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1、沈陽(yáng)鐵西新瑪特廣場(chǎng)內(nèi)部可行性分析 2008.08.262008.08.26第一部分：項(xiàng)目自身情況回顧一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 標(biāo)志性外立面，項(xiàng)目形象較好 現(xiàn)房發(fā)售，內(nèi)部設(shè)施、配套更具說(shuō)服力 大型底商支持，吸引更多投資人群 裝修房，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)度高 小面積、南向產(chǎn)品剩余少大商集團(tuán)沈陽(yáng)市中心第一個(gè)住宅項(xiàng)目如此實(shí)力的開(kāi)發(fā)商如此好的地段如此成型的產(chǎn)品大商集團(tuán)為什么一定要找泰盈？問(wèn)題出在哪里？二、推廣回顧二、推廣回顧推廣周期:07年初至今推廣途徑:報(bào)紙廣告，39版 路旗 車(chē)體 07年秋季房交會(huì)派單 電視:2008.2.12008.4.1 沈陽(yáng)電視臺(tái) 商場(chǎng)派單:中街新瑪特、鐵西新瑪特、皇姑千盛百貨完全依托線2、上宣傳，缺少系統(tǒng)分析及針對(duì)性需要專(zhuān)業(yè)性！報(bào)紙廣告推廣內(nèi)容:賣(mài)點(diǎn)平平，難以引起市場(chǎng)關(guān)注需要引發(fā)關(guān)注！ 本案在先期推廣中將住宅、寫(xiě)字間及商鋪同時(shí)進(jìn)行宣傳，且住宅更偏 重于其投資性，而自住性需求仍是目前住宅市場(chǎng)最大的需求空間，投 資僅是住宅居住功能的衍生功能，因此，本案在住宅產(chǎn)品的推廣定位 上存在誤區(qū) 報(bào)紙廣告的宣傳力度較大， 39版的報(bào)紙廣告宣傳， 且推廣途徑多樣化，路旗、車(chē)體、電視、派單等，廣告成本投入較高前期廣告費(fèi)用過(guò)高，后期推廣費(fèi)用捉襟見(jiàn)肘樣板間樣板間路旗路旗底商支持底商支持車(chē)體車(chē)體報(bào)紙報(bào)紙需要推廣有效性！12層17層南向戶(hù)型銷(xiāo)售較好南向戶(hù)型銷(xiāo)售較好中間樓層銷(xiāo)售較好中間樓層銷(xiāo)售較好寫(xiě)字間銷(xiāo)售3、較差寫(xiě)字間銷(xiāo)售較差三、銷(xiāo)售回顧三、銷(xiāo)售回顧銷(xiāo)控失誤，產(chǎn)品剩余單一，越搞越難搞需要扭轉(zhuǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)！北家具城興華公園鐵百商圈區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目分布三、市場(chǎng)回顧三、市場(chǎng)回顧市場(chǎng)低迷，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多更需要信心！第二部分：泰盈看到的機(jī)遇一、宏觀市場(chǎng)機(jī)遇一、宏觀市場(chǎng)機(jī)遇1、沈陽(yáng)整體市場(chǎng)上市量過(guò)大，但主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自二環(huán)以外的大盤(pán)供應(yīng)2、政府加大市內(nèi)土地置換力度，市中心住宅項(xiàng)目越發(fā)受到市場(chǎng)追捧3、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求為主，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定4、奧運(yùn)過(guò)后，政府、開(kāi)發(fā)商、媒體各方均推動(dòng)市場(chǎng)回暖5、沈陽(yáng)整體房地產(chǎn)價(jià)格依然處于中、低檔水平，各界認(rèn)為依然有很大漲幅空間住宅客戶(hù)基本特征住宅客戶(hù)基本特征: : 20-30歲年輕單身女性及50歲以上老人為主 購(gòu)買(mǎi)主要目的為自住，其次為投資 主要認(rèn)知途徑為報(bào)紙廣告，其次為路過(guò)及朋友介紹寫(xiě)字間客戶(hù)基本特征寫(xiě)字間客戶(hù)基本特征: : 28-50歲之間 購(gòu)買(mǎi)目的為