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1、PART 1 PART 1 區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究PART 2 PART 2 項目本體分析項目本體分析PART 3 PART 3 項目定位研究項目定位研究PART 4 PART 4 項目投資收益分析項目投資收益分析. .全國房地產(chǎn)市場分析全國房地產(chǎn)市場分析. .區(qū)域宏觀情況分析區(qū)域宏觀情況分析. .區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.區(qū)域市場分析總結(jié)區(qū)域市場分析總結(jié)P 4.全全國國房房地地n全國房地產(chǎn)市場未從宏觀調(diào)控中恢復(fù)，7月銷售量6500萬m2，環(huán)比下跌29%，7月銷售價格4741元/m2，環(huán)比上漲7%。n房地產(chǎn)新開工與投資均在6月達(dá)到波峰后呈現(xiàn)下行趨勢。n土地購置量價分別環(huán)比下降432、%和27%。P 5.全全國國房房地地P 6.全全國國房房地地P 7.全全國國房房地地n八城市成交量略有回升，但仍低于去年同期水平，其中一線城市降幅最大在4成左右。n天津、成都、重慶為少數(shù)量價雙升的城市，其關(guān)鍵在于：相對于京滬杭等高房價區(qū)，房價處于較低的基數(shù)。P 8.區(qū)區(qū)域域n濱海新區(qū)常住人口占全市1/4，GDP卻達(dá)全市一半。n塘沽區(qū)住宅銷量近年一直雄踞市內(nèi)18區(qū)縣榜首。n漢沽區(qū)、大港區(qū)作為新興區(qū)域，增幅可觀，但由于較低的基數(shù)，目前經(jīng)濟(jì)體量甚至房價與塘沽、開發(fā)區(qū)不在同檔次。P 9P 10.區(qū)區(qū)域域房房地地n同屬濱海新區(qū)的漢沽、大港目前價格與塘沽與開發(fā)區(qū)不在同檔。n塘沽與開發(fā)區(qū)近4年價格漲幅超市內(nèi)3、六區(qū)且仍勢頭強(qiáng)勁。n不可忽視塘沽與開發(fā)區(qū)成交量在08、10兩次危機(jī)中的重挫，表現(xiàn)出投資性主導(dǎo)的市場特色，易受宏觀調(diào)控影響。P 11.區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市 通過Eviews工具，ARIMA法，函數(shù)Pt=735.46+50.25*tread（2006jan）+0.75pt-1+ut 經(jīng)驗評估未來三年平均增速為11%。經(jīng)歷08、10兩次危機(jī)，房價最低增速是11%。雖然宏觀調(diào)控意愿讓房價維持5%的漲幅，但濱海新區(qū)1常住人口至少是全市2倍（2020年550萬人，增速至少8.24%），房價平均增速約10%。塘沽及開發(fā)區(qū)未來三年（塘沽及開發(fā)區(qū)未來三年（2011201220112012）預(yù)測）預(yù)測房價增速在10%24%之間震蕩，預(yù)計平均增幅11%。P 12P 13清谷距離本案最近，容積率也相似。配合大學(xué)城，社區(qū)頗似北美名校格局，產(chǎn)品形態(tài)具借鑒。.區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分P 14P 15P 16