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1、2012年1212月月0505日日蘇州市中心城區金門路項目蘇州市中心城區金門路項目可行性研究報告可行性研究報告總目錄總目錄1.項目概況 32.城市理解 15 3.土地市場 234.房產市場 265.項目定位 306.規劃設計 517.財務模型 608.競爭對手 709.投資建議 74報告摘要報告摘要項目簡介項目簡介 蘇州金門路地塊位于蘇州市核心城區石路、觀前街商業中心附近，緊鄰地鐵1號線桐涇路站，地塊地段核心、資源稀缺、規模較大，綜合條件優異。經濟指標經濟指標 若以10500元/平方米的價格（總價27.1億）競得，按平均售價29432元/平方米，工程造價7724元/平方米計，項目總投資52322、06萬元、凈利潤149399萬元，資金峰值302772萬元，內部收益率21.54%，投資回收期2.9年。 若以13050元/平方米的價格（總價33.7億）競得，項目總投資571077萬元、凈利潤120119萬元，資金峰值359084萬元，內部收益率15.09%，投資回收期3.0年。結論建議結論建議 本項目為進入長三角經濟發達城市-蘇州中心城區核心地段開發的少有機會，建議報名積極參拍，在滿足內部收益率15%的前提下，建議授權最高不超過13050元/平米，總價336759萬元。21 1項目概況項目概況31.1 1.1 項目指標項目指標4地塊名稱地塊名稱用地性質用地性質占地面積占地面積(M(M2 23、) )容積率容積率建筑面積建筑面積(M(M2 2) )樓板價樓板價起拍總價起拍總價保證金保證金付款周期付款周期金門路原三星廠金門路原三星廠地塊地塊城鎮住宅城鎮住宅用地用地86017.786017.71-31-3258053.1258053.1600060001515億億48324832萬元萬元（2 2億億48474847萬美元）萬美元）3097030970萬元萬元（49704970萬美元）萬美元）6 6個月個月勞動路地塊城鎮住宅用地1號地塊80723.11.0-2.5201807.75596019億8007萬元（31776萬美元）39610萬元（6357萬美元）8個月2號地塊32951.182377.7558003號地塊20236.550591.255920備注：備注：1 1、掛牌時間：、掛牌時間： 2012 年1111月月1616日上午日上午9 9點起至點起至2012