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1、目 錄Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本體分析項(xiàng)目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位體系研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目區(qū)位關(guān)系繞城高速外約2公里,天府大道與益州大道間凈用地面積20畝工程進(jìn)度正在進(jìn)行場(chǎng)地平整及工地圍墻打圍項(xiàng)目北面與中國(guó)移動(dòng)辦公大樓相望南接瞻遠(yuǎn)西一街西臨益州大道東接約16m寬市政道路交通通達(dá)性較好項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊關(guān)系生態(tài)環(huán)境： 項(xiàng)目靠近外環(huán)集中綠化區(qū)和新世紀(jì)公園，生態(tài)環(huán)境較好。商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目所在區(qū)域是成都市重點(diǎn)打造的新城南CBD區(qū)，目前已有多家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，多個(gè)大型居住社區(qū)正在成型，配套設(shè)施完善，商2、業(yè)環(huán)境較好。交通狀況：位于城市中軸線上，多條快速公路連接機(jī)場(chǎng)和市區(qū)，處于未來地鐵交通主軸區(qū)域。項(xiàng)目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)151.37m，寬85.49m的矩形地塊，為工業(yè)用地性質(zhì)的科研設(shè)計(jì)用地。根據(jù)2008成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定, 項(xiàng)目為第二圈層用地，非生產(chǎn)性工業(yè)用地。根據(jù)科研設(shè)計(jì)用地開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)表及現(xiàn)行的規(guī)劃管理技術(shù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目面臨著較大的技術(shù)限制：項(xiàng)目為非生產(chǎn)性工業(yè)項(xiàng)目的建筑最小分隔單元建筑面積需不小于300項(xiàng)目容積率不得超過3.0項(xiàng)目建筑密度不超過40%項(xiàng)目現(xiàn)有方案技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e：20畝容積率：44.00總建筑面積：71716.1其中：地上建筑面積：52767.6（辦公3、樓建筑面積：44607.08；倒班宿舍建筑面積：4420；餐廳建筑面積：2210.02；會(huì)議建筑面積：1530.52）。地下設(shè)備用房預(yù)計(jì)3120，由于地下設(shè)備用房一般計(jì)入公攤面積計(jì)入銷售。因此項(xiàng)目的可銷售面積預(yù)計(jì)為55887.6；兩層地下室建筑面積：18948.50。包括：機(jī)動(dòng)車位建筑面積：15828（約540個(gè)）非機(jī)動(dòng)車位建筑面積：200個(gè)。地下設(shè)備用房預(yù)計(jì)3120；電梯：寫字樓10部3m/秒高速電梯，倒班宿舍2部1.5米中速電梯項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況分析從盈虧平衡分析及敏感分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。興洲項(xiàng)目從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上看：興洲項(xiàng)目投資總額： 30131萬元興洲項(xiàng)目資金投入峰值： 10843萬元興洲項(xiàng)目銷售總額為50148萬元，開發(fā)凈利潤(rùn)為13900萬元。盈虧分析：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為68.2%，當(dāng)收入降低10%,稅后利潤(rùn)率為21.04%；開發(fā)成本增加