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1、物業(yè)工程技術(shù)管理物業(yè)工程技術(shù)管理 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng) - 田小束田小束 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 特點(diǎn) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特點(diǎn)物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特點(diǎn) 范圍 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的范圍界定物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的范圍界定 方案 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理方案物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理方案 培訓(xùn) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)質(zhì)量保證物業(yè)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)質(zhì)量保證 - 培訓(xùn)管理培訓(xùn)管理 目的 設(shè)備設(shè)施進(jìn)行專業(yè)化管理的目的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行專業(yè)化管理的目的 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特點(diǎn) 物業(yè)設(shè)備管理范圍廣泛物業(yè)設(shè)備管理范圍廣泛 包括室內(nèi)設(shè)備，還包括包括室內(nèi)設(shè)備，還包括 紅線紅線 內(nèi)的室外內(nèi)的室外 設(shè)備設(shè)施。設(shè)備設(shè)施2、。 主要有給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防、主要有給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防、 電梯、燃?xì)狻⑼两ㄔO(shè)施以及電梯、燃?xì)?、土建設(shè)施以及 通信通信 網(wǎng)絡(luò)等設(shè)網(wǎng)絡(luò)等設(shè) 備，這些設(shè)備設(shè)施構(gòu)成物業(yè)設(shè)備的主體。備，這些設(shè)備設(shè)施構(gòu)成物業(yè)設(shè)備的主體。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特點(diǎn)物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特點(diǎn) 物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容豐富物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容豐富 物業(yè)設(shè)備資料管理物業(yè)設(shè)備資料管理 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)管理物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)管理 物業(yè)設(shè)備改造工程管理物業(yè)設(shè)備改造工程管理 物業(yè)設(shè)備的維修有極強(qiáng)的針對性物業(yè)設(shè)備的維修有極強(qiáng)的針對性 針對設(shè)備的維修針對設(shè)備的維修 針對針對 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特3、點(diǎn)物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特點(diǎn) 針對人針對人 : 七分維修技術(shù)七分維修技術(shù) 三分規(guī)范化表現(xiàn)。三分規(guī)范化表現(xiàn)。 針對維修人員的行為規(guī)范化針對維修人員的行為規(guī)范化 著裝、儀容和舉止 儀容自然、大方、端莊。 文明用語 針對維修人員的行為規(guī)范化針對維修人員的行為規(guī)范化 第一責(zé)任人制度第一責(zé)任人制度 無論哪個部門、哪個專業(yè)的員工接到無論哪個部門、哪個專業(yè)的員工接到 客戶的報修電話，不能以任何理由立客戶的報修電話，不能以任何理由立 即加以拒絕。即加以拒絕。 針對人員的行為規(guī)范化針對人員的行為規(guī)范化 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)指標(biāo)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)指標(biāo) 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的指標(biāo)：衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的指標(biāo)：4、 設(shè)備的完好率，；設(shè)備的完好率，； 零修急修及時率零修急修及時率 % % 、返修率、返修率 % % ； 客戶滿意度，；客戶滿意度，； 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)與服務(wù)指標(biāo)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)與服務(wù)指標(biāo) 物業(yè)管理一級與二級的比較物業(yè)管理一級與二級的比較 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定：物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定： a. 開發(fā)商自持資產(chǎn)的物業(yè)維修保養(yǎng)范圍。 b. 銷售型資產(chǎn)物業(yè)的維修范圍。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定 原則原則 總原則： 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍， 是以與業(yè)主方簽訂的物業(yè)服是以與業(yè)主方簽訂的物業(yè)服 務(wù)協(xié)議為基礎(chǔ)，進(jìn)行界定的。務(wù)協(xié)議為基礎(chǔ)，進(jìn)行界5、定的。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定銷售型資產(chǎn)銷售型資產(chǎn) 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng) 入戶服務(wù)入戶服務(wù) 二裝管理二裝管理 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng) 公共區(qū)域設(shè)備： 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)配套設(shè) 備設(shè)施。 紅線 內(nèi)的設(shè)備設(shè)施： 室外廣場設(shè)施、外圍廣告設(shè)施、地下管線、 樓體外立面等 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范圍的界定設(shè)備檔案設(shè)備檔案 入戶維修入戶維修 入戶維修是否收費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 操作注意事項： 二裝管理二裝管理 二裝報批手續(xù) 管理費(fèi)用收取 安全管理 現(xiàn)場管理 驗收管理 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修物業(yè)設(shè)備設(shè)施6、的維修及時率及時率 維修及時性維修及時性 某物業(yè)公司規(guī)定：接到客戶報修電某物業(yè)公司規(guī)定：接到客戶報修電 話后話后 15 分鐘反應(yīng)到位；一般問題分鐘反應(yīng)到位；一般問題 30 分鐘分鐘 內(nèi)解決；內(nèi)解決； 30 分鐘無法解決的，應(yīng)向客戶分鐘無法解決的，應(yīng)向客戶 口頭解釋，并于口頭解釋，并于 4 小時內(nèi)最終解決；需協(xié)小時內(nèi)最終解決；需協(xié) 調(diào)外部單位解決的，應(yīng)于一日內(nèi)向客戶做調(diào)外部單位解決的，應(yīng)于一日內(nèi)向客戶做 出書面答復(fù)。出書面答復(fù)。 維修及時性維修及時性 - - 報修流程報修流程 維修的及時性維修的及時性 - 未完成工單管理未完成工單管理 維修的及時性維修的及時性 - 重復(fù)維修管理重復(fù)維修管理 物業(yè)7、設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 - 運(yùn)行管理運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理包括了物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理包括了物業(yè)設(shè)備 技術(shù)運(yùn)行技術(shù)運(yùn)行 管管 理和物業(yè)設(shè)備理和物業(yè)設(shè)備 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 管理兩部分。管理兩部分。 日常設(shè)備巡視：日常設(shè)備巡視： 項目實(shí)體根據(jù)實(shí)際情況，確定對主要設(shè)備 設(shè)施的巡視檢查，巡視周期、巡視內(nèi)容等 分專業(yè)制定相關(guān)表格，由專業(yè)技工負(fù)責(zé)日 常巡視，并認(rèn)真填寫巡視表格。按月整理 統(tǒng)一存檔，期限兩年。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 運(yùn)行管運(yùn)行管 理 理 重要設(shè)備巡視：重要設(shè)備巡視： 重點(diǎn)部位的設(shè)備設(shè)施巡視包括： 配配 電室的運(yùn)行、配電間、生活水泵房、消電室的運(yùn)行、配8、電間、生活水泵房、消 防泵房、穩(wěn)壓泵房、新風(fēng)空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)防泵房、穩(wěn)壓泵房、新風(fēng)空調(diào)機(jī)房、強(qiáng) 排污水坑、供暖設(shè)備機(jī)房、中央空調(diào)運(yùn)排污水坑、供暖設(shè)備機(jī)房、中央空調(diào)運(yùn) 行等設(shè)備設(shè)施的重要設(shè)備的巡視檢查。行等設(shè)備設(shè)施的重要設(shè)備的巡視檢查。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 周期性保養(yǎng)周期性保養(yǎng) 日常保養(yǎng)日常保養(yǎng) 年度、月度及周保養(yǎng)年度、月度及周保養(yǎng) 換季檢修保養(yǎng)換季檢修保養(yǎng) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理 周期保養(yǎng)周期保養(yǎng) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 換季保養(yǎng)換季保養(yǎng) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 報告制度報告制度 周報告、月報告、年報告制度周報告、月報告、年報告制度 工程維修班長每周向工程負(fù)責(zé)人提交周報告工程維修班9、長每周向工程負(fù)責(zé)人提交周報告 工程月度工作報告由工程負(fù)責(zé)人匯總編寫工程月度工作報告由工程負(fù)責(zé)人匯總編寫 工程年度工作報告由工程負(fù)責(zé)人總結(jié)編寫工程年度工作報告由工程負(fù)責(zé)人總結(jié)編寫 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 報告制度報告制度 周報告周報告 應(yīng)包含的內(nèi)容； 月報告月報告 應(yīng)包含的內(nèi)容 年報告年報告 應(yīng)包含的內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 計劃性維修計劃性維修 計劃性維修計劃性維修 計劃性維修，是在設(shè)備未曾發(fā)生故計劃性維修，是在設(shè)備未曾發(fā)生故 障時就有計劃地進(jìn)行預(yù)防性的維修。這種障時就有計劃地進(jìn)行預(yù)防性的維修。這種 按事先規(guī)定計劃進(jìn)行的維修，是一種科學(xué)按事先規(guī)定計劃進(jìn)行的維修，是一種科學(xué) 的維修制10、度，有利于事先安排維修力量，的維修制度，有利于事先安排維修力量， 極大減少設(shè)備設(shè)施突發(fā)意外故障而造成的極大減少設(shè)備設(shè)施突發(fā)意外故障而造成的 損失。損失。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 外委維保管理外委維保管理 外委 維保類合同管理維保類合同管理 管理流程注意事項管理流程注意事項 由于維保方過錯造成突發(fā)事故的處理由于維保方過錯造成突發(fā)事故的處理 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 外委工程管理外委工程管理 工程施工 現(xiàn)場現(xiàn)場 管理 施工現(xiàn)場勘查，施工區(qū)域內(nèi)水、電、氣管路是否施工現(xiàn)場勘查，施工區(qū)域內(nèi)水、電、氣管路是否 造成影響；上下水管路是否符合規(guī)范要求。造成影響；上下水管路是否符合規(guī)范要求。 隱蔽工程驗收11、隱蔽工程驗收 質(zhì)保期：質(zhì)保期： 資料交接；資料交接； 設(shè)備損壞：人為造成設(shè)備損壞：人為造成 - 質(zhì)量問題的區(qū)分；質(zhì)量問題的區(qū)分； 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 特種設(shè)備特種設(shè)備 電梯電梯 兩種管理形式： a. 合同由物業(yè)方與維保單位簽訂； b. 合同由業(yè)主方與維保單位簽訂； 其他設(shè)備其他設(shè)備 鍋爐、起重設(shè)備、壓力容器。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 強(qiáng)制檢驗項目 10Kv 預(yù)防性試驗 消電檢 建筑物避雷檢測 高壓用具檢測 避雷器檢測 壓力表檢測 測量工具檢測 二次供水水箱清洗（水質(zhì)檢測） 空調(diào)管道清洗 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法 突發(fā)事故上報 有一定經(jīng)濟(jì)損失、對經(jīng)營造成影響、 產(chǎn)生人身傷害和組成不良社會影響的 直接經(jīng)濟(jì)損失 1000 元 以上。 要求 24 小時 內(nèi)填寫突發(fā)事件處理報 告上報到總部主管部門。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維保質(zhì)量保證 培訓(xùn)管理 設(shè)備設(shè)施進(jìn)行進(jìn)行專業(yè)化管理的目的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行進(jìn)行專業(yè)化管理的目的 對設(shè)備設(shè)施的日常維保及維修工作進(jìn)行專業(yè) 化管理的目的，是為了能夠利用專業(yè)化的隊伍的 技術(shù)力量，保證設(shè)備設(shè)施能夠處于良好的運(yùn)行狀 態(tài)。通過對設(shè)備進(jìn)行日常巡視、維護(hù)保養(yǎng)，使設(shè) 備在安全、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)下運(yùn)行，從而提高 設(shè)備的工作效率及使用壽命。 最終充分發(fā)揮設(shè) 備的使用效能。 2015.8.8