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1、第一部分 徐州區(qū)域特征.4一、地理環(huán)境. 4二、歷史沿革. 5三、區(qū)劃經(jīng)濟. 6四、固定資產(chǎn)投資. 9五、人口生活. 10六、城市建設(shè). 13第二部分 徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場.14一、徐州市房地產(chǎn)市場行情分析(2005 年).14二、徐州 2006 年徐房指數(shù)分析.17三、徐州房地產(chǎn)市場容量分析.21第三部分 徐州住宅環(huán)境特征.24一、徐州各區(qū)房價走勢（2004 年三季度2006 年三季度）.24二、徐州各區(qū)房價走勢分析.25三、徐州各區(qū)房價房價波動節(jié)點分析.25第四部分 徐州項目規(guī)劃要點.28第五部分 徐州項目的地塊價值.30一、近期土地掛牌信息（2006 年）.30二、近期土地成交信息（2002、6 年）.32三、徐州土地市場分析.33四、徐州項目的土地價值判斷.33第六部分 徐州項目競爭個案分析.35第七部分 徐州項目的銷售價格.39一、徐州銅山區(qū)總體概況.39二、徐州銅山區(qū)域房屋價格.41三、徐州房價走勢的判斷.43四、徐州銅山區(qū)房價走勢的判斷.44第八部分 徐州項目財務(wù)測算.45一、徐州項目周期.45二、項目收益情況.46第九部分徐州項目風險說明.49第十部分徐州項目運作建議.50第十一部分徐州項目可研結(jié)論.52第一部分第一部分 徐州區(qū)域特征徐州區(qū)域特征一、地理環(huán)境一、地理環(huán)境徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在 100200 3、米左右，丘陵山地面積約占全市 9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰 ，海拔 361 米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市北部的馬陵山，海拔 122.9 米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度 1/7000-1/8000，平原約占土地總面積的 90%，海撥一般在 3050 米之間。徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫?zāi)媳保瑬|有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。擁有大型水庫兩座，中型水庫 5 座，小型水庫 84 座，總庫容 3.31 億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。徐州市屬暖溫帶季風氣候區(qū)，