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1、遂寧市蓬溪縣商業地產項目投資可行性分析擬投資項目基本條件設定項目基本條件設定1、在蓬溪縣普安新城（東部新城）擬投資一個大型商住房產項目（300畝以上）。2、普安新城可由置信公司重新進行整體規劃調整，項目地塊可以自主選擇，商住開發時序可以根據市場靈活制定。3、 商業地產項目初步定位為城市綜合體，核心產品為“置信逸都城購物中心”，輔以商業步行街、美食街或社區商業街等現金流產品。4、土地價格、商住產品售價、現金流分析等財務指標暫不作考慮。擬投資項目可行性分析方法分析方法：立足市場需求，通過前期招商驗證1、蓬溪縣房地產現狀及市場需求簡析。2、普安新城商業環境及地塊價值分析。3、住宅/商鋪現金流產品市場2、銷售前景分析。4、購物中心大型主力店招商入駐可行性訪談驗證。5、餐飲、服飾品牌店招商入駐可行性訪談驗證。結論與建議Part 1. 城市現狀與需求分析房地產活動頻繁：近年房地產開發體量較大，20092011開、竣工面積三年之和均過100萬平米。物業品質較低：以小開發商為主，品牌實力開發商尚未進入。商圈附著化：距離遂寧主城區較近，駕車至船山區經省道318僅需約47分鐘，縣城商業消費受遂寧商業輻射較強（遂寧市區商業較為發達，體量趨于飽和）。商業氛圍欠佳：蓬溪縣城商業人氣不佳，青壯年人外出打工現象普遍，縣城人口以老人和小孩為主，年齡兩極化嚴重，消費力主力外流，導致消費力弱化。商業業態單一：受遂寧商圈輻3、射，業態較為單一，檔次品質相對較低。商業發展初級極端：商業地產項目的產品及運營以傳統商業模式為主，尚處于商業地產發展初級階段，商業價值尚待挖掘。蓬溪縣房地產現狀6老城區城東新區城南新區上河街沿線市場需求簡析城市升級的需求： 物業形態的升級需求 生活方式的升級需求 城市形象的升級需求 區域價值的升級需求城市缺失補空的需求： 經驗豐富大開發商的缺失 縣城院線的缺失 新區品牌超市的缺失 新區高性價比商務酒店的缺失（非接待性差旅住宿） 新區一站式消費場所的缺失現存典型品牌商業形態Part 2. 立地條件分析縣政府普安新城概述區位普安新城位于蓬溪縣城東部發展區，新的行政中心位于基地西北側，與老城區、城南新區（行政中心）、上游工業園區關系緊密，有便捷的交通對外聯系，是蓬溪縣未來重點發展區域。定位規劃“以山為脈，以水為魂”構建核心生態網絡，作為功能與空間發展的線索，構筑生態田園城市。定位為 “金融、商業