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1、福建龍巖江山項目發(fā)展策劃報告 （項目市場分析及可行性研判）克而瑞（中國）信息技術有限公司華南事業(yè)部2008年11月本次匯報主要內容項目屬性界定尋求跨越式發(fā)展的經(jīng)驗借鑒本項目尋求跨越式發(fā)展的可能性分析項目開發(fā)方向的初步思考項目屬性界定l項目用地的開發(fā)難度分析l龍巖的城市發(fā)展與購買力分析l項目潛在市場及競爭分析 l城市未來發(fā)展?jié)摿υu判項目位于龍巖北部，群山環(huán)繞，與外界相對隔絕n用地位于龍巖市區(qū)北部，距市中心11公里。n用地南北均為連綿山脈，與市區(qū)的聯(lián)系受到用地南部山脈阻隔，交通條件有待改善 ；n目前與城市有3條連接通道最直接的通道是通過江山隧道連接龍騰北路，但龍騰北路仍未全線貫通，目前需繞行，到市2、中心車程20分鐘；往東通過村美方向的公路連接鐵山鎮(zhèn)，該道路坡度陡線形不佳，繞行距離長；往西連接龍門鎮(zhèn)，該路線到市中心的繞行距離也很長。江山隧道作為項目對外唯一的直接通道，在項目發(fā)展遠期有可能成為交通的瓶頸，影響項目的通達性。龍巖中心城區(qū)項目用地11公里項目的用地規(guī)模相對于龍巖來說十分龐大用地指標分析龐大的貨量與消化時間為項目的開發(fā)帶來更多的不可預知性龍巖近三年市場成交量統(tǒng)計項目具有良好但不稀缺的山景資源與整體居住環(huán)境n用地內山景資源豐富且質優(yōu)，但在全市78%的森林覆蓋率下，其山景不具備稀缺性；n用地內現(xiàn)有睡美人景區(qū)、石山園景區(qū)、石公山景區(qū)，植被豐茂，怪石嶙峋，具有一定的游賞觀光價值。山景資源n3、用地東西長，南北短，南北均有連綿山脈與外部相隔；n目前面積近1/2的用地是銅砵村的村民生活用地，建筑密度大，外觀質量較差，且占據(jù)用地中心，昭示性明顯，拆遷成本高。地形地貌用地全貌江山鄉(xiāng)銅砵古鎮(zhèn)睡美人景區(qū)銅砵村落形象較差，建設過程中涉及較大量的拆遷安置工作銅砵村當前共有農(nóng)業(yè)人口1265戶（4088人），居住情況基本較為集聚，若全部拆遷，則將面臨著大約20萬的拆遷量；即使部分拆遷，其拆遷總量亦在10萬左右。項目的水資源具有一定的開發(fā)潛力，但必須切斷源頭污染n用地內共有水源3個，均源于北部山脈的泉水，流出山脈后形成河道，在用地中部匯集后流入村美水庫；n水源上游水質佳，略加處理可達飲用水標準，n泉水流經(jīng)村莊時已被居民的生活污水和養(yǎng)豬、農(nóng)副產(chǎn)品加工、養(yǎng)殖等生產(chǎn)活動所污染，因此用地內的河道與水庫的水質不佳。n經(jīng)了解，一旦停止用地內污染水源的生產(chǎn)生活活動，即可保證用地內的水質重新恢復潔凈標準。上游潔凈，