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1、 01 2021 年 10 月 市場供求回落 商辦均價穩中有升 10 月，上海商辦物業供應總量大幅縮水。經過前期的持續推盤，商業物業供應環比驟減 72.8%、為目前年內最低；辦公物業供應相對穩定， 但結合多月情況來看，目前供應量水平處于低位。 02 從區域分布情況看，辦公物業新增集中在奉賢、嘉定、閔行三區，其中奉賢區在富力廣場項目的支撐下供應面積超過 2 萬方，占全市總量的五成左右；商業用房各區供應差異不大，閔行區相對突出。 10 月，上海商辦物業成交總量環比減少。經過上月的觸底反彈，商業用房成交面積回落至近半年月均線附近；辦公物業成交環比降幅相對較小， 但從 7 月份起呈三連降之勢。 03 2、成交區域分布方面，10 月閔行區領跑全市，兩類物業成交量均在 2 萬方以上； 徐匯區辦公物業成交量位列第二，區域內熱門項目徐匯鑫耀中城起有力支撐作用；商業物業方面，松江區有不錯表現，成交量前十榜單中 占有三席。 10 月商辦物業成交均價同步穩中有升，重回 4 萬元/平方米以上。其中，商業物業價格的提升主要受到銷量第一、第二項目的提振；而辦公物業熱銷項目之間的價格差異相對較小，市場價格整體提升。 04 10 月，上海商辦物業供求體量差距加大，導致兩類物業可售面積均有明顯減少。但從長期來看，商辦物業存量仍處于高位，去化壓力依然較大。 典型案例 辦公銷冠徐匯鑫耀中城 徐匯鑫耀中城位于徐匯區康健田林板3、塊、漕河涇開發區東南角，地鐵 12 號線虹漕路站和桂林公園站之間，是集住宅、辦公和商業于一體的大型綜合體。項目分三期開發建設，本月成交 物業所在部分占地面積 11.83 萬平方米、總建筑面積 35.69 萬平方米。10 月，該項目共出售辦公物業 16 套，成交面積近 1.74 萬平方米，成交均價為 5 萬元/平方米，交易總金額約 8.69 億元。根據交易明細顯示，本月成交房源在同一交易日以相同單價一起出售，推測為整體交易。 05 商鋪銷冠靜安蘇河灣中心 靜安蘇河灣中心位于靜安區不夜城板塊，面朝蘇州河，東至山西北路，西至浙江北路，占地面積 2.49 萬平方米，總建筑面積約 18.23 萬平方米， 規劃包含商業、辦公、住宅等多種物業類型， 同時將復建 8 棟石庫門建 筑、保留稀缺的城市綠地，實現現代與傳統、自然與人文的結合。10 月成交 1 套商業物業，總面積約 6797 平方米，成交均價 6