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1、可行性報告可行性報告1江南商城二層項目江南商城二層項目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位2前言 在商業(yè)項目市場運作中，經(jīng)營業(yè)態(tài)對于項目的商業(yè)價值與可持續(xù)發(fā)展具有關(guān)鍵性的影響力。同一個項目采用不同的業(yè)態(tài)，其場地租金水平與市場生命力亦相應(yīng)地呈現(xiàn)異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營力度。 基于上述觀點，本案的邏輯脈絡(luò)就是以項目所在地段商圈特征作為思考元點，結(jié)合自身客觀條件，深入挖掘市場機會，從原點放大、同構(gòu)超越、空隙切入的提純角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務(wù)求以強勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項目商業(yè)價值并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。3總綱地段商圈特征項目客觀條件市場機會業(yè)態(tài)提純業(yè)態(tài)定位建議項目優(yōu)化建議商業(yè)平臺4一、市場狀況分析一、市場狀2、況分析1.1 1.1 廣州商業(yè)狀況廣州商業(yè)狀況1.1.1 1.1.1 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。 5就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： 北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風情3、，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。6 北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關(guān)風情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展； 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即：的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即：7廣州市主要商業(yè)圈廣州市主要商業(yè)圈1.1.2 1.1.2 廣州商業(yè)格局分布廣州商業(yè)格局分布8分析：分析： 從上表可以看出，現(xiàn)時市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁