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1、44 XX 項目物業管理概況 一、XX 項目概況 一、XX 項目概況 XX 項目是由武漢市 XX 房地產有限公司開發建設，由武漢市 XX 物業管理有限公司進行管理的住宅小區，小區位于東西湖區金 山大道，西接商務東路，南靠鑫橋三路，東鄰銀水湖市政公路， 建筑面積 27 萬平方米， 現已入住 1600 余戶， 常住人口 3000 余人。 是集優美的環境、人性化管理于一體的現代化物業管理小區。 二、XX 項目物業服務中心概況 二、XX 項目物業服務中心概況 武漢市 XX 物業管理有限公司是專業的物業管理公司,XX 項目 物業服務中心是武漢市 XX 物業管理有限公司實施 XX 項目物業管 理的派出機構2、，至 2016 年 10 月底，XX 項目服務中心員工為 185 人，其中，專業技術人員 14 人，持有物業管理資格證書 10 人。 物業服務中心共分為安全管理組、技術維修組、環境綠化組、客 戶服務組、人事行政組，其中，環境綠化組職責為： (1)、擬定綠化、環衛工作實施方案和管理目標。 (2)、確保小區整潔，生活垃圾日產日清，場所保持潔凈，樓 梯每周清掃至少一次；綠化地段達到三級管理標準，草坪養護 達到二級管理標準。 (3)負責環衛工具、環衛設施、綠化工具、綠化器材的購置、 管理與發放，并詳細登記。 （4）負責綠化、環衛人員的監督考評。 45 （5）負責按垃圾清運合同組織實施垃圾清運。 三、小3、區物業管理服務工作內容 三、小區物業管理服務工作內容 （一）物業共用部位的維修、養護和管理 1、定期巡查，對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現 象及時勸告、阻止、報告并協助有關部門依法處理； 2、維修養護制度健全，工作標準及崗位責任制明確； 3、報修服務時間：24 小時受理；急修：不得超過 30 分鐘 到達維修現場； 4、道路、停車場平整通暢，交通標志完好； 5、每年對房屋及設施設備進行一次安全普查，根據普查結 果制定維修計劃，組織實施。 （二）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理 1、共用設施設備按照項目配套建設管理，責任分工明確， 運轉正常，維護良好，有設備臺帳，運行記錄、檢查記 錄4、維修記錄、保養記錄完整； 2、實行 24 小時值守服務； 3、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格 執行操作規程及保養規范； 4、公共照明設備良好，不影響使用； 5、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚、齊全； 6、雨（污）水井、化糞池、排水管井每月檢查一次，定 期疏通； 46 7、在接到相關部門停水、停電通知后，立即通過小區公 告欄或社區廣播通知業主。 （三）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、 清運及雨、污水管道的疏通 1、環衛設施完好； 2、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責 任范圍，公共區域每天至少清掃一次并實行標準化保 潔； 3、垃圾日產日清，無垃圾桶5、果皮箱溢滿現象，各類垃 圾容器及時清潔，無重異味； 4、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物； 5、雨雪天氣及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃， 樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現象； 6、根據實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛生消 殺工作； 7、對超環保標準排放油煙、嗓音等行為和違反規定飼養 寵物、家畜、家禽者進行勸告，并報告有關部門進行處 理。 （四）公共綠化的養護和管理 1、花草樹木生長良好，修剪整齊美觀； 2、綠地無擅自改變性質和破壞、非法占用現象； 3、適時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍 47 保暖； 4、園林小品及設施維護良好。 （五）車場服務 1、機動6、車、非機動車行駛、停泊管理有序； 2、停車場收費有合法手續； 3、有必要的進出憑據； 4、對小區內停放的車輛是否有堵塞公共通道進行檢查； 5、對小區內停放的車輛是否有占用他人固定車位進行檢 查； 6、 為保護公共權益不受侵害或保全現場， 必要時可將違反 約定停放的車輛強制搬離現場或用車鎖對車輛予以固 定。 （六）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理 1、主要出入口有專人值守； 2、有專門秩序維護人員，實行 24 小時流動巡邏制度； 3、對危及人身安全處設置明顯警示標識； 4、消防設備設施完好無損，可隨時起用，消防通道暢通， 制訂有消防應急方案； 5、控制中心實行 24 小時值班，對組團外公共7、區域進行監 控并對突發情況進行記錄； 6、發生治安案件、刑事案件、交通事故時，及時報警，并 配合公安部門進行處理； 48 7、適時開展消防和居家安全宣傳。 （七）裝飾裝修服務 房屋裝飾裝修涉及其它事項，由業主、使用人與物業管理 公司另行簽訂房屋裝飾裝修服務協議 ，予以約定。 （八）物業檔案資料管理 1、建立完善的物業管理制度和服務質量管理體系； 2、運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費 管理、 日常辦公等進行管理， 建立完善的檔案管理制度。 （九）其它服務 1、視情況接受相關部門委托，代收水、電、有線電視等 費用； 2、水、電、有線電視服務及維護服務由其對應的供應單 位提供并為此負責8、。 （十）特約服務 由業主或物業使用人與物業管理公司或其授權的物業 服務中心另行約定。 四、小區物業管理和服務工作制度 （一）裝修管理規定 四、小區物業管理和服務工作制度 （一）裝修管理規定 1、 不改變房屋的使用用途， 將住宅用作商業、 經營、 工廠、 倉庫、辦公等用途。 2、 在進行室內裝飾裝修時，應遵守建設部住宅室內裝飾 裝修管理辦法 。 49 3、 在工程開工前，向物業管理部門申報登記，清楚物業管 理部門告知的關于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事 項，與物業管理部門簽訂裝飾裝修管理協議，并將此協 議內容告知自行委托的裝飾裝修施工企業。 4、 不拒絕和阻礙物業管理部門依據本公約、 裝飾裝修9、管理 協議的約定，對裝飾裝修活動進行的監督檢查。 5、 按以下裝修管理協議約定的時間裝修，以免滋擾鄰里。 星 期 上午作業時間 下午作業時間 備 注 周一至周五 8：3012：00 14:0018：00 18：0019： 00 為裝修垃圾 清運時間；無 聲、無氣味作 業 可 持 續 到 22：00。 周六、周日 9：0012：00 14:0018：00 法令節假日 9：0012：00 14:0018：00 6、 不因房屋裝修影響毗鄰房屋的使用安全。 7、 不擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外 墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格） 、 設計用途（比如將住宅用作商業、經營、工10、廠、倉庫、 辦公等用途） 、功能和布局（比如將浴室、衛生間、廚 房、拖把池、水池等建在樓下房屋的臥室、客廳上方） 等。 8、 不對房屋的內外承重墻、外墻面、梁、柱、板、陽臺進 行鑿、拆、搭、建、增開門窗洞口。 9、 裝修垃圾袋裝，并按物業管理部門指定地點、指定時間 堆放。 50 10、 未經政府規劃部門批準及業主大會同意， 不得在自家陽 臺、露臺上安裝遮陽蓬、雨棚以及加裝其它構筑物和設 備（如電視天線、太陽能熱水器等） ； 11、 未經政府規劃部門批準及業主大會同意，所有陽臺、平 臺（露臺）不得以任何方式封閉，護欄不得更改（含顏 色、材料、增加門扇） ，所有陽臺、平臺（露臺）不得 增設水池、水11、管等。 12、 別墅車庫門、底層花園門、所有住戶防盜門、防盜窗花 和拉閘門（安于門窗內側） ，需通知物業管理處，并經 物業管理處確認。 13、 安裝空調應當將空調機外機安裝在建筑設計指定位置， 并注意安裝牢固，防止跌落，同時作好降噪音及冷凝水 統一入管處理。 14、 底層住宅和別墅底層附帶的花園所有權為全體業主； 一 樓業主及別墅業主依照約定享有對應花園的使用權， 同 時承擔花園圍墻、花園門、露臺的維護義務，但在維護 中不得對底層花園圍墻和露臺的材質、 色澤及外立面作 任何改變；不得在一樓花園搭建花架、葡萄架；不得將 花園綠地改作其它用途或種植其它植物。 （二）環境、衛生管理規定（二）環境、衛12、生管理規定 1、 遵守本市市容及環境衛生規定。 2、 注意保持本物業的環境衛生，不亂扔煙頭、紙屑，嚴禁 51 隨地大小便；不得在物業內垃圾站、垃圾箱（桶）地方 掏拾垃圾；不得晾曬、煎熬惡臭、有刺激性氣味的物質 或排放煙塵污染環境。 3、 不在本物業內亂搭、亂貼、亂掛、亂寫、亂畫等。 4、 應當將家居雜物、垃圾投放到指定的地點。 5、 不破壞公共綠化及設施，包括公共綠地、花草樹木、建 筑小品、體育設施等。不向綠地、花草、樹木潑污水和 有害物質。 6、 不在公共場所種植花草樹木。 7、 不違反政府規定燃放煙花、爆竹。 8、 本物業區域內不得飼養大型、烈性狗、家禽、鴿子及其 它對居民正常生活可能造成13、影響的動物。 對于所有在本 物業區域飼養動物的： 1）飼養人應當遵守當地政府的有關規定辦理合法手 續，并告知物業管理公司； 2）在遛狗等寵物時，應以繩束之，佩戴口罩，及時 清潔寵物在公共區域內排放的糞便； 3）飼養動物，不滋擾鄰里，有安全隱患或造成 3 戶 以上書面投訴時，應自行將動物清離本物業。 9、 注意保護樓梯等共用場地的環境衛生， 如有物品灑落在 共用場地，應自行清除，污染、破壞地面、墻面的，需 恢復原樣或賠償。 52 10、 不利用門窗、玻璃窗等地方張貼廣告，不在玻璃窗上張 貼報紙，以免有礙觀瞻。 11、 空調機冷凝水應當接入統一排水管道，防止隨處滴漏。 12、 保持小區內安靜，不得14、聚眾喧鬧，破壞公眾安寧。 13、 商鋪業主及物業使用人不出店經營，越線擺賣。 14、 商鋪業主不隨意懸掛招牌。懸掛招牌應符合政府規定， 不影響本物業整體形象，不損害相鄰業主權益。 （三）治安、消防、交通管理規定（三）治安、消防、交通管理規定 1、 不利用房屋窩藏犯罪人員和贓物或其他從事危害公共 利益的活動， 對違法犯罪人員和犯罪行為及時舉報并告 知物業管理公司聯系。 2、 在物業管理區域內發現行為可疑人員應及時與物業管 理公司聯系。 3、 業主出租房屋，應符合相關法律法規的規定，并告知物 業管理公司。 4、 不得對游泳池內的泳客、會所中健身的客戶、對組團內 和客戶家中的陽臺或個人拍照。 5、 15、對易墜落的物品妥善保管，嚴禁高空拋物。 6、 愛護防火設施設備，遵守防火規定，發現火災隱患，應 及時通知物業管理公司。 7、 不準對樓層防火門、 通往房屋頂層公共平臺的門私自加 鎖。 53 8、 不在公共部位搭建或安裝、放置任何物品阻塞消防通 道。 9、 公共天臺是發生火警或緊急事故時逃生的場所， 非上述 情況不得使用公共天臺作任何其他用途。 10、 管理好電爐、燃氣用具。使用電爐、燃氣爐時勿外出。 11、 小區內車輛的進出車場出入口時， 應當履行登記或刷卡 手續，不得沖崗、撞崗。 12、 車輛應停放在停車場或指定的停放地點，不準占道停 車、隨意停放而影響公共交通秩序，保持小區通道的順 暢。 16、13、 業主離車后應鎖好車門，關閉車窗、頂篷，車輛出入憑 證隨身攜帶，勿將貴重物品存放車內。 14、 不在本物業內修理、清洗車輛，車輛漏油造成地面污跡 應及時自行清理。 15、 不在本物業內試車、練車。 16、 車輛進出小區禁止鳴喇叭， 車輛停放時應當及時關閉發 動機。 17、 機動車輛停放期間，防盜報警器應使用靜音，發出報警 產生噪音應迅速解除。 18、 應當按照停車場收費標準交納車輛停泊服務費。 19、 應當愛護停車場設備設施，造成損壞的應承擔賠償責 任。 54 20、 車位是停放車輛的地方，不堆放雜物、安裝設施或改作 他用。 21、 不在物業停車場車位上長期停放極度破殘， 以至影響本 物17、業環境和容貌的車輛。 22、 行駛時應嚴格遵守交通標識的要求。 23、 非機動車輛自行鎖好，在物業內固定停放處停放，長期 不使用的應及時處理。 24、 其他業主、物業使用人、物業管理公司可對擋在車輛出 入口的車輛用車胎鎖等鎖定車輛以保全現場， 亦可將擋 在車輛出入口的車輛搬離現場，以保障小區通道的順 暢。 （四）電梯使用管理規定（四）電梯使用管理規定 1、 使用電梯時應文明操作， 不用鑰匙等硬物按動或拍打顯 示按鈕及隨意按動警鈴按鈕； 2、 電梯運行過程中切勿將身體依靠轎門，以免發生危險； 3、 安全運行，不追逐打鬧、前后搖晃； 4、 進出電梯，勿在轎門中間停留或談話； 5、 運送重物，請放置18、轎廂中間； 6、 不超載，當超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺 退出，不采用任何形式的強制關門手段； 7、 防燃防爆，勿攜帶危險物品進入電梯； 8、 如遇火警，請勿使用電梯； 55 9、 禮貌乘梯、禮讓老人和兒童，學齡前兒童須由大人帶領 乘梯； 10、 為了您和大家的健康，請不要在電梯內吸煙、吐痰、棄 物和搬動損壞轎箱內裝飾物； 11、 勸阻兒童不可在電梯附近玩耍，以免影響電梯使用，同 時避免人身受到傷害。 12、 當電梯在運行中突然發生停運等故障時，乘客不必緊 張，可按警鈴報告，耐心等待維修人員到來，不采取拍 打按鈕、箱體以及強行撬門等急躁行為，這可能導致對 電梯的破壞，使救援工作及電梯修復更加困難； 13、 乘客看到停運標志時請不要采取任何令其開啟或移動 標志牌的行為，以免發生人身、設備意外事故。 五、物業管理經費來源 五、物業管理經費來源 為了使物業公司能充分發揮其管理和服務智能，為業主提供 優質高效的服務，使小區達到整潔美觀、安全舒適的要求，按照 XX 項目物業管理服務合同約定，物業公司經費主要來源于以下四 個方面： 1、 物業服務資金收入； 2、 車輛停泊服務收入； 3、 場地租賃收入； 4、 家政服務收入。