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1、萬科上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作制度及作業(yè)指引1、 目的 為落實(shí)集團(tuán)及區(qū)域提高項(xiàng)目運(yùn)營效率的戰(zhàn)略要求，保證前置工作質(zhì)量，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，特制定本制度2、 范圍及流程2.1本制度適用于上海區(qū)域內(nèi)所有新項(xiàng)目前置工作（包括總部決策、區(qū)域決策項(xiàng)目）2.1上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程請見萬科上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程圖3.解釋3.1前置工作：指項(xiàng)目通過決策之前，應(yīng)完成的項(xiàng)目開發(fā)流程。其目的為加快項(xiàng)目運(yùn)營效率，達(dá)到獲取土地后進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)操作的效果。前置工作具體包括：土地屬性分析，客戶定位，產(chǎn)品建議書，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、成本控制、經(jīng)濟(jì)測算等工作。3.2 集團(tuán)總部：指萬科企業(yè)股份有限公司3.2區(qū)域：上海區(qū)域本部3.4成員公2、司：指上海區(qū)域內(nèi)全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。3.5本文所致專業(yè)部門包括：區(qū)域企劃部、設(shè)計(jì)工程部、營銷管理部、綜合管理部、各成員公司項(xiàng)目發(fā)展部、市場營銷部、設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部等。4、責(zé)任分工4.1成員公司總經(jīng)理 在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目信息獲取后，負(fù)責(zé)決策是否跟進(jìn)并展開前置工作。并確認(rèn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略要求，如：戰(zhàn)略意義、項(xiàng)目定位、客戶和產(chǎn)品方向，并負(fù)責(zé)確定和批準(zhǔn)前置工作計(jì)劃。 負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督相關(guān)人員完成新項(xiàng)目前置工作，偏置項(xiàng)目立項(xiàng)及決策報(bào)告，并最終審核簽署，對其真實(shí)性及可行性負(fù)責(zé)。 結(jié)合公司實(shí)際現(xiàn)金運(yùn)營狀況，審核新項(xiàng)目融資方案和現(xiàn)金流預(yù)測表，并對新項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃負(fù)責(zé)。 如果新項(xiàng)目獲取3、后，項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調(diào)整變化，則負(fù)責(zé)審核調(diào)整的可行性，并對調(diào)整后的經(jīng)營計(jì)劃、規(guī)劃方案負(fù)責(zé)。同時(shí)負(fù)責(zé)獲取集團(tuán)，區(qū)域相關(guān)部門同意。4.2成員公司項(xiàng)目發(fā)展部 負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前置工作的總體管理和協(xié)調(diào) 負(fù)責(zé)土地屬性收集和分析 負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)文件的匯總、編寫及報(bào)送，包括：七對眼睛表單、立項(xiàng)及可研報(bào)告等 負(fù)責(zé)發(fā)起新項(xiàng)目立項(xiàng)會、前置工作聽證會、決策會的申請 負(fù)責(zé)項(xiàng)目獲取工作4.3成員公司市場營銷部 負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的市場、客戶、產(chǎn)品定位分析工作 負(fù)責(zé)完成產(chǎn)品建議書 負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)方案是否滿足客戶需求（產(chǎn)品建議深化） 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃及定價(jià)策略。4.4成員公司設(shè)計(jì)部 負(fù)責(zé)新項(xiàng)目設(shè)計(jì)用地分析 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)4、目系列歸屬，根據(jù)客戶需求確定是否采用成熟或標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品（如果采用創(chuàng)新產(chǎn)品，則需報(bào)集團(tuán)確認(rèn)），并確定單一產(chǎn)品方案。 負(fù)責(zé)完成用地強(qiáng)排，概念設(shè)計(jì)直至詳細(xì)規(guī)劃方案的前置設(shè)計(jì)工作。4.5成員公司財(cái)務(wù)管理部 負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算 負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的運(yùn)營計(jì)劃排定4.6成員公司工程管理部 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，并對其實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)；4.7成員公司成本管理部 負(fù)責(zé)單一產(chǎn)品成本測算 負(fù)責(zé)確定新項(xiàng)目目標(biāo)成本，并負(fù)責(zé)在前置工作中對各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制和管理，對最終項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)和成本控制負(fù)責(zé)。4.8該項(xiàng)目總經(jīng)理 負(fù)責(zé)在項(xiàng)目獲取后，正式規(guī)劃報(bào)建前10天內(nèi)組織項(xiàng)目產(chǎn)品決策會，確定規(guī)劃方案并對目標(biāo)成本及經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行檢討，形成產(chǎn)5、品決策會（如果項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃發(fā)生變化，在公司總經(jīng)理決策后需報(bào)區(qū)域或集團(tuán)同意）備注 當(dāng)進(jìn)行區(qū)域新城市項(xiàng)目發(fā)展工作時(shí)，由區(qū)域管理層負(fù)責(zé)決策是否跟進(jìn)并展開前置工作。 當(dāng)進(jìn)行區(qū)域新城市項(xiàng)目發(fā)展工作時(shí)，上述成員公司專業(yè)部門職能由區(qū)域本部相對應(yīng)的專業(yè)部門承擔(dān)。5、新項(xiàng)目前置工作流程和要求前置工作流程前置工作標(biāo)準(zhǔn)周期及形式新項(xiàng)目前作工作周期：決策會前周期為68天，決策會后工作周期為30天。具體各分項(xiàng)工作時(shí)間要求詳見萬科上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程圖新項(xiàng)目前置工作總負(fù)責(zé)人為所在成員公司總經(jīng)理。總牽頭和責(zé)任部門為成員公司項(xiàng)目發(fā)展部。各項(xiàng)目發(fā)展部必須承擔(dān)其管理、協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門提高質(zhì)量完成前置工作的職責(zé)，并對前置工作6、的計(jì)劃管理負(fù)責(zé)。相關(guān)專業(yè)部門對各專業(yè)內(nèi)的前置工作成果負(fù)責(zé)，并配合項(xiàng)目發(fā)展部的前置計(jì)劃管理工作。新項(xiàng)目前期研究階段在項(xiàng)目發(fā)展部召集前期啟動(dòng)務(wù)虛會后，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)召集管理層決策是否開展前置工作、并確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo)，包括：戰(zhàn)略類型。初步盈利目標(biāo)，定位研究方向，前置工作計(jì)劃等。成員公司項(xiàng)目發(fā)展部 負(fù)責(zé)在獲取項(xiàng)目信息后向區(qū)域管理層、所在公司管理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進(jìn)行通報(bào)，提交意向信息通報(bào)表，具體報(bào)送辦法詳見上海區(qū)域新項(xiàng)目發(fā)展制度實(shí)施細(xì)則。 負(fù)責(zé)安排區(qū)域決策委員會現(xiàn)場看地：成員公司項(xiàng)目發(fā)展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負(fù)責(zé)組織工作，具體看地時(shí)間由區(qū)域本部企劃部協(xié)調(diào)確認(rèn)； 負(fù)責(zé)在7、意向信息通報(bào)表發(fā)送后5日內(nèi)，完成項(xiàng)目土地屬性分析，包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標(biāo)、配套情況、宗地現(xiàn)狀及拆遷交地計(jì)劃等內(nèi)容，供前置啟動(dòng)務(wù)虛會，并監(jiān)督確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo) 負(fù)責(zé)在前置啟動(dòng)務(wù)虛會結(jié)束后一個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)會議決議確定新項(xiàng)目的前置工作計(jì)劃，并報(bào)送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將根據(jù)該計(jì)劃安排立項(xiàng)會，前置聽證、決策會等項(xiàng)目決策流程，并根據(jù)該計(jì)劃對各項(xiàng)目前置工作進(jìn)行評估和監(jiān)督。原則上區(qū)域所有項(xiàng)目前置工作計(jì)劃都應(yīng)按照工作流程圖中確定的標(biāo)準(zhǔn)流程和工期執(zhí)行。如有不一致之處，應(yīng)在報(bào)企劃部的同時(shí)進(jìn)行說明。經(jīng)區(qū)域確認(rèn)后可執(zhí)行。成員公司市場營銷部 在收到項(xiàng)目意向信息通報(bào)表后，于5日內(nèi)完成項(xiàng)目初步市場分8、析，供前置啟動(dòng)務(wù)虛會使用 在項(xiàng)目發(fā)展部提交土地屬性分析后，負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目市場、客戶、產(chǎn)品定位分析，研究內(nèi)容包括：片區(qū)市場研究與分析，競爭項(xiàng)目研究、項(xiàng)目客戶定位，單一產(chǎn)品價(jià)格定位、產(chǎn)品組合方案及對應(yīng)銷售計(jì)劃等，具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項(xiàng)目前置營銷工作指引。 負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)部提供單一產(chǎn)品方案、成本部提供單一產(chǎn)品成分測算結(jié)果之后，牽頭財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行多產(chǎn)品方案收益測算，并完成項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。確定：目標(biāo)客戶、產(chǎn)品類型及組合、定價(jià)策略、產(chǎn)品建議及要求等內(nèi)容。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書須經(jīng)所在公司總經(jīng)理確認(rèn)后提交設(shè)計(jì)部，設(shè)計(jì)部按此進(jìn)行產(chǎn)品強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)。成員公司設(shè)計(jì)部 在項(xiàng)目發(fā)展中部完成項(xiàng)目土地屬性分析后，負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)用9、地分析，包括：規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布，用地價(jià)值分析、首期范圍、流線安排，具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引。 在市場營銷部完成項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位后，負(fù)責(zé)確定單一產(chǎn)品方案，須明確是否采用成熟產(chǎn)品。 完成產(chǎn)品強(qiáng)排方案，具體內(nèi)容及要求詳見設(shè)計(jì)工作指引 成員公司成本管理部 在設(shè)計(jì)部確定單一產(chǎn)品方案后，負(fù)責(zé)完成單一產(chǎn)品成本測算，為收益測算和產(chǎn)品建議書確定提供支持。 負(fù)責(zé)根據(jù)產(chǎn)品建議及定位擬定項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，指導(dǎo)產(chǎn)品強(qiáng)排設(shè)計(jì)工作。成員公司財(cái)務(wù)部 在成本部完成單一產(chǎn)品測算后，完成單一產(chǎn)品和多種產(chǎn)品組合方案收益測算，為營銷系統(tǒng)確定產(chǎn)品建議書提供支持。新項(xiàng)目立項(xiàng)及決策審批階段成員公10、司項(xiàng)目發(fā)展部 在產(chǎn)品建議書和用地強(qiáng)排方案完成后，負(fù)責(zé)完成立項(xiàng)報(bào)告編制，并申請召開立項(xiàng)會，具體編制方法詳見立項(xiàng)會編制指引，會議發(fā)起辦法詳見上海區(qū)域新項(xiàng)目發(fā)展制度實(shí)施細(xì)則。 負(fù)責(zé)匯總完成七對眼睛表單 在項(xiàng)目規(guī)劃方案初稿、銷售計(jì)劃初稿、開發(fā)計(jì)劃初稿、經(jīng)濟(jì)測算初稿完成之后，負(fù)責(zé)完成前置工作聽證會審議內(nèi)容填寫，并申請召開前置工作聽證會。具體填寫辦法詳見區(qū)域前置聽證會審議內(nèi)容。 負(fù)責(zé)根據(jù)確定的產(chǎn)品方案，銷售計(jì)劃，定價(jià)策略，開發(fā)計(jì)劃、測算結(jié)果等完成可研決策報(bào)告編制，編制方法詳見項(xiàng)目可性性研究報(bào)告編制指引，并申請召開決策會。成員公司市場營銷部 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目規(guī)劃方案是否滿足目標(biāo)客戶需求（產(chǎn)品建議深化） 負(fù)責(zé)確定11、項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售策略 負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修改和確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售策略成員公司設(shè)計(jì)部 負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)任務(wù)書，并將目標(biāo)襯布落實(shí)到設(shè)計(jì)任務(wù)書中，保證控制效果。具體內(nèi)容及要求詳見萬科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引。 負(fù)責(zé)完成概念設(shè)計(jì)方案，具體標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容要求詳見科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引成員公司成本管理部 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，并作為設(shè)計(jì)條件落實(shí)到規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書中 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目規(guī)劃方案是否滿足成本控制要求 負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂目標(biāo)成本成員公司工程管理部 負(fù)責(zé)根據(jù)銷售計(jì)劃、交地計(jì)劃等制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃初稿 負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃成員公司財(cái)務(wù)管理部 負(fù)責(zé)完成經(jīng)濟(jì)12、測算初稿，供前置聽證會審核核用，具體測算內(nèi)容詳見，可行性測算表 負(fù)責(zé)根據(jù)前置聽證會確定的產(chǎn)品方案，銷售計(jì)劃，定價(jià)策略，開發(fā)計(jì)劃等完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算，包括，可行性測算表、經(jīng)營計(jì)劃表，區(qū)域已對上述兩表格的格式和內(nèi)容做了優(yōu)化和統(tǒng)一，并制定了相應(yīng)的填寫指引，具體請?jiān)斠娍尚行詼y算表，經(jīng)營計(jì)劃表新項(xiàng)目決策后階段成員公司項(xiàng)目發(fā)展部 如項(xiàng)目通過決策，決定參與獲取。則負(fù)責(zé)進(jìn)行相關(guān)工作跟進(jìn)，并根據(jù)集團(tuán)授權(quán)額度進(jìn)行項(xiàng)目獲取工作。成員公司設(shè)計(jì)部 如項(xiàng)目通過決策，決定參與獲取，則負(fù)責(zé)立即展開詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，并要求30天之內(nèi)完成，以滿足當(dāng)?shù)卣畧?bào)批要求為準(zhǔn)。該項(xiàng)目總經(jīng)理 負(fù)責(zé)在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建前10天內(nèi)，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目產(chǎn)品決策13、會確認(rèn)規(guī)劃方案并對目標(biāo)襯布及經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行檢討，形成產(chǎn)品決策。(如項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃發(fā)生變化，在公司總經(jīng)理決策后需報(bào)集團(tuán)或區(qū)域同意)項(xiàng)目前置工作小組 為落實(shí)集團(tuán)及區(qū)域提高項(xiàng)目運(yùn)營效率的戰(zhàn)略要求，保證前置工作質(zhì)量、強(qiáng)化項(xiàng)目前置工作專業(yè)能力，區(qū)域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關(guān)專業(yè)人員的前置工作小組。考慮專業(yè)性、保密性等因素，各成員公司的項(xiàng)目前置工作應(yīng)由前置工作小組負(fù)責(zé)，或其指導(dǎo)下進(jìn)行。前置工作小組對所在公司的新項(xiàng)目前置工作質(zhì)量負(fù)責(zé)。根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營前置加速的要求，各一線成員公司新發(fā)展項(xiàng)目要在城市地圖、細(xì)分客戶的基礎(chǔ)上、運(yùn)用七對眼睛，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶定位和產(chǎn)品解決方案前置，不同項(xiàng)目在決策會前的具體前置要求為：成熟產(chǎn)品項(xiàng)目要完成前置客戶定位、規(guī)劃方案及單體方案選型；標(biāo)準(zhǔn)華產(chǎn)品項(xiàng)目要完成前期客戶定位、規(guī)劃方案及單體實(shí)施方案選型，創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目無前置要求。