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1、1 西門西門市場市場物業(yè)物業(yè)管理方案管理方案 一、一、 市場特點分析市場特點分析 西門市場位于資陽市老城區(qū)西門段中心區(qū)，是一個運營了 20 年 有余的農(nóng)貿(mào)綜合市場，市場面積較大，日均人流多，承擔(dān)著資陽市雁 江區(qū)城區(qū)及周邊居民日常生活的供應(yīng)， 作為資陽市城區(qū)居民不可缺少 的重要生活配套設(shè)施。西門市場主要經(jīng)營肉菜、鮮魚、海鮮、禽類、 水果、雜貨、以及服裝業(yè)等。其特點為： 1、 市場面積雖大、但緊湊，物流量大、店鋪多且密。 2、 人流量大、綜合性強(qiáng)、包羅范圍廣。 3、 商鋪分為個人和多個單位所擁有，經(jīng)營戶租用，市場管理難 度大。 二、二、市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 根據(jù)這幾天對西門市場的走訪調(diào)查，由于管理未到2、位，部分配套 設(shè)施未跟上現(xiàn)在的發(fā)展，規(guī)范性較差，服務(wù)效能降低，主要體現(xiàn)以下 幾個方面： 1、占道經(jīng)營嚴(yán)重； 2、無規(guī)范停車點，車輛隨處停放； 3、流動攤位多，特別是菜攤，夾雜在各個通道上； 4、市場環(huán)境衛(wèi)生差，垃圾集中點的垃圾亂堆亂放； 5、市場內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象。 三、三、物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容內(nèi)容 根據(jù)西門市場特點及現(xiàn)狀分析， 西門市場的物業(yè)管理服務(wù)需提供 的服務(wù)內(nèi)容主要包括： 1、共用部位的日常維護(hù)與管理； 2 2、共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理； 3、公共區(qū)域保潔服務(wù)； 4、管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務(wù)； 5、業(yè)主檔案資料的管理； 6、收取物業(yè)費、水電費3、垃圾清理費等各類費用。 四、物業(yè)管理的目標(biāo)四、物業(yè)管理的目標(biāo) 按照因地制宜、從實際出發(fā)的原則，積極推行西門市場規(guī)范化物 業(yè)管理，切實解決市場臟、亂、差問題，創(chuàng)造良好的市場交易環(huán)境， 提出物業(yè)管理目標(biāo)： 1、建立物業(yè)規(guī)范管理專業(yè)團(tuán)隊 2、樹立物業(yè)品牌管理形象 3、打造市場新秩序 五、市場物業(yè)管理內(nèi)部組織構(gòu)五、市場物業(yè)管理內(nèi)部組織構(gòu) 在物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)西門市場物業(yè)管理處， 設(shè)客服組和工程 佳家物業(yè)管理 西門市場物業(yè)管理處 客服組 工程秩序維護(hù)組 收 費 收 費 保 潔 保 潔 秩 序 維 護(hù) 秩 序 維 護(hù) 維 修 維 修 客 服 服 務(wù) 客 服 服 務(wù) 3 秩序維護(hù)組，在管理處主任的帶領(lǐng)下4、展開工作，完成物業(yè)管理服務(wù)任 務(wù)。 客服組：主要負(fù)責(zé)客服服務(wù)、收取物業(yè)費、水費、電費等各類費 用，市場清掃保潔、垃圾清運、公廁管護(hù)等，保持市場經(jīng)營環(huán)境整潔 干凈無雜物和垃圾。 工程秩序維護(hù)組：主要負(fù)責(zé)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、水電，疏通污 水管道等，維護(hù)市場秩序，調(diào)解經(jīng)營戶間糾紛，對亂停車、亂堆放、 亂拋撒、亂設(shè)攤等現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)治等，保持市場的正常秩序。 六、市場物業(yè)管理運作機(jī)制六、市場物業(yè)管理運作機(jī)制 七、人七、人員編制情況員編制情況 部門部門 崗位設(shè)置崗位設(shè)置 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 人數(shù)人數(shù) 市場管理處 主任 全面主持西門市場物業(yè)管理工作 1 人 重大突發(fā)事件 安排 部門 計 算 機(jī) 管 佳家物業(yè)管理5、 客服服務(wù)中心 指令 員工 服務(wù)地點 反饋 管理處主任 4 客服組 組長 1 人 收費員 1 人 保潔員 4 人 負(fù)責(zé)物業(yè)各類費用的收取、客戶報修、 投訴、回訪、質(zhì)量管理、保潔服務(wù)等 6 人 工程秩序維護(hù)組 組長（主任 兼） 維修員 1 人 秩 序 維 護(hù) 員 3 人 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施日常維修、運行、養(yǎng)護(hù)， 日常公共秩序管理工作，與相關(guān)職能部 門協(xié)調(diào) 4 人 八、市場物業(yè)管理工作思路八、市場物業(yè)管理工作思路 根據(jù)市場現(xiàn)狀，結(jié)合物業(yè)管理目標(biāo)，西門市場物業(yè)管理整體工作 思路如下： 1、須與擁有商鋪的單位和個人協(xié)商，簽訂物業(yè)管理協(xié)議，搞好 本市場的物業(yè)管理服務(wù)，是為打造良好的購物環(huán)境，使商鋪得到保值 或6、增值，無疑具有很重要的意義。 2、市場物業(yè)管理處應(yīng)聯(lián)合工商、城管等執(zhí)法部門開展市場環(huán)境 綜合整治工作，規(guī)范商家經(jīng)營活動，達(dá)到市場攤位有序、衛(wèi)生良好、 管理規(guī)范的目的。 3、設(shè)置停車場（根據(jù)市場實際情況定），機(jī)動車、非機(jī)動車等 不得進(jìn)入市場，確保市場道路順暢。 4、合理規(guī)范垃圾集中點，集中整治垃圾亂堆亂放現(xiàn)象。 5、徹底清查水電設(shè)施設(shè)備，防止偷水偷電，對地下水管道進(jìn)行 排查，若出現(xiàn)漏水現(xiàn)象及時處理。 5 6、市場出入口設(shè)立導(dǎo)購圖，攤位線（號）清晰明顯。市場內(nèi)設(shè) 施布局合理、統(tǒng)一、規(guī)范、整潔完好，無亂搭、亂蓋、亂吊、亂掛、 亂堆等現(xiàn)象。 7、市場分行劃市，按蔬菜水果、日用品、肉蛋類、水產(chǎn)類等衛(wèi) 生7、要求進(jìn)行分區(qū)管理。 8、市場攤位整齊，商品擺放有序，道路通道暢通，無出線、占 道違章經(jīng)營現(xiàn)象。 9、市場商鋪、攤位只允許用作經(jīng)營，經(jīng)營戶不得擅自改變商鋪、 攤位及配套設(shè)施原有結(jié)構(gòu)或功能，牌匾制作統(tǒng)一規(guī)范。 10、經(jīng)經(jīng)營戶應(yīng)服從管理，愛護(hù)市場設(shè)施及周圍環(huán)境，不得隨意擺 攤設(shè)點，占道經(jīng)營。建立市場違規(guī)經(jīng)營行為處罰機(jī)制。 九、市場物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)九、市場物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 1、環(huán)境環(huán)境衛(wèi)生衛(wèi)生 （1）12 小時保潔制度（工作時間根據(jù)實際情況定）。早晨 6： 00 上班-中午 12：00，下午 14:00-晚上 20：00 時下班。以保證 市場的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在市場人流低谷時和 下8、班時進(jìn)行，盡量減少對商戶的影響。 （2）垃圾分流處理。分為可回收和不可回收兩大類，垃圾 收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝。 （3）公共廁所每天清掃 3 次，分別在早上 9 時前、中午 12 時左 右、晚 7 時進(jìn)行，保持公廁內(nèi)整潔干凈。 2 2、設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)管理設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)管理 在設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成 本的同時，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適的經(jīng)營環(huán)境。 （1） 對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道等進(jìn)行標(biāo)貼明顯處，充 分顯示規(guī)范化管理模式。 6 （2）供電變壓器和主干電纜、電線、配電間等，按國家規(guī)定定 期維修養(yǎng)護(hù)，發(fā)生問題隨時修復(fù)，保證正常供電。從用戶表到用戶戶9、 內(nèi)的維修實行有償服務(wù)。 （3）給水管道、供水總表每天巡查一次，消防設(shè)施每月試運行 一次，發(fā)現(xiàn)問題隨時修復(fù)，用戶室內(nèi)維修實行有償服務(wù)。 （4）排污管和化糞池每年雨季前，入冬前疏通清掏二次，平時 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題隨時疏通清掏和修復(fù)，雨水和落水管隨壞隨 換，用戶室內(nèi)維修實行有償服務(wù)。 （5）增收節(jié)支，加強(qiáng)成本控制，原材料控制，各類消耗品的 管理和控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，做到計劃采購、專人保 管、合理領(lǐng)用。 3 3、秩序維護(hù)秩序維護(hù) （1）秩序維護(hù)人員 12 小時工作制，分白班、夜班。巡邏人 員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏 人員采用徙步巡邏方式。 （2）規(guī)范車輛停放，制止亂堆亂放亂設(shè)攤等。晚上巡查重點為 治安安全隱患排除，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進(jìn)行解決。 （3）積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好市場內(nèi)治安管理工作，對發(fā)生的 偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 （4）建立義務(wù)消防組織（物業(yè)管理處全體員工均為義務(wù)消防 隊員），在消防管理部門指導(dǎo)下進(jìn)行消防訓(xùn)練和消防緊急問題處 理。