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1、海曙區電業局南側地塊海曙區電業局南側地塊可行性分析報告可行性分析報告一、項目地塊描述一、項目地塊描述1.項目方位 位于海曙副中心(望春)，新星商業中心西側。 項目西至麗園北路，東、南臨河道。本案本案新星商業中心新星商業中心青林灣青林灣2 2期期2121碼頭碼頭寧波中醫院寧波中醫院海曙區海曙區新行政中心新行政中心電業局電業局恒威后恒威后孫地塊孫地塊區域環境：背靠大型住宅區，東接大型商業中心，南與新行政中心隔區域環境：背靠大型住宅區，東接大型商業中心，南與新行政中心隔河對望西與恒威后孫相距不遠，可成為戰略上犄角策應態勢。河對望西與恒威后孫相距不遠，可成為戰略上犄角策應態勢。望春街道地處市中心城區西2、迎賓線兩冀中心城區西迎賓線兩冀，東靠市中心，南接杭甬高速公路段塘入口處，西與鄞州高橋鎮接壤，北靠余姚江北段。區域總面積為9平方公里平方公里，下轄12個股份經濟合作社，11個社區，2個漁工商公司，社區服務人口近社區服務人口近15萬人萬人。2.望春概況20022002年望春平面圖年望春平面圖3.望春規劃由新星、后孫由新星、后孫等等8 8個村蛻變個村蛻變海曙后發基地海曙后發基地中心城區唯一的中心城區唯一的集中拓展區域集中拓展區域新海曙的標志新海曙的標志“海曙芯海曙芯”象征象征大型住宅區大型住宅區舊城改造舊城改造安置區安置區新行政中心新行政中心大型商業區大型商業區簡而言之，本案簡而言之，本案地塊地塊“3、不是一人不是一人在戰斗在戰斗”，而是，而是可以成為一個支可以成為一個支點，撬動整個寧點，撬動整個寧波中心城區。波中心城區。4.土地屬性參照萬科對土地的參照萬科對土地的4 4分類分類二、產品定位構思二、產品定位構思基本經濟指標基本經濟指標用地性質：商務金融用地性質：商務金融用地面積：用地面積：1975719757最大總建：最大總建：4939249392建筑限高：建筑限高：100100建筑密度：建筑密度：35%35%綠地率：綠地率：20%20%樓面地價樓面地價37003700元元/ /平米平米思路思路1 1、商辦樓宇、商辦樓宇思路思路2 2、SOHOSOHO公寓公寓思路思路3 3、平層大宅、平層大宅“改商為住改商為住”基于對土地屬性剖析，營銷部得出：基于對土地屬性剖析，營銷部得出：3 3類產品定位思路類產品定位思路走個性商服路線走個性商服路線以市場為準繩，將以市場為準繩，將3種產品定位放到現行