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1、百達商場物業管理租賃方案百達商場物業管理租賃方案 市中心綜合體 物業公司簡介物業公司簡介 株洲市百達物業有限公司成立于2009年6月，注冊資本500 萬元，是具有物業管理資質等級一級，專業從事物業管理 工作的物業企業。公司現有管理人員500人，中高級管理 人員50人，98%員工持物業管理上證崗及專業崗位資格證 文件，組建了一批高素質的管理隊伍。公司開建之初嚴格 導入質量管理體系及環境管理體系的管理要素，幵與公司 初建期的實際情況相結合進行管理，用質量管理來保證我 們服務產品的實現，以滿足物業市場經濟的竟爭需求。 項目簡介項目簡介 項目地理位置，位于中心廣場西北面，現（中國電 信位置），臨株洲兩2、條主力干道；南北橫臥株洲大橋； 東北面株洲市百貨大樓，千金電影院；西南面家潤多 廣場；東南面麥當勞、 桂林人 、書城；人口密度大， 交通便利，離汽車長途站和火車站都比較近。又是傳 統的商區 、家電、衣服 、圖書 、飲食核心區。還 有沿江風光帶，距娛樂區也很近。 項目簡介，總建筑面積為160000平方米，共8層， 其中地下1層，地上7層，每層建筑面積2000m2。 目錄 商業定位商業定位 租戶的選取租戶的選取 租金的確定租金的確定 出租方案出租方案 租賃方案租賃方案 定位說明定位說明 商業經營管理公司通常是將經營行為作為主要管理內容，商業經營管理公司通常是將經營行為作為主要管理內容， 強調對經營3、環節的控制。其核心定位為：運營管理。強調對經營環節的控制。其核心定位為：運營管理。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經營管理公司能大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經營管理公司能 夠最大限度做到對經夠最大限度做到對經 營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。 而對于本項目而言，產權將絕大多數出售，并會分散在很而對于本項目而言，產權將絕大多數出售，并會分散在很 多經營者和投資者多經營者和投資者 手里，后期隨著項目的開業也只能做到通過委托的形式，收手里，后期隨著項目的開業也只能做到通過委托的形式，收 回部分經營權?；夭糠纸洜I權。 因此，核心定位只能是：4、商業服務、運營管理因此，核心定位只能是：商業服務、運營管理 目標區域定位目標區域定位 周邊主要商業及商圈分布圖 目標區域定位目標區域定位 經營功能定位經營功能定位 area location functional localization 商業定位商業定位 business positionbusiness position 樓樓 層層 數數 地地 下下 一一 層層 地地 上上 一一 層層 地地 上上 二二 層層 地地 上上 三三 層層 地地 上上 四四 層層 地地 上上 五五 層層 地地 上上 六六 層層 地地 上上 七七 層層 樓 層 定 位 超市 及停 車場 首飾、 化妝品 服飾 電器.5、 包括家 用電器， 電腦， 手機等。 運動裝 備 家居、 床上用 品等 高檔商 品 辦公樓 經營功能定位 租戶的選取租戶的選取 Select One that holds a leaseSelect One that holds a lease 基本承租戶基本承租戶 主要承租戶主要承租戶 一般承租戶一般承租戶 百貨公司百貨公司 連鎖店連鎖店 超級市場超級市場 自選商業自選商業 家電商店家電商店 家具商店家具商店 食品店食品店 服裝商店服裝商店 皮鞋店皮鞋店 按照承租客商在公共商業 樓宇的不同作用分類 按照經營形式分類 按照經營品種分類 選擇好才是真的好 租戶的類型租戶的類型 影響選取的綜合因素6、影響選取的綜合因素 綜合因素綜合因素 租戶的財務狀況和能力租戶的財務狀況和能力 租戶的聲譽租戶的聲譽 租戶組合與位置分配租戶組合與位置分配 商場規模的大小商場規模的大小 租戶所需要的物業服務租戶所需要的物業服務 主要承租戶與一般承租戶的配合主要承租戶與一般承租戶的配合 根據因素確定租戶選擇根據因素確定租戶選擇 租戶的聲譽租戶的聲譽 一個新建立的企業可能缺乏有關聲 譽的記錄，但物業服務企業可以評 估其經營思想和策略，一個企業如 果有一種清晰的業務發展計劃，確 定了合理的商品種類和適應當地經 濟狀況的價格水平，會優于那些沒 有進行市場策劃的企業。 租戶的財務狀況和能力租戶的財務狀況和能力 那些被證7、明財務狀況好、極有聲譽 的大公司是重點選擇對象。 租戶組合與位置分配租戶組合與位置分配 主要應依據其建筑規模、經營商品 的特點及商業輻射區域的范圍而定。 當購物中心內有兩個或兩個以上的 承租戶時，應注意他們各自提供的 商品與服務種類是否搭配合理，且 與次要承租戶提供的商品與服務是 否為補充。 租戶所需要的物業服務租戶所需要的物業服務 商業場所骨從事經營活動的承租戶， 非常關心是否有足夠的使用面積來 開展其經營活動、其所承租部分在 整個物業內的位置是否容易識別、 整個經營地點的客流量有多大等。 主要承租戶與一般承租戶的配合主要承租戶與一般承租戶的配合 安排好租戶在商場中的比例關系， 既能穩定項目8、正常經營活動的正常 開展，同時又能不斷地更新項目， 使項目具有一定的活力。 商場規模的大小商場規模的大小 本項目總建筑面積為1.6萬平方米屬 中型商場，其經營的商品和零售企 業形式應該盡量齊全，各種其他商 業機構也應該具備，同時應盡量爭 取省市級和區級大商店的分店作為 基本租戶。 租金的確定租金的確定 ascertain the rentascertain the rent 租賃成 交價 租賃 進程 租賃期 限的確 定 車位租 賃費用 及免車 位策略 媒體組 合推廣 預算費 用 付款 方式 租賃相關 費用 租價報 價明細 租賃 報價 租賃報價租賃報價 本項目整體租賃報價區間在預 租期（出租率未9、達到30%時） 為人民幣100-150元/建筑平方 米/月（含物業管理費）；整體 報價區間在較成熟期（出租率 達到30%-60時）和成熟期相 對預租期分別上浮30元/建筑平 方米/月、50元/建筑平方米/月， 分別達到人民幣130-180元/建 筑平方米/月、150-200元/建筑 平方米/月、（含物業管理費）； 根據項目實際情況、市場整體 狀況及目標客戶群的租金支付 能力，結合各階段市場實際情 況進行項目租賃價格預測和階 段性調整。 租賃時期租賃時期 租金報價區間租金報價區間 預租期預租期 100100- -150150 較成熟期較成熟期 130130- -180180 成熟期成熟期 15010、150- -200200 租價報價明細租價報價明細 單位：元/平方米.月 序號 租賃樓層 預租期 租賃報價 較成熟期 租賃報價 成熟期 租賃報價 1 7F 135 165 190 2 6F 130 160 185 3 5F 135 155 180 4 4F 120（基準價） 150（基準價） 175（基準價） 5 3F 115 145 170 6 2F 110 140 165 散租 7 1F 350(使用面積) 8 -1F 420(使用面積) 租賃成交價租賃成交價 單位：元/平方米.月 序號序號 租賃樓層租賃樓層 較成熟期租較成熟期租 賃報價賃報價 散租客戶成散租客戶成 交價交價 整層租賃客整11、層租賃客 戶成交價戶成交價 世界世界500強強 知名企業知名企業 1 7F 165 145 135 可額外享受 租金下調5 元/平方米/ 月 2 6F 160 140 130 3 5F 155 135 125 4 4F 150 130 120 5 3F 145 125 115 6 2F 140 120 110 說明：租賃兩層及兩層以上客戶，需單獨請示領導，根據領導指示確認租賃價 格 車位租賃費用及免車位策略車位租賃費用及免車位策略 對于整層租賃 的客戶擬提供 地下二個免費 停車車位的策 略；半層租賃 的客戶原則不 上提供免費車 位。租賃一層 以上客戶和知 名企業客戶單 獨洽談。 項目項目 月租12、金及管理月租金及管理 費費 年租金及管理年租金及管理 費費 地上固定車位 1000 12000 地下固定車位 （平面） 800 9600 地下非固定車 位（雙層，月 租） 650 7800 地下非固定車 位（雙層，按 小時收費） 小車2.5元/半小時；大車5元/半小 時；（屆時根據政府規定據實調 整） 租賃進程租賃進程 期間期間 時間截點時間截點 計劃租賃面積比例計劃租賃面積比例 面積面積 預租期 接收前至接收后3 個月 30% 4800平方米 租賃較成熟期 接收后3個月至6個 月 60% 9600平方米 租賃成熟期 接收后6個月至9個 月 90% 14400平方米 尾房租賃期 接收后9個月至13、12 個月 100% 16000平方米 媒體組合推廣預算費用媒體組合推廣預算費用 媒體類型媒體類型 費用（萬元）費用（萬元） 公關推廣 10 紙媒媒體推廣投放 15 網絡媒體推廣投放 12 平面設計 20 戶外廣告制作、投放及現場包裝 12 合計 69 租賃方案租賃方案 Leasing Plan Leasing Plan 出租的 促進策 略 商場的 管理 出租方 式的管 理 招商 原則 廣告 策劃 商場的管理商場的管理 統一管理 商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委 托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是 難以經受激烈的零售業市場競爭。 分散經營 是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場14、所，商 鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費 者和經營者之間搭建橋梁。 管理模式的五個統一 統一物業管理 統一營銷管理 統一經營主題 統一招商管理 統一服務管理 即前期通過銷售環節捆綁合同或協議，后期通過政府稅費 調控等形式，基本實現項目統一招商管理，包括統一業態 控制，統一品牌審核，以及統一租約等管理內容。 即統一項目的業態規劃和商品布局。 即為商戶提供專業的服務咨詢；統一設立總服務臺，提供客 戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶 經營行為、商品和服務質量進行必要監督，保持良好經營秩 序，并以此提升項目認知度。 即統一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流， 舉辦15、大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播 文化資訊的平臺 即統一進行項目建筑內外空間、環境管理及設備設施的維護 保養，營造舒適的購物休閑環境 分散經營分散經營 為了達到“為了達到“統一管理統一管理, ,分散經營分散經營”的的 管理模式，在商鋪銷售合同中都應該管理模式，在商鋪銷售合同中都應該 約定承租戶必須服從管理公司的統一約定承租戶必須服從管理公司的統一 管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的 管理地位。管理地位。 組織架構 組織架構設計說明：組織架構設計說明： 商管公司的組織架構主要分為三 大板塊： 1、物業服務部分（保安、保潔、設備 管理） 2、商業服務部16、分（包括策劃促銷和商 戶管理） 3、行政財務（租金收取、客戶回報支 付等） 其中由商業招商和運營部組成的 商業服務部分 是整個管理公司的核心運營機構。 公司組織結構采取 扁平化的管理體系， 便于市場的快速反應 和 相互配合。商管公 司下面直接設置職能 部門，部門下設專業 組直接管理所有商戶。 組織結構圖 總經理總經理 保保 潔安 組組 物 管 部 運 營 部 辦 公 室 財 務 部 設 備 組 會 計 組 出 納 組 招 商 組 客 服 組 物業管理內容物業管理內容 養護建筑、維護設備、保證水電氣熱養護建筑、維護設備、保證水電氣熱 正常供應、公用面積的保潔、保安防正常供應、公用面積的保潔、保安17、防 盜、車輛管理、綠化養護、意外事故盜、車輛管理、綠化養護、意外事故 處理等。處理等。 出租方式的管理出租方式的管理 一種先規定一個固定的月租金（根據面積）， 然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后 再增加合理的幅度。 一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶 銷售總額按一定的百分比收取租金。 租金計算可采用兩種形式： 出租的促進策略出租的促進策略 進行特色經營,擴大商場的吸引力 提高商業場所的產品檔次,擴大消費. 加強廣告宣傳,提高商廈的知名度 節慶日經常舉行活動,促進客流量 根據租賃時間長短,一次性交納租金的多少來 進性優惠政策 顧客帶顧客來進行租賃,可減免一定的物業費 等 招商原則招商18、原則 1、二個重點、二個重點 重點引進在市內有 影響力、有實力的 商業機構加盟合作。 對名家、名企、名 品重點招商 2、四個優先、四個優先 廠家優先：廠家直接合作優先答約； 名優品牌優先：國內外著名品牌優 先引進； 獨家經營優先：品牌在本區域獨家 經營的優先引進； 特色項目優先：擁有特色經營項目 的商業機構優先引進。 實行“二個重點四個優先”的基本原則 注：租賃面積到500平 米以上優先引進 廣告策劃廣告策劃 廣告策劃是商鋪經營 服務管理的一項重要 任務，就是要設法把 顧客吸引進來，把承 租人留住。因此要策 劃和組織各項商業推 廣宣傳活動，如綜合 表演、納涼晚會、模 特表演，攝影展，商 品使用演示等。 協調好社會關系， 與政府及其他組織 機構保持聯絡，參 與社會公益活動如 捐助失學兒童等， 會給業戶帶來潛在 的商業機會。 The end,thank you!