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1、目錄第一部分項(xiàng)目概況.1第二部分政策性風(fēng)險(xiǎn)分析.5第三部分市場(chǎng)分析.9第四部分項(xiàng)目 SWOT 分析.29第五部分 市場(chǎng)定位.31第六部分 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃.34第七部分 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及方案比較.37第八部分 模擬財(cái)務(wù)分析.46附表 1、現(xiàn)金流入表（單位：萬(wàn)元）.50附表 2、現(xiàn)金流出表（單位：萬(wàn)元）.51附表 3：資金籌措與還款計(jì)劃表.52附件四、掛牌信息.53第一部分第一部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況一、宗地位置一、宗地位置該宗地位于長(zhǎng)沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號(hào)稱“三湘第一路” ）與南湖路交匯之西南角，與神農(nóng)大酒店和五華大酒店隔路相望，東距東塘商業(yè)中心約 2 公里，西至湘江不到 2 公里，南2、距省政府新址約 4 公里，北臨長(zhǎng)沙市新興的商業(yè)中心候家塘商圈，北距中天廣場(chǎng)所在的五一商圈也僅 3 公里。周邊道路密布，交通發(fā)達(dá)， 市政配套齊全， 位置優(yōu)越。二、宗地現(xiàn)狀二、宗地現(xiàn)狀該地塊為長(zhǎng)沙理工大學(xué)（原長(zhǎng)沙市水利水電學(xué)校）原址，現(xiàn)因該校宗地區(qū)位示意圖宗地區(qū)位示意圖區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。宗地內(nèi)現(xiàn)多為學(xué)生宿舍、辦公樓及配套設(shè)施，現(xiàn)已全部騰空。地塊內(nèi)綠樹成蔭，植被豐富，居住性配套設(shè)施完善。 地勢(shì)整體呈東高西低， 落差最高處達(dá) 15 米， 地質(zhì)狀況良好，適宜修建。目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進(jìn)行。三、地塊周邊配套三、地塊周邊配套項(xiàng)目北距新興的商業(yè)中心候家塘約 1 公里，近年來(lái)，隨3、著省府南遷和城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙南城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的良好態(tài)勢(shì)，政府加大力度扶持南城發(fā)展，芙蓉南路的擴(kuò)建和延伸、二環(huán)線的拉通等，使得該區(qū)域交通條件大為改善。隨著交通發(fā)展，該區(qū)域與各市級(jí)商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個(gè)商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，賀龍?bào)w育中心、田漢大劇院等休閑娛樂(lè)齊聚于此，周邊學(xué)校、醫(yī)院、五星級(jí)酒店云集，中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。四、規(guī)劃指標(biāo)四、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)（要點(diǎn)要點(diǎn)）通知書通知書（案卷號(hào)案卷號(hào)：20060845B2） ，確定規(guī)劃指標(biāo)如下：，確定規(guī)劃指標(biāo)如下：1、建筑物退讓、建筑物退讓東東：退規(guī)劃道路邊線：多層6 米，高層10 米西西：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層3 米，高層6.5 米南南：退用地紅線：多層0.5H，高層10+0.2H北北：退用地紅線：多層0.5H，高層1