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1、目目 錄錄 一項(xiàng)目定位 P3 1、項(xiàng)目評(píng)判 2、市場(chǎng)形象定位 3、目標(biāo)客戶定位 4、目標(biāo)客戶分析 二推廣策略 P12 1、策略概述 2、推廣階段 3、推廣費(fèi)用預(yù)算 三廣告企劃 P19 1、廣告總精神 2、階段廣告執(zhí)行計(jì)劃 3、媒體計(jì)劃 四工作進(jìn)度表 P43 xxxx 集團(tuán)集團(tuán) XXXX 項(xiàng)目策劃全案項(xiàng)目策劃全案 本案營(yíng)銷企劃的主要目的本案營(yíng)銷企劃的主要目的 銷售目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對(duì)應(yīng)的銷售計(jì)劃，達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟(jì)收益； 品牌目標(biāo) 在 xx 花園的基礎(chǔ)上，將 xx 品牌的市場(chǎng)影響力提升到一個(gè)新的層次； 積累客戶 通過(guò)良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積累忠誠(chéng)的潛在客戶。 一一.2、 . 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 1 1、項(xiàng)目評(píng)判、項(xiàng)目評(píng)判 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了投資者對(duì)本 區(qū)域物業(yè)的信心； 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對(duì)虹口區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識(shí)由“中低檔” 逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； xx 花園已經(jīng)在上海市場(chǎng)積累了較高的品牌形象，使人們對(duì)“xx”品牌有了初步的認(rèn)識(shí)； 與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義 上的建筑設(shè)計(jì)模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好 地融為一體，成為城市中3、獨(dú)特的風(fēng)景線； 由于本案具有高級(jí)商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案 的檔次。 由于本案的開(kāi)發(fā)正處于北外灘開(kāi)發(fā)的前奏，北外灘的真實(shí)價(jià)值還沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)，所以存在 著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價(jià)的策略； 本案的占地面積相對(duì)較小，因而在環(huán)境設(shè)計(jì)上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計(jì)和周邊景觀資源的充分 利用； 由于重點(diǎn)考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家 居擺放有一些困難。 周邊已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來(lái)不斷釋放，由于其相對(duì)較低的 價(jià)格，對(duì)本案造成 一定的威脅； 四川北路的整體開(kāi)發(fā)，在未來(lái)將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素， 將對(duì)本案造成一定 的競(jìng)爭(zhēng)力。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨 4 萬(wàn)平方米的 xx，毗鄰四川北路，很可