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1、1 柏莊置業項目運營管理內訓成果分析報告 時時 間：間：20122012- -0808- -1010 說明 本【報告】旨在分析問題，不針對任何部門和個人。 本【報告】所涉及內容為柏莊置業項目管理現狀分析及相關優化建議的初步設想，其 主要為明源通過管理層訪談、內訓問卷調查、公司管理資料分析所獲取的信息。值得 注意的是，每個部門、人員由于所處位置不同，看問題的角度可能會有所差異，結論 也必有所不同。我們所得出的初步判斷，乃是基于我們的經驗和對企業整體的認知。 所有的初步建議是望能給柏莊置業后續工作的帶來分析及借鑒作用。在后續工作過程 中，建議柏莊置業不斷修正這些思路，最終形成切實可行、更為具體的解2、決方案，以 提升柏莊置業的核心運營能力。 本【報告】所有建議并非最終的結論。 內訓成果分析報告內訓成果分析報告 二 一 三 目錄 柏莊置業項目運營管理的管理訴求柏莊置業項目運營管理的管理訴求 一 柏莊置業項目運營管理的管理訴求柏莊置業項目運營管理的管理訴求 柏莊置業項目運營管理提升建議柏莊置業項目運營管理提升建議 柏莊置業啟動項目運營管理的背景 項目運營管理是柏莊置業發展戰目標的“儀表盤“ 加速資產周轉率需求加速資產周轉率需求 多項目運作需求多項目運作需求 規范化規范化/ /標準化管理需求標準化管理需求 房地產企業的凈資產回報率， 主要取決于銷售利潤率、資 產周轉率和財務杠桿，而資 產周轉率主3、要取決于項目開 發進度（項目計劃有效管控） 好的項目計劃管理和執行是 保證較高資產周轉率的主要 手段 多項目同時運作，需要有效 的項目計劃體系為主要監控 手段支持 項目計劃管理體系是房地產 企業整合、調動、高效利用 資源的保證 房地產項目開發中的并行、 專業配合、內外接口多等特 點，需要項目計劃來實現有 效的組織和協同 隨著規模的擴大，高層決策、 協調和監控，主要通過項目 計劃管理實現 從人盯人的個人行為，向基 于計劃的目標管理轉變 柏莊置業迫切需要高效運作的 項目計劃管理體系 現實中常見的問題（柏莊問題 匯總） 體現企業核心的戰略要求和項 目運作思路 協調各專業和各維度，實現項 目績效最優 4、準確反映項目實際運行情況 過程預警功能 考核激勵的主要依據 僅有關注進度，與資金計劃、 財務預算銜接不緊密 各自為政，可執行性差，難以 考核 缺乏分級管理原則，操作復雜， 無效計劃多 缺乏預警計劃 過程監控和評估不嚴格 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 集 團 城 市 公 司 項 目 部 項目運營指導書（全周期計劃） 項目年度經營開發計劃 關鍵節點監控報告 項目季度經營開發計劃 項目月度經營開發計劃 主項計劃監控報告 項目月度經營開發計劃 編制、調整月度計劃 編制、調整專項計劃 WHY 評估風險、項目整體規劃（運營指導書） 重點監控，保證公司整體的財務表現5、現金流 WHAT編制全周期、審批年度計劃 HOW 主項計劃主導、年度計劃審批、過程計劃督促 WHY 保證完成對集團的承諾 重點監控，并解決項目部權限外的審批、調整 WHAT 編制年度計劃、審批月度計劃 HOW 主項計劃審核、年度計劃主導、過程計劃審批/監控 WHY 保證完成對公司的承諾 形成具體的作業計劃，指導實際工作 WHAT 參與細化年度計劃、編制月度/周計劃 HOW 年度計劃參與、過程計劃編制/動態調整 ” 集 團 城 市 公 司 項 目 部 項目月度計劃項目月度計劃 項目年度計劃項目年度計劃 編制（至各分期 關鍵節點） 參與 參與 控制意見（確定 關鍵節點） 組織編制主項計 劃 參與6、主項計劃編 制,細化到專項計 劃 審批專項計劃 （上報主項計劃） 審批項目主項計 劃 動態調整專項計劃， 滾動編制月度計劃 （審批專項計劃， 上報主項計劃執行 報告）月度計劃備 案 （考核主項計劃） 專項/月度計劃、 備案 抓一級主導 控一級審批 看一級知情/原因分析 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 抓一級抓一級 控一級控一級 看一級看一級 項目計劃管理項目計劃管理 集團領導關注集團領導關注 集團統一定義集團統一定義 監控項目主項計劃的里程碑監控項目主項計劃的里程碑 事件事件 項目職能負責人關注項目職能負責人關注 主項計劃的按專業口的進一主項計劃的按專業7、口的進一 步細化步細化 工程、配套、報建、設計、工程、配套、報建、設計、 營銷等專項營銷等專項 現場工程師負責現場工程師負責 工程類專項計劃細化到單體工程類專項計劃細化到單體 樓棟樓棟 形象進度展示：“涂灰法”形象進度展示：“涂灰法” 集團關鍵節點計劃集團關鍵節點計劃 項目主項計劃項目主項計劃 專項計劃專項計劃 樓棟施工計劃樓棟施工計劃 項目經理負責項目經理負責 項目全生命周期、覆蓋各專項目全生命周期、覆蓋各專 業口的工作計劃業口的工作計劃 各職能部門間的各職能部門間的 協同工作協同工作 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 即時生成“項目 月度資金計劃” 10 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴8、求 深一層的理解深一層的理解： 計劃管理的背后是管理合 同 項目計劃管理的背后是管 理項目的現金流 項目開發計劃項目開發計劃 項目資金計劃項目資金計劃 項目經營計劃項目經營計劃 開工 地下結構完工 達預售條件（開盤） 封頂 集中入住 可售資源及推出時間 銷售收入 資金支出計劃 融資計劃 結轉收入/成本 經營計劃（財務指標） 分期開發規劃 項目技術指標 項目目標成本/動態成本 1 項目經營目標 2 3 項目基礎信息 項目成本 實質是： 以項目節點計劃為核心進行項 目運營的過程管控 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 項目進度管理 項目資金管理 項目目標 經營性現金流 年度資金預算 月度資金計劃 9、關鍵節點 主項計劃 專項計劃 項目經營開發計劃包含三個核心要素項目經營開發計劃包含三個核心要素: 經營類指標 銷售類指標 現金類指標 財務類指標 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 經營計劃管控 現金流管控 項目利潤管控 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 柏莊置業啟動項目運營管理的管理訴求 經營計劃 生產計劃回顧 管經營節奏 產銷匹配 銷售、回款、利潤計劃完成情況 控經營利潤 成本回顧 結轉及動態利潤預測 土地儲備 土地拆遷、新拿地 謀土地發展 總盤點 融資（現金 流） 已簽約未回籠及房款預計 剩余地價支付情況 資金自我保障系數 保資金安全 財務現金流量表 內訓成果分析報告內訓成果分析報告 10、二 一 三 目錄 內訓成果分析報告內訓成果分析報告 二 柏莊置業項目運營管理的管理訴求柏莊置業項目運營管理的管理訴求 柏莊置業項目運營管理提升建議柏莊置業項目運營管理提升建議 內訓成果分析報告 對 本次內訓您最大的收益： 計劃運營的感念及框架結構計劃運營的感念及框架結構 19% 計劃運營的分級管控計劃運營的分級管控 51% 金科案例：部門月度計劃和項目計劃的承接金科案例：部門月度計劃和項目計劃的承接 36% 龍湖案例：項目會議管理龍湖案例：項目會議管理 22% 復選復選 28% 總結：計劃運營的分級管控，對柏莊置業計劃業務的實施帶來總結：計劃運營的分級管控，對柏莊置業計劃業務的實施帶來 了較大11、的啟發！（參會人員受益度比例高達了較大的啟發！（參會人員受益度比例高達50%） 內訓成果分析報告 還希望在近期深入參與同行業哪些方面的業務交流 標桿企業的成本管控實踐標桿企業的成本管控實踐 23% 企業經營計劃與全面預算管控企業經營計劃與全面預算管控 62% 標桿企業的采購管理實踐標桿企業的采購管理實踐 14% 補充問題補充問題 1% 營銷體系管控，營銷專項計劃營銷體系管控，營銷專項計劃 總結：總結： 基于柏莊置業的發展戰略目標及績效的牽引，公司對運營與管理戰略的基于柏莊置業的發展戰略目標及績效的牽引，公司對運營與管理戰略的 承接有很好的意識，在同行中相對出色！承接有很好的意識，在同行中相對出12、色！ 目前的難點在于公司對實施的思路仍在摸索中，缺乏一套成熟的管理方目前的難點在于公司對實施的思路仍在摸索中，缺乏一套成熟的管理方 法及實踐思路！法及實踐思路！ 計劃運營管理方面所面臨的困惑？ 全員計劃運營意識不高，執行效果慢全員計劃運營意識不高，執行效果慢 缺乏指導，計劃和落實有偏差缺乏指導，計劃和落實有偏差 內訓成果分析報告 為了計劃而計執行，缺乏基于經營目標的計劃分解及為了計劃而計執行，缺乏基于經營目標的計劃分解及“壓力傳遞壓力傳遞” 計劃運營管理方面所面臨的困惑？ 執行難度大，扯皮現象多，權責不明執行難度大，扯皮現象多，權責不明 計劃調整頻繁消弱了管控力度，計劃趕不上變化計劃調整頻繁消13、弱了管控力度，計劃趕不上變化 缺乏前置性，協同難度大缺乏前置性，協同難度大 內訓成果分析報告 計劃運營管理方面所面臨的困惑？ 計劃編制難，銜接難計劃編制難，銜接難 計劃編制體系、流程不夠清晰計劃編制體系、流程不夠清晰 內訓成果分析報告 計劃運營管理方面所面臨的困惑？ 權責不明，推諉較多權責不明，推諉較多 分級管控較弱，執行力待提升分級管控較弱，執行力待提升 內訓成果分析報告 施總：施總： 1、本次受益：、本次受益：計劃運營的概念以及框架結構，直接適用于我 的工作！ 2、目前柏莊置業的管理戰略提升重點：目前柏莊置業的管理戰略提升重點：企業經營計劃和全面 預算管理，推動經營計劃、現金流、動態利潤的14、可控！ 3、希望以后能參加：、希望以后能參加：走進標桿企業類的交流活動和戰略規劃 相關培訓！ 4、希望明源能給予幫助的：希望明源能給予幫助的：與公司進行深入交流，借助明源 的行業經驗協助柏莊置業進行經營計劃與全面預算管理能力提 升！ 內訓成果分析報告（根據高管實名制問卷，抽取部分高管） 錢總：錢總： 1、本次受益：、本次受益：計劃運營的分級管控模式，直接適用于我的工 作！ 2、希望深入交流的：希望深入交流的：企業經營計劃和全面預算管理！ 3、希望以后能參加：、希望以后能參加：走進標桿企業類的交流活動！ 4、希望明源能給予幫助的：希望明源能給予幫助的：房地產行業運營管理解決方案及 實施方法！ 內15、訓成果分析報告（） 內訓成果分析報告（根據高管實名制問卷，抽取部分高管） 趙總：趙總： 1、本次受益：、本次受益：計劃運營的分級管控模式及框架結構，直接適 用于我的工作！ 2、希望深入交流的：希望深入交流的：企業經營計劃和全面預算管理！ 3、希望以后能參加：、希望以后能參加：走進標桿企業類的交流活動！ 4、希望明源能給予幫助的：希望明源能給予幫助的：房地產行業運營管理解決方案及 實施方法！ 內訓成果分析報告（） 內訓成果分析報告（據高管實名制問卷，抽取部分高管） 內訓成果分析報告內訓成果分析報告 二 一 三 目錄 柏莊置業項目運營管理提升建議柏莊置業項目運營管理提升建議 三 柏莊置業項目運營管16、理的管理訴求柏莊置業項目運營管理的管理訴求 柏莊置業項目運營管理提升建議柏莊置業項目運營管理提升建議 柏莊項目運營管理提升建議 柏莊項目運營管理提升建議 柏莊項目運營管理提升建議 診斷計劃運營“目標診斷計劃運營“目標+體系”體系” 目標目標 體系體系 報告報告 模型模型 組織組織 流程流程 企 業 運 營 管 理 目 標 是 什 么 決策效率和質量決策效率和質量 縱向、橫向工作縱向、橫向工作 界面及質量界面及質量 業務協同與工作業務協同與工作 效率效率 信息傳遞的質量信息傳遞的質量 構建管理平臺構建管理平臺 會議規劃及會議會議規劃及會議 卡片工具卡片工具 計劃模板及分級計劃模板及分級 計劃計劃17、PDCA 專項計劃與部門專項計劃與部門 計劃計劃 多級計劃反饋核多級計劃反饋核 實及運營報告實及運營報告 組織構建及人才組織構建及人才 的培養機制的培養機制 柏莊項目運營管理提升建議 診斷計劃運營“組織診斷計劃運營“組織+職責”職責” 企 業 發 展 所 處 階 段 在 哪 里 多區域多項目多區域多項目 關鍵點操作型關鍵點操作型 強有力的運營管理樞紐強有力的運營管理樞紐 跨層級、跨專業協同跨層級、跨專業協同 項目管理（工程背景）項目管理（工程背景） 目標目標 體系體系 模型模型 組織組織 流程流程 專職計劃經理專職計劃經理 審視計劃的承接審視計劃的承接 （施工）專項計劃監控（施工）專項計劃監控18、 反饋計劃達成風險反饋計劃達成風險 核實計劃執行情況核實計劃執行情況 全國穩定發展全國穩定發展 運營監控型運營監控型 管理工具標準化管理工具標準化 投資發展背景投資發展背景 投資收益投資收益+進度監控進度監控 強有力的管理團隊強有力的管理團隊 項目運營管理項目運營管理 專職計劃經理專職計劃經理 報告報告 柏莊項目運營管理提升建議 診斷計劃運營“流程診斷計劃運營“流程+模型”模型” 流 程 制 度 是 否 具 有 可 行 性 目標目標 體系體系 報告報告 模型模型 組織組織 流程流程 不要過多干預項目公司工作不要過多干預項目公司工作 明確規定時間、明確規定時間、 責任人責任人 前置且不可調整前置19、且不可調整 專項計劃“專員”專項計劃“專員” 不管不管 “口頭”效率“口頭”效率 評估評估 柏莊項目運營管理提升建議 明確計劃分段明確計劃分段 地區公司操作指引地區公司操作指引 運營管理檢查表運營管理檢查表 建立調整機制建立調整機制 變懲罰為獎勵變懲罰為獎勵 前段（集團）、后段（地區）前段（集團）、后段（地區） 劃分考核版、執行版劃分考核版、執行版 計劃自上而下調整計劃自上而下調整 計劃自下而上調整計劃自下而上調整 運營獎實施細則運營獎實施細則 每周例行每周例行 每月例行每月例行 非例行非例行 運營管理檢查表運營管理檢查表 柏莊項目運營管理提升建議 診斷項目運營診斷項目運營優化舉措優化舉措 目20、標目標 體系體系 報告報告 模型模型 組織組織 流程流程 目標明確：“協同、效率”目標明確：“協同、效率” 體系完善，但是對企業非常關體系完善，但是對企業非常關 注“階段性成果管理”缺失注“階段性成果管理”缺失 有相應組織（人員），但是多有相應組織（人員），但是多 頭“領導”，權責不太對等頭“領導”，權責不太對等 有完善流程，但是部分內容執有完善流程，但是部分內容執 行不太“友善”行不太“友善” 分級合理，但計劃分級合理，但計劃AB段的主段的主 責不夠明確責不夠明確 報告內容豐富，但收集不及時，內容報告內容豐富，但收集不及時，內容 太過“詳細”，難于吻合管控要求太過“詳細”，難于吻合管控要求 謝謝您的關注！ 33