議紀(jì) 要 鎮(zhèn)區(qū)簽批申 報(bào)表 市觃劃局業(yè) 務(wù)會(huì)通過 公 示 地名批復(fù) 市城建領(lǐng)導(dǎo) 小組會(huì) 用地證 觃劃方案通 過 11、樓盤地址明細(xì) 鎮(zhèn)區(qū)簽批申 報(bào)表 市觃劃局業(yè) 務(wù)會(huì)通過 單體方案通 過 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 人防擴(kuò)初審 查意見 人防施工圖 審查意見 建設(shè)建設(shè) 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 建筑方案通過 建筑工程規(guī)劃許可證地鐵圖 3535天天 國 土 、 用 地 證 施 工 許 可 證 勘 察 、 設(shè) 計(jì) 招 標(biāo) 立 項(xiàng) 1515天天 總 包 、 監(jiān) 理 招 標(biāo) 施 工 圖 備 案 施 工 圖 預(yù) 審 初 步 設(shè) 計(jì) 審 查 通 過 勘 察 、 設(shè) 計(jì) 業(yè) 務(wù) 登 記 1515天天 3030天天 規(guī) 劃 證 消 防 報(bào) 建 勘 察 報(bào) 告 邀請招標(biāo)項(xiàng)目 1010天天 3535天天 擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 全 套 圖 7 12、7天天 合 同 備 案 、 業(yè) 務(wù) 登 記 基 礎(chǔ) 證 1515天天 2020天天 方 案 備 案 、 專 家 論 證 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 建設(shè)建設(shè) 建筑工程施工許可證地鐵圖 國 土 、 用 地 證 施 工 許 可 證 立 項(xiàng) 1515天天 合 同 備 案 、 業(yè) 務(wù) 登 記 施 工 圖 備 案 施 工 圖 預(yù) 審 初 步 設(shè) 計(jì) 審 查 通 過 勘 察 、 設(shè) 計(jì) 業(yè) 務(wù) 登 記 1515天天 3030天天 規(guī) 劃 證 消 防 報(bào) 建 勘 察 報(bào) 告 自行招標(biāo)招標(biāo)項(xiàng)目 7 7天天 3535天天 擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 、 基 坑 圖 基 礎(chǔ) 圖 全 套 圖 7 7天天 基 礎(chǔ) 證 13、45天 45天 1515天天 基 坑 證 30天 方 案 備 案 、 專 家 論 證 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 建設(shè)建設(shè) 建筑工程施工許可證地鐵圖 土方工程、基 坑支護(hù)工程可 以開工 樁基、樁檢、 承臺、底板可 以施工 不受限了 竣工竣工 規(guī)劃驗(yàn)收 預(yù)售證 確權(quán) 竣工備案 交樓樣板房驗(yàn)收 預(yù)售款監(jiān)管 房價(jià)備案 竣工驗(yàn)收 消防備案 環(huán)保驗(yàn)收 竣工查丈 預(yù)售查丈 人防驗(yàn)收 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 物業(yè)合同備案 設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 項(xiàng)目部項(xiàng)目部 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 營銷部營銷部 報(bào)建專員報(bào)建專員 預(yù)售查丈報(bào)告 完成驗(yàn)收樓棟的樁 基和基礎(chǔ)驗(yàn)評 住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn) 樣板房施工完成， 市質(zhì)14、監(jiān)站驗(yàn)收 7層以上工程進(jìn)度 到達(dá)主體結(jié)構(gòu)的 2/3，7層(含7層） 封頂；到達(dá)合理 工期 確定合作銀行， 并簽定預(yù)售款 監(jiān)管協(xié)議及印 鑒卡 住宅工程交樓 標(biāo)準(zhǔn)樣板房驗(yàn) 收意見獲取 房屋買賣合同 （示范文本） 房價(jià)備案資料完 成市物價(jià)局審批 預(yù)售資料 收集完畢 資料報(bào)鎮(zhèn)區(qū)審批 報(bào)市住建局審批 預(yù)售證完成 房價(jià)備案 資料提交 商品房銷售方案 預(yù)售證建檔 物業(yè)公司 完成市物價(jià) 局關(guān)于物業(yè) 收費(fèi)的批文 物業(yè)管理合同 7天內(nèi) 7天 7天 7天 3天 7天 預(yù)售證預(yù)售證辦理流程辦理流程 其它其它 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 確權(quán)辦理流程確權(quán)辦理流程 設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 營銷部營銷部 報(bào)建專員報(bào)建專15、員 報(bào)批報(bào)建流程簡述報(bào)批報(bào)建流程簡述 6 報(bào)建設(shè)計(jì)線 景觀設(shè)計(jì)線 建筑設(shè)計(jì)線 銷售廳、樣板房及公共區(qū)域的室內(nèi)設(shè)計(jì)線 研發(fā)設(shè)計(jì)線 一級決策 二級決策 三級決策 二級計(jì)劃出圖節(jié)點(diǎn) 二級計(jì)劃銷售節(jié)點(diǎn) 圖 售 證 取證節(jié)點(diǎn) 建 觃 建設(shè)局報(bào)建節(jié)點(diǎn) 觃劃局報(bào)建節(jié)點(diǎn) 二級計(jì)劃交付節(jié)點(diǎn) 交 跨部門成果提資 紅字 報(bào)建配合及重要成果 黑字 各專業(yè)線把控點(diǎn) 灰字 跨部門、專業(yè)節(jié)點(diǎn)對應(yīng)線 立項(xiàng) 報(bào)建 觃 用地 報(bào)建 觃 日照 交評 報(bào)批 觃 規(guī)劃 單體 報(bào)建 觃 規(guī)劃 單體 通過 觃 規(guī) 劃 證 證 施工圖 報(bào)建 觃 施 工 證 預(yù)售 查丈 報(bào)告 觃 預(yù) 售 證 土地 分析 項(xiàng)目 定位 產(chǎn)品 建議 規(guī)劃總體 （展16、示區(qū)） 戶型 方案 日照 交評 資料 人防 擴(kuò)初 方案 設(shè)計(jì) 初步 設(shè)計(jì) 精裝 施工圖 外裝 方案 實(shí)施 方案 外裝 施工圖 銷售 資料 部品 材料樣板 精裝 標(biāo)準(zhǔn) 展示區(qū) 現(xiàn)場 開 施工圖 藍(lán)圖 圖 竣工 查賬 車位 查賬 規(guī)劃條件 復(fù)核 景觀 方案 景觀 地形圖 景觀 擴(kuò)初 景觀 施工圖 重要 苗木 選型 成本 分級 單體 立面 成本 適配 室內(nèi) 平面 室內(nèi) 施工圖 室內(nèi) 材料 樣板 室內(nèi) 軟裝 產(chǎn)品 研究 精裝 平面 產(chǎn)品 傳遞 產(chǎn)品 跟蹤 景觀 材料 樣板 景觀 軟裝 運(yùn)營 計(jì)劃 圖 售 施 工 圖 電子 報(bào)批 建筑條件 復(fù)核 售 交 入伙 交付 車位 銷售 電子報(bào)批 成果 觃 初步 17、設(shè)計(jì) 報(bào)建 建 全套 施工圖 報(bào)建 建 全套 施工圖 備案 建 圖 圖 圖 開 盤 證 證 柜體 圖紙 預(yù) 查 丈 景觀 規(guī)劃 商業(yè) 會(huì)所 配套 初步 設(shè)計(jì) 成果 施工圖 成果 初步 設(shè)計(jì) 預(yù)審 建 施工圖 預(yù)審 建 人防 方案 人防 施工圖 勘探 布點(diǎn)圖 規(guī)劃 條件 輸入 初勘 報(bào)告 物探 報(bào)告 詳勘 報(bào)告 試樁 報(bào)告 公區(qū) 圖紙 崗?fù)?圖紙 設(shè)計(jì)輸入條件提資 藍(lán)字 關(guān)注重點(diǎn)： 1、報(bào)建流程提資、條件輸入； 2、各分項(xiàng)、各專業(yè)前置工作； 3、前后期分工內(nèi)容。 項(xiàng)目開發(fā)全流程地鐵圖項(xiàng)目開發(fā)全流程地鐵圖 7 土地和項(xiàng)目獲取的方式土地和項(xiàng)目獲取的方式 8 土地獲取 1.行政命令式：行政命令式： 劃18、撥/協(xié)議出讓。 危改項(xiàng)目、工商企 業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用 房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 中的建設(shè)用地分配 基本上是控制在政 府手里。 2.資本市場資本市場: （1）投資參股：用資金入股或用土地入股，通過 土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司； （2）土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收 購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得 稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)； （3）收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營 業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種 收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè) 人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、 契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬 科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。19、 3.土地市場：土地市場： 通過在土地市場進(jìn) 行招標(biāo)、拍賣、掛 牌公開獲得土地， 這也是自2002年7 月以來，獲取土地 的主要方式。通常 的情況下是以“價(jià) 高者得”為唯一的 衡量標(biāo)準(zhǔn)。 4.三舊改造：三舊改造： 紅色字體標(biāo)注，是主要的獲取方式 土地招拍掛的區(qū)別土地招拍掛的區(qū)別 8 交易方式 掛牌交易 拍賣 招標(biāo) 類別 底價(jià)是否公開 公開 不公開 不公開 底價(jià)由誰確定 委托人 拍賣委員會(huì) 招標(biāo)委員會(huì) 是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決 策組織 不需要 設(shè)立拍賣委員會(huì) 設(shè)立招標(biāo)委員會(huì) 報(bào)價(jià)方式 交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào) 價(jià) 舉牌 填寫投標(biāo)書 報(bào)價(jià)次數(shù) 可多次報(bào)價(jià) 可多次報(bào)價(jià) 一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì) 競買（投）人數(shù) 1人 2人 2人 公告發(fā)布地點(diǎn) 一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布 在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、報(bào)紙 刊登 在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，并在 報(bào)紙刊登 公告期限 不少于30日 公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布 三舊改造項(xiàng)目三舊改造項(xiàng)目 8 三舊改造項(xiàng)目三舊改造項(xiàng)目 8 THE END