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1、 證券研究報告 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份公司免責聲明 兩會聚焦兩會聚焦三三大主題大主題， “十四五”定調“十四五”定調“穩”發展“穩”發展 房地產行業政策專題報告房地產行業政策專題報告 房地產行業房地產行業 推薦推薦 (維持評級維持評級) 核心觀點核心觀點： ? 中央經濟工作會議：中央經濟工作會議：近近 5 年均強調“平穩健康發展” ，其中年均強調“平穩健康發展” ，其中 4 年提年提及“房住不炒及“房住不炒” ；近近 8 年年 6 次提及“住房租賃” ，次提及“住房租賃” ，2020 年給與多維年給與多維度政策描述度政策描述。2016 年以來，在中央統一領導下，地方政府因城施策，2、房地產調控從供需兩端齊發力，房價逐步回歸理性。我們預計， “房住不炒”定位未來不變，長效機制政策框架不會松動， “因城施策” ， “因企施策”也將進一步延續。租賃住房市場的政策基本遵循相同的框架，但是描述力度逐年加大，2020 年，全國共頒布租賃相關政策超過 240條，以權益保障、市場監管類政策為主，占比超過 7 成。我國租賃市場空間廣闊深厚，預計 2030 年，租金 GMV（成交金額流量）將達到4.6 萬億元，租賃人口達 2.7 億，未來，在政策不斷支持鼓勵下，租賃市場前景將持續向好。 ? 政府工作報告：政府工作報告：2021 年延續以“穩”為主的年延續以“穩”為主的主基調，關注大城市主基調3、，關注大城市住房問題，強調住房的居住屬性，老舊小區改造利好住房問題，強調住房的居住屬性，老舊小區改造利好物管行業。物管行業。今年“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，顯示出政策的連貫性和中央對穩定房地產市場的決心。今年對保障性住房和長租公寓著墨較多，預計大城市租賃住房的發展將加速，從數據上看公共租賃住房有較大增長空間。在繼 20 年 12 月中央經濟會議之后，政府工作報告再次提及“解決好大城市住房突出問題” ，顯示出中央對由大城市房價上漲帶來一系列問題的關注。我們認為后續房價上漲過快的城市進行政策“打補丁”的情況將成為常態，有助于市場形成穩定預期。報告中提出“新開工改造城鎮老舊小區 5.3 萬個” ，較去年增加 3 成，老舊小區的加速改造擴大了物業管理行業的市場空間， 促進住宅開發從 “提速”向“提質”轉變。 ? 從“十五”從“十五”到到“十四五” ，房地產市場邁向新階段。“十四五” ，