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威尼斯水城旅游開發(fā)項目可行性研究報告(含表)(51頁)
威尼斯水城旅游開發(fā)項目可行性研究報告(含表)(51頁).docx
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旅游可研
上傳人:偷**** 編號:314842 2022-03-16 50頁 2.99MB

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1、威尼斯水城項目可行性分析報告威尼斯水城項目可行性分析報告The Feasibility Analysis Report of VeniceWater City ProjectXXXX(海南)旅游開發(fā)有限公司(海南)旅游開發(fā)有限公司2010 年年 5 月月 20 日日報告提要威尼斯水城項目是指位于海口市江東片區(qū)魯能皇冠假日以東約 5248.55 畝土地的一級開發(fā)項目。2009 年 11 月,作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件,項目開發(fā)資格基本確定為 XXXX(海南)旅游開發(fā)有限公司。2010 年 1 月 14 日,XXXX(海南)旅游開發(fā)有限公司與海口市土地儲備中心雙方成立的談判小組進行2、了第一次對接。雙方達成共識,XXXX(海南)旅游開發(fā)有限公司首先針對項目的基本情況進行調查研究,并核算項目開發(fā)成本,為雙方進入下一輪談判作好基礎性準備。根據雙方共識要求,XXXX(海南)旅游開發(fā)有限公司組織人員對項目區(qū)域的權屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調查,并結合海口市現行土地征收政策及一級開發(fā)工程一般成本情況,對項目土地征收及工程開發(fā)投資進行了初步核算,并結合當前土地市場情況,對項目操作的可行性進行了分析。分析顯示,該項目開發(fā)總投資約 29 億元,其中土地征收成本大約 15.6 億元,五通一平工程成本約13.4億元。 如果按照現行控制性規(guī)劃, 即可出讓面積為2118.83畝,平3、均容積率 0.8 的水平,結合目前土地市場的基本行情,項目收益為負值,即經濟不可行。項目開發(fā)經濟可行的出路在于調整控規(guī),項目可行的控規(guī)調整目標為:可出讓比例提高到 65%,平均容積率提高到 2.1 到 2.7。在上述分析的基礎上,本著確保企業(yè)實現預期回報的原則,本報告提出了以下四種操作建議,分別是:分別投入,價格保底,按投入分成;整體投入,價格保底,按比例分成;整體投入,價不保底,用土地分成;上繳 10%,整體投入,保底分成。并對四種操作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優(yōu)先次序。鑒于海口市現成案例北京 YYYY 西海岸新區(qū)的情況,本報告針對海口市土地儲備中心可能提出的保底封頂的動向,也做出了破解分析并提出了應對措施。目錄報告提要.ii1項目背景及范圍.62項目區(qū)域基本情況調查.72.1項目區(qū)域規(guī)劃情況調查.7地塊數據統(tǒng)計.7主要統(tǒng)計結果.82.2類似案例調研.10案例基本情況.10雙方
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