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1、（20112011）004004 號號宗地宗地投資可行性研究投資可行性研究報告報告目目錄錄第一部分第一部分 項目概況項目概況 4 4一、宗地基本情況 4二、宗地獲取進程 12第二部分第二部分 城市發展情況城市發展情況 1313一、城市概況 13二、經濟環境 14三、周邊可比土地市場成交情況 16四、宗地所在區域發展規劃 17第三部分第三部分 房地產市場分析房地產市場分析 2323一、房地產市場總體概況 23二、2010 年鄭州市區房地產主要指標 25三、XX 新區市場狀況 25四、地塊區域主要競爭樓盤情況 28五、XX 新區辦公物業產品特征 29第四部分第四部分 寫字樓消費者需求分析寫字樓消費2、者需求分析 3737一、目標客戶群體構成分析 37二、目標客戶群對寫字樓的需求分析 37三、目標消費群體消費心態及消費行為研究 39第五部分第五部分 項目定位項目定位 4040一、項目 SWOT 分析 40二、寫字樓定位 40三、商業定位 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。四、產品設計建議 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。第六部分：規劃方案建議第六部分：規劃方案建議 4141一、項目規劃主要依據 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。二、規劃方案建議 41第七部分第七部分 投資分析投資分析 4444一、項目成本分析 44二、銷售價格分析 48第八部分：經濟效益分析第八部分：經濟效益分析 43、949一、最高可承受地價分析 49二、敏感性分析 50第九部分：主要結論和建議第九部分：主要結論和建議 5151一、主要結論 52二、主要建議 50前言項目綜述XX（2011）004 號宗地位于 XX 新區九如路東，龍湖中環南路北，用地面積約 48 畝，將于 7 月 13 日掛牌出讓。用地性質為商務金融，容積率為 2。根據宗地自然條件和周邊市場狀況， 確定項目定位為新客站地標寫字樓。 規劃方案以兩棟點式寫字樓為主樓， 主樓之間以兩層商業用房為紐帶連接，入口大堂以鋼結構做成兩層挑空。可實現商業銷售面積約 1.1 萬平方米（含地下一層） ，寫字樓銷售面積 5.76 萬平方米，地下車庫 570 個。依據同比市場定價，寫字樓正常銷售均價為 16000 元/平方米，商業銷售均價（兩層商業）20000 元/平方米，地下車庫 12 萬元/個。在稅后銷售利潤率為 15%、20%、25%的情況下，該宗地最高