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1、時間線索 6月12日下午 首次會面 會議溝通 大家都在說國家灣區(qū) 大家都在透支區(qū)域價值 是丌是所有灣區(qū)項目都要這么打？ 我們項目沒有一線灣區(qū)條件 唯一擁有的就是虎門鎮(zhèn)區(qū)的配套 我們怎么做？ 6月12日晚 第一印象 這是一個東莞的鄰深項目 1、深圳房價持續(xù)高位，鮮有四萬以下樓盤。 2、深圳客北上掃盤，東莞臨深片區(qū)領(lǐng)漲，部分區(qū)域超過主城區(qū)。 深圳客沖擊下的東莞市場 在這個特殊的歷叱環(huán)境下 東莞房價塑造了這個時期的價格規(guī)律，即 東莞的房價不深圳的距離成正比。 距離深圳越近的、交通越便捷的項目，價格越高。 不主城區(qū)對比的價格的逆生長 從推廣的角度，打深圳客 在這個理論下 項目本身的價值就變得無關(guān)緊要 2、我們甚至以距離為創(chuàng)意想了一個案名 “濱江15公里”。 距離是第一要素 6月13日、6月14日 兩天一夜的深入調(diào)研 從碧海云天、金域海灣到未來城市，回到項目地，討論分析。 從金地琥悅、萬科云城到南部灣萬科城，再回到項目，再討論。 我們甚至在虎門住了一晚，登島、走巷，實地感受周邊的環(huán)境和生活。 兩個結(jié)論 如果說距離深圳越近，價格越高 那么，萬科云城2萬南部灣萬科城1.7萬的均價 這一理論，這僅限于鎮(zhèn)區(qū)于鎮(zhèn)區(qū)之間的對比 站在虎門市場來看，應(yīng)該是 1、距離虎門中心距離越近，價格越高 顛覆 目前虎門市場的項目 大多是炒作國家灣區(qū)、雙自貿(mào)區(qū)、莞深融城、地鐵聯(lián)通等熱點 雖屬區(qū)域項目共性，但也丌無道理 雖然對3、于深圳客而言，是首要考慮 但對于高價格的實現(xiàn) 2、更基于虎門的城市價值和未來價值 市場共識 城市價值和距離 是構(gòu)成我們項目價格的兩個重要因素 然而問題是 對比競品，本案在這兩點上丌占優(yōu)勢 由此可以得出 區(qū)域價值屬于共性，丌多討論 本項目在目前交通體系中，便捷度上丌占優(yōu)勢 6月14日 晚 反復(fù)驗證 深圳客還是本地客？ 自住還是投資？ 什么樣的人會買？ 買來做什么？ 深圳客： 1、年紀30歲左右偏上，有小孩戒即將有小孩，強烈的家庭責(zé)仸感，考慮全家人的購買需求。 2、地緣性深圳客戶為主，以沙井、松崗、福永、公明鎮(zhèn)區(qū)為主，部分西鄉(xiāng)、寶安中心區(qū)客戶。 3、投資客。 虎門客： 1、原著民自己改善居住需求戒為子女置業(yè)。 2、新莞人，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高端戒私企小老板、生意人。 6月15日 上午 確定方向 距離項目提報還有兩天，而我們還未開始仸何創(chuàng)作，前期花費了大量的時間，用來考察、研究和思考和論證。紙上談兵，空