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1、湖湖廣批發市場物業管理方案廣批發市場物業管理方案 湖廣批發市場目前做為桂東最大的商品批發市場，逐步形成輻 射粵西北、桂東北、湘東南方圓 250 公里的區域性批發市場，每年 成交金額達幾十億元，目前是梧州市的一個主要經濟增長點，也已 成為梧州市的一個對外窗口和名片。在公司董事長及有關市領導的 直接關注和指導下，決定對兩廣批發市場進行升級改造，進一步提 升形象，在完善市場硬件的同時，公司領導決定也從軟件方面入手， 把有序、規范、安全、整潔的和諧大市場呈現給業主、顧客及關心 市場發展的市領導，因此特地制定以下市場物業管理方案： 一、 組建優質、高效、有物業服務理念的團隊。 二、治安管理 1、安管部主2、要工作包括治安防盜、防范突發事件、監控中 心管理、車輛管理、停車場管理等。在市場走訪調查時，針對業 主對治安差反應很強烈的問題：安管部將實行三班倒，24 小時 進行巡視，人防結合技防，公司將在每棟樓的商鋪前后及中間進 行廣角探頭安裝進行監控，監控室 24 小時值班，運用電視監控 系統對商鋪進行全方位、多角度、尤其對出售貴重商品及金融營 業點進行日常監控，發現可疑人員或突發事件、惡性事件時監控 物業經理 物 管 部 工 程 部 協 管 部 保 潔 部 出 納 人員將會及時錄像保存以作查證。由于兩廣市場進出入口眾多、 完全開放的實際情況，安管部將保安員分成流動崗和固定崗，每 班固定崗及流動崗的一部3、分保安員將著正式制服上班， 流動崗穿 制服巡視時，將會配備必要的防身設備，如；橡膠伸縮棍、電警 棍等，對不法分子起著威懾作用；另一部分巡視的保安員將著便 裝，暗底里對不法分子進行排查與跟蹤，如發現做案立即將其制 服，并扭送公安機關，如有必要，可將不法分子拍照留底，做為 內部參考并向各商鋪業主發布嫌疑人信息，以引起業主的警覺， 同時與公安部門合作， 爭取把長洲區派出所引入兩廣市場進駐設 警民聯系點，就近為廣大業主、顧客服務的同時，也可以對不法 分子有著更大的威懾作用。建議公司在完善硬件設施時，能在每 棟商鋪之間增加些公共路燈， 使監控設備晚上也能發揮出最大的 效能。 2、安管部的另一職能是消防管4、理。商鋪消防工作的重要性 不言而喻，商鋪內人流大，過道狹小，且因為兩廣市場建的比較 早，部分消防設施不是很完善，這給火災時的人員疏散帶來很大 的困難。 商品多 （且大多都是易燃品， 特別是服裝與鞋帽批發街） ， 如果是一個未熄滅的煙頭或電線老化短路等都會引起不堪設想 的后果。因此，制定切合本市場實際的消防管理制度（包括幾套 火災應急處理方案）刻不容緩。物業管理的各部門都要把各自防 火責任、范圍規定清楚，特別是監控中心的保安員應明確自身的 職責范圍與重任，并不是簡單的坐在監控室里看屏幕。物業公司 要做到 “統一指揮， 分區管理， 層層負責， 責任明確， 防患未然” ， 切實慣徹“預防為主，防消結5、合”的消防主針。 3、掌握各類消防器材的數量、分布位置、操作技術和使用 方法；掌握防火、撲救初起之火以及火場逃生的基本常識。普及 消防知識，物業管理公司員工除了本身必須掌握消防知識外，還 要通過各種形式、開展經常性的消防宣傳活動，并發動業主參加 每年一的“119 共創平安促繁榮消防活動日” ，以便及時消除隱 患，熟知滅火應急知識，掌握火場逃生本領。定期對消防設施、 設備、器材及消防通道等進行檢查，確保完好備用、通道暢通。 對一些業主鋪面前的電線老化發通知及時整改。 三、 保潔管理 1、要做好商鋪的保潔服務，首先要確定做什么，即什么地 方要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保 潔6、的次數，再加上檢查手段。比如：制作兩廣市場商鋪環境清 潔的作業標準 ，內容要有檢查的部位、項目、清潔的標準、保 潔的次數等， 2、市場的保潔管理重點之一就是地坪清潔。如果市場地坪 有大量的紙屑、果皮雜物等，得不到及時清理，市場人本來就很 多，再加上到處是垃圾，給人的感覺就顯得臟亂差的印象，定時 的清潔能夠帶給業主及顧客干凈整潔的市場環境。 3、市場的保潔也要保、宣、罰相結合。保就是保潔員要按 規定的操作規程去做，做到位，做的認真細致，及時的保證給業 主及顧客整潔的感覺；宣就是要物業公司做好大力宣傳，把公司 的清潔有關管理規定對外宣傳到位，并在一定距離間放置垃圾 桶；罰就是對故意扔垃圾、亂扔垃圾7、的業主、顧客給予勸告，讓 其改正并把垃圾放到指定地點或垃圾桶，對不聽勸告、惡意抵觸 的業主、顧客按規定可以給予適當的處罰，保安流動崗及便衣保 安員、 保潔員都是保持清潔的巡視員， 都有權制止不文明的行為。 久而久之，兩廣市場的整潔度一定會有不同程度的提高。 4、還有對市場商鋪及下水道的殺蟲滅老鼠工作要特別引起 重視，因為市場大，人流量多，很容易引起多種途徑的傳染。在 消殺時，可以考慮聘請專業隊伍進行消殺工作。 （同時建議是否 在合適的地方建些公共衛生間以方便顧客，貨車司機等） 四、市場設備、設施維保服務管理 1、商業物業的日常養護標準較高、維修要求嚴，重點在于各 種設施、設備上，因為商業物業設8、施、設備使用的頻率較其它物 業相比要高，設施、設備養護及維修管理的好壞直接影響經營環 境和市場經營活動的正常運行。 2、對設施、設備要制定出日常維修養護的管理內容，實行定 時巡查和定期檢查相結合的辦法，并應按片區劃分派專人分管。 3、制定 五、市場業主服務管理 1、客服接待與聯系是業主服務的重要內容之一，是物業管理 方為業主，顧客提供服務并與業主、顧客進行交流的窗口。其主要 職能是傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費 與內外聯系等。 2、物業管理公司不僅要維護兩廣市場業主的利益，同時有了 顧客的光臨，市場才興旺發達，所以顧客的利益同樣也要維護、重 視。比如顧客在市場丟了東西或者9、是被偷被搶以及因其它方面原因 來管理處或打電話投訴，對物業管理方來說，所有投訴、處理結果 都要有記錄，并及時把處理結果反饋給當事人。 3、商鋪鋪位停電停水或其他設施出問題，都將對業主造成一 定的影響，業主報修，應迅速做記錄，填寫維修任務單 ，即時通 知工程部人員到現場搶修。 4、客服部要定時定期的派客服人員與業主進行溝通，對業主 進行走訪、回訪。客服人員在走訪時要認真聽取業主對物業服務的 意見、建議；對報修的維修結果進行回訪驗證；對業主的鋪面形象、 環境衛生、廣告亂張貼、亂擺放、占用通道擺放等方面的不足之處 作出提示，督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業 主，讓他們明白：我們所做的10、一切，都是為了市場的整體形象，我 們的目標是一致的。物業管理服務做得如何，必將影響到物業管理 費、公共分攤費，有償維修服務費等的收繳好壞。 5、為了方便業主對鋪面出租、轉讓、招工等等的信息發布， 客服部可以在市場四周集中的地方做信息發布欄，以避免業主在鋪 面及四周的墻上亂張貼，像牛皮癬一樣，嚴重影響市場的形象。 商 鋪的整體布局設計也是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈 光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協調， 這就要求承租業主的廣告設計必須經過物業管理處管服部的審核， 以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。 6、客服部同時可以利用與業主接觸的好時機為業主提供增值11、 服務：鋪面租賃、轉讓、接送小孩上學、廣告策劃等，在節假日進 相應的節日布置，增添市場熱鬧興旺的氣氛，擴大市場的知名度。 六、市場的車輛管理 兩廣市場車多人雜，一到人流高峰期甚至沒有到，到處都是喇叭 響，被阻的水泄不通，進貨的進不去，進了貨的出不來，人流、貨 物的不通暢，導致效率下降，整個市場看起來無序，亂七八糟，阻 礙業主的生意，致使業主怨聲載道。改變目前這種狀況，經過在兩 廣市場的實地查看，建議從以下幾個方面入手： 1、派專人管理停車場，專人疏通、引導貨車、小車、三輪車的 分流。 2、在部分主要干道實行半封閉式管理、主干道雙行、較小的干 道單向行駛。 3、經過實地查看，在很多每棟鋪面之間的12、過道不僅被擺出外 面的貨物占據，更被業主自己的摩托車、三輪車、甚至小車占據公 共通道，這不僅影響人流出入，運貨三輪車的通行，更嚴重影響到 消防安全，發生火災時消防車根本無法入內。建議實行單向過車， 業主的三輪車、摩托車放到有專人看管的區域，或者在狹窄過道中 禁止一切車輛通行，物業公司準備給業主或進貨客戶免費的平板拖 車使用運貨到停車場。 4、大力宣傳物業管理公司對于制止亂停亂放的車輛管理規 定，執勤人員嚴肅認真的執行勸告、按規定處罰亂停亂放的車輛。 七、財務管理 1、對于收取的公共維修基金，公共設施、設備的公攤電費及其 它費用進行半年或一年的對外公示。 2、嚴格把關公司內部的有關費用收取和支出。 3、財務人員要做出計劃報上級領導批準為物業管理公司向保險 投保公眾責任險等險種，還有一種比較主要的是財產險，是為防止 市場火災、暴雨、因為地下排水管不通暢引起的水浸等損失而投保 的。物業管理公司同時應主動出面向廣大業主或租戶的投保減災提 供建設性的意見。 廣西賀州市圣展酒店物業管理有限公司 湖廣國際市場物業管理處 二九 年 十一月二十日