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1、1 西門西門市場市場物業物業管理方案管理方案 一、一、 市場特點分析市場特點分析 西門市場位于資陽市老城區西門段中心區，是一個運營了 20 年 有余的農貿綜合市場，市場面積較大，日均人流多，承擔著資陽市雁 江區城區及周邊居民日常生活的供應， 作為資陽市城區居民不可缺少 的重要生活配套設施。西門市場主要經營肉菜、鮮魚、海鮮、禽類、 水果、雜貨、以及服裝業等。其特點為： 1、 市場面積雖大、但緊湊，物流量大、店鋪多且密。 2、 人流量大、綜合性強、包羅范圍廣。 3、 商鋪分為個人和多個單位所擁有，經營戶租用，市場管理難 度大。 二、二、市場現狀市場現狀 根據這幾天對西門市場的走訪調查，由于管理未到2、位，部分配套 設施未跟上現在的發展，規范性較差，服務效能降低，主要體現以下 幾個方面： 1、占道經營嚴重； 2、無規范停車點，車輛隨處停放； 3、流動攤位多，特別是菜攤，夾雜在各個通道上； 4、市場環境衛生差，垃圾集中點的垃圾亂堆亂放； 5、市場內有亂搭亂建的現象。 三、三、物業管理服務的物業管理服務的內容內容 根據西門市場特點及現狀分析， 西門市場的物業管理服務需提供 的服務內容主要包括： 1、共用部位的日常維護與管理； 2 2、共用設施設備及其運行的維護和管理； 3、公共區域保潔服務； 4、管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項服務； 5、業主檔案資料的管理； 6、收取物業費、水電費3、垃圾清理費等各類費用。 四、物業管理的目標四、物業管理的目標 按照因地制宜、從實際出發的原則，積極推行西門市場規范化物 業管理，切實解決市場臟、亂、差問題，創造良好的市場交易環境， 提出物業管理目標： 1、建立物業規范管理專業團隊 2、樹立物業品牌管理形象 3、打造市場新秩序 五、市場物業管理內部組織構五、市場物業管理內部組織構 在物業管理公司領導下設西門市場物業管理處， 設客服組和工程 佳家物業管理 西門市場物業管理處 客服組 工程秩序維護組 收 費 收 費 保 潔 保 潔 秩 序 維 護 秩 序 維 護 維 修 維 修 客 服 服 務 客 服 服 務 3 秩序維護組，在管理處主任的帶領下4、展開工作，完成物業管理服務任 務。 客服組：主要負責客服服務、收取物業費、水費、電費等各類費 用，市場清掃保潔、垃圾清運、公廁管護等，保持市場經營環境整潔 干凈無雜物和垃圾。 工程秩序維護組：主要負責公共區域的設施設備、水電，疏通污 水管道等，維護市場秩序，調解經營戶間糾紛，對亂停車、亂堆放、 亂拋撒、亂設攤等現象進行規治等，保持市場的正常秩序。 六、市場物業管理運作機制六、市場物業管理運作機制 七、人七、人員編制情況員編制情況 部門部門 崗位設置崗位設置 工作內容工作內容 人數人數 市場管理處 主任 全面主持西門市場物業管理工作 1 人 重大突發事件 安排 部門 計 算 機 管 佳家物業管理5、 客服服務中心 指令 員工 服務地點 反饋 管理處主任 4 客服組 組長 1 人 收費員 1 人 保潔員 4 人 負責物業各類費用的收取、客戶報修、 投訴、回訪、質量管理、保潔服務等 6 人 工程秩序維護組 組長（主任 兼） 維修員 1 人 秩 序 維 護 員 3 人 負責設備設施日常維修、運行、養護， 日常公共秩序管理工作，與相關職能部 門協調 4 人 八、市場物業管理工作思路八、市場物業管理工作思路 根據市場現狀，結合物業管理目標，西門市場物業管理整體工作 思路如下： 1、須與擁有商鋪的單位和個人協商，簽訂物業管理協議，搞好 本市場的物業管理服務，是為打造良好的購物環境，使商鋪得到保值 或6、增值，無疑具有很重要的意義。 2、市場物業管理處應聯合工商、城管等執法部門開展市場環境 綜合整治工作，規范商家經營活動，達到市場攤位有序、衛生良好、 管理規范的目的。 3、設置停車場（根據市場實際情況定），機動車、非機動車等 不得進入市場，確保市場道路順暢。 4、合理規范垃圾集中點，集中整治垃圾亂堆亂放現象。 5、徹底清查水電設施設備，防止偷水偷電，對地下水管道進行 排查，若出現漏水現象及時處理。 5 6、市場出入口設立導購圖，攤位線（號）清晰明顯。市場內設 施布局合理、統一、規范、整潔完好，無亂搭、亂蓋、亂吊、亂掛、 亂堆等現象。 7、市場分行劃市，按蔬菜水果、日用品、肉蛋類、水產類等衛 生7、要求進行分區管理。 8、市場攤位整齊，商品擺放有序，道路通道暢通，無出線、占 道違章經營現象。 9、市場商鋪、攤位只允許用作經營，經營戶不得擅自改變商鋪、 攤位及配套設施原有結構或功能，牌匾制作統一規范。 10、經經營戶應服從管理，愛護市場設施及周圍環境，不得隨意擺 攤設點，占道經營。建立市場違規經營行為處罰機制。 九、市場物業服務質量標準九、市場物業服務質量標準 1 1、環境環境衛生衛生 （1）12 小時保潔制度（工作時間根據實際情況定）。早晨 6： 00 上班-中午 12：00，下午 14:00-晚上 20：00 時下班。以保證 市場的衛生達到要求，每日的衛生全面清掃在市場人流低谷時和 下8、班時進行，盡量減少對商戶的影響。 （2）垃圾分流處理。分為可回收和不可回收兩大類，垃圾 收集，統一采用垃圾袋進行袋裝。 （3）公共廁所每天清掃 3 次，分別在早上 9 時前、中午 12 時左 右、晚 7 時進行，保持公廁內整潔干凈。 2 2、設施、設備的維修與維護管理設施、設備的維修與維護管理 在設備管理中導入環保、節能的管理理念，在降低運作成 本的同時，盡可能為業戶創造一個舒適的經營環境。 （1） 對設施、設備及有關場所、通道等進行標貼明顯處，充 分顯示規范化管理模式。 6 （2）供電變壓器和主干電纜、電線、配電間等，按國家規定定 期維修養護，發生問題隨時修復，保證正常供電。從用戶表到用戶戶9、 內的維修實行有償服務。 （3）給水管道、供水總表每天巡查一次，消防設施每月試運行 一次，發現問題隨時修復，用戶室內維修實行有償服務。 （4）排污管和化糞池每年雨季前，入冬前疏通清掏二次，平時 每周檢查一次，發現問題隨時疏通清掏和修復，雨水和落水管隨壞隨 換，用戶室內維修實行有償服務。 （5）增收節支，加強成本控制，原材料控制，各類消耗品的 管理和控制，在確保服務質量的前提下，做到計劃采購、專人保 管、合理領用。 3 3、秩序維護秩序維護 （1）秩序維護人員 12 小時工作制，分白班、夜班。巡邏人 員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發現問題和處理問題，巡邏 人員采用徙步巡邏方式。 （2）規范車輛停放，制止亂堆亂放亂設攤等。晚上巡查重點為 治安安全隱患排除，發現不安全的因素及時進行解決。 （3）積極協助公安機關做好市場內治安管理工作，對發生的 偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機關進行處理。 （4）建立義務消防組織（物業管理處全體員工均為義務消防 隊員），在消防管理部門指導下進行消防訓練和消防緊急問題處 理。