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1、物業管理企業財務管理規定作者：物業管理企業財務管理規定 第一章總則 第一條為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及其管理要求，制定本規定。 除本規定另有規定外，物業管理企業執行施工、房地產開發企業財務制度。 第二條本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱企業），包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。 其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。 第二章代管基金 第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部2、位維修基金和共用設施設備維修基金。 房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。 共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。 第四條代管基金作為企業長期負債管理。 代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。 代管基3、金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。 第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。 管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。 商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。 第六條企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金；企業支付的共用設施設備有4、償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。 第三章成本和費用 第七條企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。 第八條企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。 直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。 直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等5、。 間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。 第九條企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。 第十條企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。 第十一條企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。 第十二條企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0305計提壞帳準備金，計入管理費用。 企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已6、核銷的壞帳，增加壞帳準備金。 不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。 第四章營業收入及利潤 第十三條營業收人是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收人和其他業務收人。 第十四條主營業務收人是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收人，包括物業管理收入、物業經營收人和物業大修收人。 物業管理杖朧侵鈣笠迪蛭鏌擋恕褂萌聳杖墓殘苑穹咽杖搿詿煨苑穹咽杖撕吞卦擠袷杖恕?物業經營收人是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人，如房屋出租收人和經營停車場、游7、泳池、各類球場等共用設施收人。 物業大修收人是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收人。 第十五條企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。 物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收人的實現。 企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。 第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。 第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。 第十8、八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。 主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。 營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。 其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。 第十九條其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。 商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店9、等經營收人。 第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。 企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。 企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。 第五章附則 第二十一條本規定自1998年1月1日起施行。 第二十二條本規定由財政部負責解釋和修訂。 1998年3月12日 建設部關于轉發財政部關于物業管理企業執行 房地產開發企業會計制度有關問題的通知的通知 建綜20003號 各省、自治區、直轄市建委（建設廳），計劃單列市建委，直轄市、計劃單列市房地局： 為了規范物業管理企業的會計核算工作，我部配合財政部制定了物業管10、理企業會計核算補充規定（試行）。現將財政部關于物業管理企業執行房地產開發企業會計制度有關問題的通知（財會字199944號）轉發你們，請遵照執行。執行中有何問題，請及時向我部綜合財務司反映。 中華人民共和國建設部 二年一月五日 財政部關于物業管理企業執行 房地產開發企業會計制度有關問題的通知 財會字199944號 國務院有關部委，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局），新疆生產建設兵團： 為了規范和加強物業管理企業的會計核算工作，現就物業管理企業執行房地產開發企業會計制度有關問題通知如下： 一、本通知所指物業管理企業，是指經工商行政管理機關登記注冊、具有獨立法人資格的物業管理企業。 二、物11、業管理企業的會計核算，應在房地產開發企業會計制度的基礎上，再按照“物業管理企業會計核算補充規定（試行）”執行（見附件）。 三、本通知自2000年1月1日起執行。 附件：物業管理企業會計核算補充規定（試行） 中華人民共和國財政部 一九九九年十二月一日 附件： 物業管理企業會計核算補充規定（試行） 一、會計科目及使用說明 第204號科目 預收帳款 1本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等預收的公共性服務費等。 2企業向有關單位和個人預收的款項， 借記“銀行存款” 科目， 貸記本科目；收入實現時，借記本科目，12、貸記“經營收入”、“其他業務收入”科目。有關單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。 預收賬款情況不多墓荊部梢越盞目釹鈧苯蛹僑搿壩照絲睢笨頗康拇劍簧璞究頗俊? 3本科目應按有關單位和個人設置明細帳。 4本科目期末貸方余額， 反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項。 第205號科目 代收款項 1本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。 企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。 2企業收到代收的各種款項時， 借記“銀行存款”等13、科目， 貸記本科目； 交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記“經營收入”科目。 3本科目應按代收代交費用種類設置明細賬。 4本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項。 第209號科目 其他應付款 1本科目核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業向物業產權人、使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。 2發生的各種應付、 暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 3本科目應按債權人或應付、 暫收款項的類別設置明14、細賬。 4本科目期末余額，反映企業尚未支付的其他應付款。 第281號科目 代管基金 1本科目核算企業接受委托管理的房屋共用部分、 共用設施設備維修基金。 2企業收到代管基金時， 借記“銀行存款代管基金存款”科目，貸記本科目。 企業收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款代管基金存款”科目，貸記本科目。1本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。 2企業取得的各項收入，應按下列原則確認： 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。 物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用15、人簽證認可后，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。 3企業為物業產權人、 使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。 企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的物業經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。 企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。 4本16、科目應按經營收入的種類設置明細賬， 如“物業管理收入”、“物業經營收入”、“物業大修收入”等，其中“物業管理收入”，企業可以根據實際管理需要，按照物業管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明細核算。 5期末， 應將本科目的余額轉入”本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。 第502號科目 經營成本 1本科目核算企業物業管理、 物業經營、物業大修等應結轉的經營成本。 企業所屬物業管理單位在經營中發生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費17、用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。 2企業為物業產權人、 使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。 企業經營物業應付給物業產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或”應付賬款”科目。 月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記“物業工程”科目。 3本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。 4期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后，本科目應無余額。 二、會計報表的編制說明 1在資產負債表“住房周轉金” 項18、目下增設“代管基金”項目，反映企業接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金的結余。本項目應根據“代管基金”科目的期末貸方余額填列。 2“物業工程”科目的期末余額在資產負債表“存貨”項目中反映。 3“代收款項” 科目的期末余額，在資產負債表“其他流動負債”項目中反映。 建設部辦公廳轉發國家稅務總局關于物業管理企業的 代收費用有關營業稅問題的通知的通知 建辦住房函1998161? 各省、自治區、建委（建設廳），直轄市、計劃單列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）： 現將國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知（國稅發1998217號）轉發給你們。 物業管理企業代收代繳水、19、電氣等費用，是一項方便廣大居民，提高辦事效率和服務質量的工作。請你們按照國家稅務局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知精神，協調與有關部門的工作關系，指導、規范物業管理企業的代收代繳工作，努力推進物倒芾硇幸檔慕】搗埂?1998年12月29日 國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知 國稅發1998217號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局： 關于物業管理企業代收費用是否計征營業稅的問題，根據中華人民共和國營業稅暫行條例及其實施細則的有關規定精神，現通知如下： 物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。 維修基金，是指物業管理企業根據財政部物業管理企業財務管理規定（財基字19987號）的規定，接受業主管理委員會或物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。 1998年12月5日