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1、物業工程技術管理物業工程技術管理 物業設備設施的維護與保養物業設備設施的維護與保養 - 田小束田小束 主要內容主要內容 特點 物業設備設施維修保養的特點物業設備設施維修保養的特點 范圍 物業設備設施維修保養的范圍界定物業設備設施維修保養的范圍界定 方案 物業設備設施的管理方案物業設備設施的管理方案 培訓 物業設備設施保養質量保證物業設備設施保養質量保證 - 培訓管理培訓管理 目的 設備設施進行專業化管理的目的設備設施進行專業化管理的目的 物業設備設施維修保養的特點 物業設備管理范圍廣泛物業設備管理范圍廣泛 包括室內設備，還包括包括室內設備，還包括 紅線紅線 內的室外內的室外 設備設施。設備設施2、。 主要有給排水、強弱電、暖通、消防、主要有給排水、強弱電、暖通、消防、 電梯、燃氣、土建設施以及電梯、燃氣、土建設施以及 通信通信 網絡等設網絡等設 備，這些設備設施構成物業設備的主體。備，這些設備設施構成物業設備的主體。 物業設備設施維修保養的特點物業設備設施維修保養的特點 物業設備管理的內容豐富物業設備管理的內容豐富 物業設備資料管理物業設備資料管理 物業設備運行管理物業設備運行管理 物業設備維修保養管理物業設備維修保養管理 物業設備改造工程管理物業設備改造工程管理 物業設備的維修有極強的針對性物業設備的維修有極強的針對性 針對設備的維修針對設備的維修 針對針對 物業設備設施維修保養的特3、點物業設備設施維修保養的特點 針對人針對人 : 七分維修技術七分維修技術 三分規范化表現。三分規范化表現。 針對維修人員的行為規范化針對維修人員的行為規范化 著裝、儀容和舉止 儀容自然、大方、端莊。 文明用語 針對維修人員的行為規范化針對維修人員的行為規范化 第一責任人制度第一責任人制度 無論哪個部門、哪個專業的員工接到無論哪個部門、哪個專業的員工接到 客戶的報修電話，不能以任何理由立客戶的報修電話，不能以任何理由立 即加以拒絕。即加以拒絕。 針對人員的行為規范化針對人員的行為規范化 物業設備設施的維修保養指標物業設備設施的維修保養指標 衡量物業設備管理質量的指標：衡量物業設備管理質量的指標：4、 設備的完好率，；設備的完好率，； 零修急修及時率零修急修及時率 % % 、返修率、返修率 % % ； 客戶滿意度，；客戶滿意度，； 物業設備設施的維修保養與服務指標物業設備設施的維修保養與服務指標 物業管理一級與二級的比較物業管理一級與二級的比較 物業設備設施管理范圍的界定：物業設備設施管理范圍的界定： a. 開發商自持資產的物業維修保養范圍。 b. 銷售型資產物業的維修范圍。 物業設備設施管理范圍的界定物業設備設施管理范圍的界定 原則原則 總原則： 物業設備設施管理范圍，物業設備設施管理范圍， 是以與業主方簽訂的物業服是以與業主方簽訂的物業服 務協議為基礎，進行界定的。務協議為基礎，進行界5、定的。 物業設備設施管理范圍的界定物業設備設施管理范圍的界定銷售型資產銷售型資產 公共區域設備設施維修保養公共區域設備設施維修保養 入戶服務入戶服務 二裝管理二裝管理 公共區域設備設施維修保養公共區域設備設施維修保養 公共區域設備： 房屋共用部位、共用設施設備及相關配套設 備設施。 紅線 內的設備設施： 室外廣場設施、外圍廣告設施、地下管線、 樓體外立面等 物業設備設施管理范圍的界定物業設備設施管理范圍的界定設備檔案設備檔案 入戶維修入戶維修 入戶維修是否收費 收費標準。 操作注意事項： 二裝管理二裝管理 二裝報批手續 管理費用收取 安全管理 現場管理 驗收管理 物業設備設施的維修物業設備設施6、的維修及時率及時率 維修及時性維修及時性 某物業公司規定：接到客戶報修電某物業公司規定：接到客戶報修電 話后話后 15 分鐘反應到位；一般問題分鐘反應到位；一般問題 30 分鐘分鐘 內解決；內解決； 30 分鐘無法解決的，應向客戶分鐘無法解決的，應向客戶 口頭解釋，并于口頭解釋，并于 4 小時內最終解決；需協小時內最終解決；需協 調外部單位解決的，應于一日內向客戶做調外部單位解決的，應于一日內向客戶做 出書面答復。出書面答復。 維修及時性維修及時性 - - 報修流程報修流程 維修的及時性維修的及時性 - 未完成工單管理未完成工單管理 維修的及時性維修的及時性 - 重復維修管理重復維修管理 物業7、設備設施的維保管理方法 - 運行管理運行管理 物業設備的運行管理包括了物業設備物業設備的運行管理包括了物業設備 技術運行技術運行 管管 理和物業設備理和物業設備 經濟運行經濟運行 管理兩部分。管理兩部分。 日常設備巡視：日常設備巡視： 項目實體根據實際情況，確定對主要設備 設施的巡視檢查，巡視周期、巡視內容等 分專業制定相關表格，由專業技工負責日 常巡視，并認真填寫巡視表格。按月整理 統一存檔，期限兩年。 物業設備設施的維保管理方法物業設備設施的維保管理方法 運行管運行管 理 理 重要設備巡視：重要設備巡視： 重點部位的設備設施巡視包括： 配配 電室的運行、配電間、生活水泵房、消電室的運行、配8、電間、生活水泵房、消 防泵房、穩壓泵房、新風空調機房、強防泵房、穩壓泵房、新風空調機房、強 排污水坑、供暖設備機房、中央空調運排污水坑、供暖設備機房、中央空調運 行等設備設施的重要設備的巡視檢查。行等設備設施的重要設備的巡視檢查。 物業設備設施的維保管理方法 周期性保養周期性保養 日常保養日常保養 年度、月度及周保養年度、月度及周保養 換季檢修保養換季檢修保養 物業設備設施的維保管理 周期保養周期保養 物業設備設施的維保管理方法 換季保養換季保養 物業設備設施的維保管理方法 報告制度報告制度 周報告、月報告、年報告制度周報告、月報告、年報告制度 工程維修班長每周向工程負責人提交周報告工程維修班9、長每周向工程負責人提交周報告 工程月度工作報告由工程負責人匯總編寫工程月度工作報告由工程負責人匯總編寫 工程年度工作報告由工程負責人總結編寫工程年度工作報告由工程負責人總結編寫 物業設備設施的維保管理方法 報告制度報告制度 周報告周報告 應包含的內容； 月報告月報告 應包含的內容 年報告年報告 應包含的內容 物業設備設施的維保管理方法 計劃性維修計劃性維修 計劃性維修計劃性維修 計劃性維修，是在設備未曾發生故計劃性維修，是在設備未曾發生故 障時就有計劃地進行預防性的維修。這種障時就有計劃地進行預防性的維修。這種 按事先規定計劃進行的維修，是一種科學按事先規定計劃進行的維修，是一種科學 的維修制10、度，有利于事先安排維修力量，的維修制度，有利于事先安排維修力量， 極大減少設備設施突發意外故障而造成的極大減少設備設施突發意外故障而造成的 損失。損失。 物業設備設施的維保管理方法 外委維保管理外委維保管理 外委 維保類合同管理維保類合同管理 管理流程注意事項管理流程注意事項 由于維保方過錯造成突發事故的處理由于維保方過錯造成突發事故的處理 物業設備設施的維保管理方法 外委工程管理外委工程管理 工程施工 現場現場 管理 施工現場勘查，施工區域內水、電、氣管路是否施工現場勘查，施工區域內水、電、氣管路是否 造成影響；上下水管路是否符合規范要求。造成影響；上下水管路是否符合規范要求。 隱蔽工程驗收11、隱蔽工程驗收 質保期：質保期： 資料交接；資料交接； 設備損壞：人為造成設備損壞：人為造成 - 質量問題的區分；質量問題的區分； 物業設備設施的維保管理方法 特種設備特種設備 電梯電梯 兩種管理形式： a. 合同由物業方與維保單位簽訂； b. 合同由業主方與維保單位簽訂； 其他設備其他設備 鍋爐、起重設備、壓力容器。 物業設備設施的維保管理方法 強制檢驗項目 10Kv 預防性試驗 消電檢 建筑物避雷檢測 高壓用具檢測 避雷器檢測 壓力表檢測 測量工具檢測 二次供水水箱清洗（水質檢測） 空調管道清洗 物業設備設施的維保管理方法 突發事故上報 有一定經濟損失、對經營造成影響、 產生人身傷害和組成不良社會影響的 直接經濟損失 1000 元 以上。 要求 24 小時 內填寫突發事件處理報 告上報到總部主管部門。 物業設備設施維保質量保證 培訓管理 設備設施進行進行專業化管理的目的設備設施進行進行專業化管理的目的 對設備設施的日常維保及維修工作進行專業 化管理的目的，是為了能夠利用專業化的隊伍的 技術力量，保證設備設施能夠處于良好的運行狀 態。通過對設備進行日常巡視、維護保養，使設 備在安全、節能、經濟的狀態下運行，從而提高 設備的工作效率及使用壽命。 最終充分發揮設 備的使用效能。 2015.8.8